Szacuje się, że rocznie dziedziczonych jest ponad 400 000 nieruchomości. Do tego dochodzi kilka podarowanych domów lub mieszkań. Nowi właściciele otrzymują tym samym nie tylko nieruchomość ze wszystkimi prawami i obowiązkami. Muszą również opodatkować nabycie swojej własności. W zależności od wartości nieruchomości może bowiem powstać obowiązek zapłaty podatku od spadków lub darowizn. Można tego uniknąć, jeśli w testamencie lub przy przekazywaniu darowizny uwzględni się ustawowe kwoty wolne od podatku.
Kwoty wolne od podatku przy darowanych lub odziedziczonych nieruchomościach są szczególnie ważne
Nieruchomości mają stosunkowo dużą wartość. Dom może szybko osiągnąć wartość rynkową kilkuset tysięcy euro. Choć nowi właściciele cieszą się z nieruchomości: związane z nią obciążenie podatkowe jest również wysokie.
Problem z takimi przysporzeniami majątkowymi polega na tym, że nieruchomości nie można sprzedać w częściach. W związku z tym nowi właściciele muszą pokryć zobowiązania wobec urzędu skarbowego z własnej kieszeni. Jeśli nie jest to możliwe, muszą ponownie sprzedać dopiero co nabytą nieruchomość. Ostatecznie pozostaje im tylko ułamek tego, co faktycznie otrzymali.
Kwoty wolne od podatku przy spadkach i darowiznach mają chronić spadkobierców i obdarowanych przed tą utratą wartości. Państwo chce uzyskać możliwie dużą część masy spadkowej. Jednak przepisy przewidują znaczne kwoty wolne od podatku, które chronią nowych właścicieli. Kwoty wolne od podatku trzeba jednak wykorzystywać rozsądnie i w sposób ukierunkowany.
Jakie kwoty wolne od podatku obowiązują przy odziedziczonych i darowanych nieruchomościach?
W przypadku nieruchomości obowiązują takie same zasady jak przy wszystkich spadkach i darowiznach. Jednak z punktu widzenia prawa nie wszyscy ludzie są w tym przypadku równi. Liczy się bowiem stopień pokrewieństwa między zaangażowanymi osobami. W najbliższym kręgu rodzinnym obowiązują odpowiednio wyższe kwoty wolne od podatku niż w przypadku dalszych znajomych.
Wysokość kwot wolnych od podatku wynika z ustawy o podatku od spadków i darowizn. W § 16 ErbStG znajduje się wykaz kwot wolnych od podatku, które zależą od stopnia pokrewieństwa.
Z podatku zwolnione są zatem przysporzenia majątkowe w wysokości
- 500 000 euro dla małżonków i partnerów życiowych (I grupa podatkowa).
- 400 000 euro dla dzieci i dzieci zmarłych dzieci (I grupa podatkowa).
- 200 000 euro dla wnuków (I grupa podatkowa).
- 100 000 euro dla rodziców i dziadków w przypadku spadków (klasa podatkowa I).
- 20 000 euro dla rodziców i dziadków w przypadku darowizn, ogólnie dla rodzeństwa i ich bezpośrednich zstępnych, rodziców przybranych, dzieci i rodziców małżonka oraz rozwiedzionych partnerów i byłych partnerów po rozwiązaniu zarejestrowanego związku partnerskiego (klasa podatkowa II).
- 20 000 euro dla wszystkich pozostałych beneficjentów lub instytucji, w tym także partnerów życiowych w niezarejestrowanych związkach partnerskich (klasa podatkowa III).
Klasy podatkowe przy spadkach i darowiznach
Wszystkie wartości lub sumy pieniężne odziedziczone albo otrzymane w formie darowizny ponad te kwoty beneficjenci muszą opodatkować. Stosuje się przy tym wskazaną wyżej w nawiasie klasę podatkową.
Ważne: Nawet jeśli nazwy są podobne, klasy podatkowe dotyczące spadków i darowizn nie mają nic wspólnego z indywidualnymi klasami podatkowymi w podatku dochodowym. Jest to raczej klasyfikacja beneficjentów, która oznacza stopniowane obciążenie podatkowe zależnie od pokrewieństwa.
Obliczanie podatku od spadków i darowizn
Dokładne obciążenie podatkowe wynika z dwóch czynników:
- Jest ono związane ze stopniem pokrewieństwa, a tym samym z jednej strony z osobistą kwotą wolną od podatku, a z drugiej strony z klasą podatkową dotyczącą spadków i darowizn.
- Zależy od konkretnej kwoty przekraczającej kwoty wolne od podatku.
Oznacza to, że obciążenie podatkowe jest odliczane procentowo od wartości przekraczającej kwotę wolną od podatku. Procent jest przy tym stopniowany zależnie od wartości i klasy podatkowej. Aktualne dokładne stawki procentowe są wyszczególnione w tabeli obciążenia podatkowego w § 19 ErbStG.
Ogólnie obowiązuje zasada: Im bliższe pokrewieństwo, a tym samym im niższa klasa podatkowa, tym mniejsze obciążenie wynikające z darowizny lub spadku. W ten sposób ustawa w szczególności premiuje przekazywanie majątku w linii prostej.
