Her yıl tahmini olarak 400.000’den fazla gayrimenkul miras kalmaktadır. Buna birkaç bağışlanan ev veya daire de eklenmektedir. Yeni sahipler böylece yalnızca tüm hak ve yükümlülükleriyle birlikte bir mülk edinmez. Mülkiyetlerinin devrini de vergilendirmek zorundadırlar. Çünkü gayrimenkulün değerine bağlı olarak miras veya bağış vergisi ödenmesi gerekebilir. Vasiyette veya bağış sırasında yasal vergiden muaf tutarlara uyulursa bundan kaçınılabilir.
Bağışlanan veya miras kalan gayrimenkullerde vergiden muaf tutarlar özellikle önemlidir
Gayrimenkuller nispeten yüksek bir değere sahiptir. Bir evin piyasa değeri kısa sürede birkaç yüz bin Euro’ya ulaşabilir. Yeni sahipler gayrimenkullerine ne kadar sevinseler de bununla bağlantılı vergi yükü de aynı ölçüde büyüktür.
Bu tür değer edinimlerinde sorun şudur: Gayrimenkuller parçalara bölünerek satılamaz. Sonuç olarak yeni malikler vergi dairesine karşı yükümlülükleri kendi ceplerinden karşılar. Bu mümkün değilse, henüz yeni edinilen gayrimenkulü tekrar satmak zorunda kalırlar. Sonunda gerçekte elde ettiklerinin yalnızca küçük bir kısmı kalır.
Miraslar ve bağışlar için vergiden muaf tutarlar, mirasçıları ve bağış alanları bu değer kaybından korumayı amaçlar. Devlet mümkün olduğunca mirasın bir kısmını almak ister. Ancak yasalar, yeni maliklerin korunduğu önemli vergiden muaf tutarlar öngörmektedir. Bununla birlikte, vergiden muaf tutarların anlamlı ve hedefe yönelik şekilde kullanılması gerekir.
Miras kalan ve bağışlanan gayrimenkuller için hangi vergiden muaf tutarlar vardır?
Gayrimenkuller için tüm miraslar ve bağışlar için geçerli olan kuralların aynısı geçerlidir. Ancak bu durumda yasa karşısında herkes eşit değildir. Çünkü ilgili kişiler arasındaki akrabalık ilişkisi önem taşır. Buna bağlı olarak yakın aile çevresinde, uzak tanıdıklara kıyasla daha yüksek vergiden muaf tutarlar vardır.
Vergiden muaf tutarların miktarı Miras ve Bağış Vergisi Yasası’na göre belirlenir. § 16 ErbStG maddesinde, akrabalık ilişkisine göre düzenlenen vergiden muaf tutarların bir listesi bulunmaktadır.
Buna göre aşağıdaki tutarlardaki değer edinimleri vergiden muaftır:
- Eşler ve hayat arkadaşları için 500.000 Euro (Vergi sınıfı I).
- Çocuklar ve vefat etmiş çocukların çocukları için 400.000 Euro (Vergi sınıfı I).
- Torunlar için 200.000 Euro (Vergi sınıfı I).
- Miraslarda ebeveynler ve büyükanne ve büyükbabalar için 100.000 Euro(Vergi sınıfı I).
- Ebeveynler ve büyükanne-büyükbabalar için bağışlarda 20.000 Euro; genel olarak kardeşler ve onların doğrudan altsoyları, üvey ebeveynler, damat ve gelinler ile kayınpeder ve kayınvalideler, ayrıca boşanmış partnerler ve feshedilmiş kayıtlı hayat ortaklığının eski partnerleri için (Vergi sınıfı II).
- Kayıtlı olmayan birlikteliklerdeki hayat partnerleri de dahil olmak üzere diğer tüm yararlanıcılar veya kurumlar için 20.000 Euro (Vergi sınıfı III).
Miras ve bağışlarda vergi sınıfları
Bu tutarları aşan miras yoluyla edinilen ve bağış olarak alınan tüm değerler veya para tutarları yararlanıcılar tarafından vergilendirilmelidir. Bu durumda yukarıda parantez içinde belirtilen vergi sınıfı uygulanır.
Önemli: Adlandırmalar benzer olsa da miras ve bağışlara ilişkin vergi sınıflarının gelir vergisindeki bireysel vergi sınıflarıyla hiçbir ilgisi yoktur. Bu, daha ziyade yararlanıcıların, akrabalık ilişkisine göre kademeli bir vergi yükü anlamına gelen bir sınıflandırmasıdır.
Miras ve bağışlarda verginin hesaplanması
Kesin vergi yükü iki faktöre göre hesaplanır:
- Akrabalık ilişkisine bağlıdır ve bu nedenle bir yandan kişisel istisna tutarına, diğer yandan miras ve bağışlara ilişkin vergi sınıfına dayanır.
- İstisna tutarlarını aşan somut miktara bağlıdır.
Bunun anlamı şudur: Vergi yükü, istisna tutarını aşan değerden yüzde olarak düşülür. Bu oran, değere ve vergi sınıfına göre kademelendirilmiştir. Güncel kesin oranlar, § 19 ErbStG maddesinde vergi yükü tablosu olarak listelenmiştir.