Przykłady: Według stanu na 2022 r. dzieci muszą zapłacić za odziedziczone nieruchomości o wartości do 75 000 euro powyżej kwoty wolnej od podatku tylko siedem procent podatku. Rodzeństwo jest już obciążone podatkiem w wysokości 15 procent, a znajomi płacą aż 30 procent. Im wyższa jest kwota podlegająca opodatkowaniu, tym wyższy jest stopniowo należny procentowy udział podatku. W przypadku dalszych znajomych przy szczególnie dużych sumach wzrasta on do maksymalnej wartości 50 procent.
Istnieje obowiązek zgłaszania spadków i darowizn!
Beneficjenci spadku lub Obdarowani muszą w ciągu trzech miesięcy od otrzymania nieruchomości zgłosić się do urzędu skarbowego. Urząd następnie sprawdza przeniesienie własności i ustala wysokość podatku.
Ustalenie wartości przy opodatkowaniu
Urząd skarbowy przyjmuje ryczałtowo 90 procent wartości nieruchomości. Organ ustala wartość rynkową na podstawie standardowej procedury. Często nie uwzględnia ona faktycznego stanu nieruchomości. W rezultacie wiele decyzji jest z tendencją do zawyżania. Właściciele powinni rozważyć zlecenie sporządzenia wyceny. Dotyczy to w szczególności przypadków, gdy obiekt jest w złym stanie.
Dziesięcioletni okres: wartości są sumowane
Podatki co do zasady nie są związane wyłącznie ze spadkiem lub darowizną. Wymienione kwoty wolne obowiązują przez okres dziesięciu lat.
Jeśli na przykład matka za życia podaruje synowi dom o wartości 350.000 euro, nie zapłaci on z tego tytułu podatku. Jeśli jednak matka umrze po pięciu latach i odziedziczy on po niej kolejną nieruchomość o wartości 250.000 euro, łączna wartość przekazanego majątku w ciągu dziesięciu lat wynosi już 600.000 euro. W takim przypadku opodatkowaniu podlega 200.000 euro.
Właściciel nie może zapłacić podatku
Ponieważ nieruchomości mają wysoką wartość, odziedziczona lub podarowana nieruchomość może wiązać się z ogromnym obciążeniem podatkowym. Problem pojawia się, gdy majątek pieniężny beneficjenta nie jest wystarczający. Wówczas dostępne są następujące możliwości:
- Urząd skarbowy często zgadza się na rozłożenie podatku na dziesięć lat.
- Nowy właściciel może zaciągnąć kredyt i wpisać go do księgi wieczystej.
- Właściciel może sprzedać nieruchomość. Może to spowodować dodatkowe zobowiązania podatkowe.
- Obdarowany może odrzucić darowiznę lub spadek.
Szczególna zasada dotycząca małżonków i zarejestrowanych związków partnerskich
Ustawa przewiduje pewne wyjątki od opodatkowania darowizn i spadków. W odniesieniu do nieruchomości najważniejszą zasadą jest dozwolona darowizna wspólnie użytkowanej nieruchomości mieszkalnej.
Małżonkowie i partnerzy zarejestrowanego związku partnerskiego mogą wzajemnie przekazywać sobie nieruchomości w darowiźnie. Nie powstaje przy tym podatek od darowizny, jeśli oboje mają w domu lub mieszkaniu wspólne centrum życiowe. Taka darowizna jest możliwa wielokrotnie, o ile chodzi o wspólnie zamieszkiwane mieszkanie lub wspólnie zamieszkiwany dom.
Szczególna cecha: prawo do użytkowania jest obciążenie zmniejszające podatek
Kolejną szczególną kwestię powinni uwzględnić właściciele nieruchomości, którzy za życia darują mieszkanie lub dom. Jeśli właściciel wpisze do księgi wieczystej prawo do zamieszkania, powstaje tym samym prawo użytkowania. Dla obdarowanego nowego właściciela oznacza to obciążenie zmniejszające wartość nieruchomości. W rezultacie domy i mieszkania mogą potencjalnie spaść poniżej istotnego dla celów podatkowych limitu zwolnienia.
Praktyczna wskazówka: unikaj podatków dzięki limitom zwolnienia przy dziedziczeniu i darowiznach
Ramy prawne pozostawiają wiele możliwości przekazywania nieruchomości. Właściciele powinni już za życia zastanowić się, jak chcą postępować z mieszkaniami i domami. Osoby, które podejdą do tego zręcznie, mogą pomóc obdarowanym zaoszczędzić na podatkach.
Możliwe są na przykład częściowe darowizny za życia. Dzięki temu co dziesięć lat można przekazywać znaczne udziały w nieruchomościach bez podatku. Zmiany własności nie mogą być jednak tylko ustnie uzgodnione, lecz muszą zostać wpisane do księgi wieczystej.
Małżonkowie i osoby pozostające w zarejestrowanych związkach partnerskich powinny skorzystać z możliwości przekazywania sobie nieruchomości. Jest to szczególnie korzystne, aby uniknąć podatków od spadków w przypadku ciężkich chorób. W ten sposób można również wyłączyć innych spadkobierców uprawnionych do zachowku.
Nieruchomości: korzyści podatkowe przy dziedziczeniu i darowiznach
Osoba, która otrzymała nieruchomość w darowiźnie lub ją odziedziczyła, korzysta dodatkowo z istotnej korzyści. Przy przekazaniu domu lub mieszkania nie powstaje bowiem podatek od nabycia nieruchomości. Dzięki temu można zaoszczędzić znaczne koszty. Z tego powodu darowizna za życia jest korzystniejsza niż sprzedaż krewnym.