Genel olarak geçerli kural şudur: Akrabalık ilişkisi ne kadar yakınsa ve dolayısıyla vergi sınıfı ne kadar düşükse, bağış veya mirastan doğan yük o kadar düşük olur. Böylece yasa özellikle malvarlığının doğrudan soy hattında aktarılmasını teşvik eder.
Örnekler: 2022 itibarıyla çocuklar, istisna tutarını 75.000 Euro’ya kadar aşan değerdeki miras alınmış taşınmazlar için yalnızca yüzde yedi vergi ödemek zorundadır. Kardeşler için vergi yükü zaten yüzde 15’tir ve tanıdıklar tam yüzde 30 öder. Vergilendirilecek tutar ne kadar yüksekse, ödenecek yüzdesel vergi payı da kademeler halinde o kadar yükselir. Uzak tanıdıklar için özellikle büyük tutarlarda bu oran azami yüzde 50’ye çıkar.
Miras ve bağışlar için bildirim yükümlülüğü vardır!
Bir mirasın veya Bağış alanlar, taşınmazı aldıktan sonraki üç ay içinde vergi dairesine bildirimde bulunmalıdır. Vergi dairesi daha sonra mülkiyet devrini inceler ve vergi yükünü belirler.
Vergilendirmede değer tespiti
Vergi dairesi taşınmazın değerinin sabit olarak yüzde 90’ını esas alır. Kurum, rayiç değeri standartlaştırılmış bir yöntemle belirler. Bu yöntem çoğu zaman mevcut durumu dikkate almaz. Bu nedenle birçok vergi kararı genellikle fazla yüksek çıkar. Malikler bir değerleme raporu hazırlatmayı düşünmelidir. Bu, özellikle taşınmazın kötü durumda olduğu durumlar için geçerlidir.
On yıllık süre: Değerler toplanır
Vergiler kural olarak bir miras veya bağışa bağlı değildir. Bunun yerine belirtilen istisna tutarları on yıllık bir dönem için geçerlidir.
Örneğin bir anne, hayattayken oğluna 350.000 Euro değerinde bir ev bağışlarsa, oğlu bunun için vergi ödemez. Ancak anne beş yıl sonra ölür ve oğluna 250.000 Euro değerinde başka bir taşınmaz miras bırakırsa, devredilen malvarlığının toplam tutarı on yıl içinde 600.000 Euro’ya ulaşmış olur. Bu durumda 200.000 Euro vergilendirilir.
Malik vergi yükünü ödeyemiyor
Taşınmazlar yüksek bir değere sahip olduğundan, miras kalan veya bağışlanan bir taşınmaz önemli bir vergi yüküne yol açabilir. Yararlanıcının nakit varlığı yeterli olmadığında durum zorlaşır. Bu durumda şu seçenekler vardır:
- Vergi dairesi çoğu zaman vergi yükünün on yıla yayılmasını kabul eder.
- Yeni malik kredi alabilir ve bunu tapu siciline kaydettirebilir.
- Malik taşınmazı satabilir. Bu satıştan ek vergi ödemeleri doğabilir.
- Yararlanıcı bağışı veya mirası reddedebilir.
Eşler ve tescilli birliktelikler için özel düzenleme
Yasa, bağış ve mirasların vergilendirilmesine ilişkin bazı istisnalar öngörmektedir. Taşınmazlar bakımından en önemli kural, ortak kullanılan konutun bağışlanmasına izin verilmesidir.
Eşler ve tescilli hayat ortaklığının tarafları birbirlerine taşınmaz bağışlayabilir. Her ikisinin de evde veya dairede ortak yaşam merkezine sahip olması durumunda bağış vergisi alınmaz. Söz konusu taşınmaz ortak kullanılan bir daire veya ortak kullanılan bir ev olduğu sürece bu bağış birden fazla kez yapılabilir.
Özellik: İntifa hakkı vergi azaltıcı bir yükümlülük
Hayattayken bir daire veya ev bağışlayan gayrimenkul sahipleri, dikkate almaları gereken başka bir özelliğe sahiptir. Malik, konut kullanma hakkını tapu siciline tescil ettirirse, burada intifa hakkı doğar. Bu durum, yararlanan yeni malik açısından değer azaltıcı bir yükümlülük anlamına gelir. Böylece evler ve daireler, vergi açısından önem taşıyan muafiyet sınırının altına düşebilir.
Uygulama ipucu: Miras ve bağışlarda muafiyet sınırları sayesinde vergilerden kaçınma
Yasal çerçeve, gayrimenkullerin devredilmesi için geniş bir hareket alanı sunar. Maliklerin, daha hayattayken daire ve evleriyle nasıl ilgilenmek istedikleri üzerine düşünmeleri faydalıdır. Bu konuda doğru hareket edenler, yararlanan kişilerin vergi tasarrufu yapmasına yardımcı olabilir.
Örneğin hayattayken kısmi bağışlar yapılabilir. Böylece her on yılda bir gayrimenkullerin önemli payları vergiden muaf olarak devredilebilir. Ancak mülkiyet değişiklikleri yalnızca sözlü olarak kararlaştırılmamalı, tapu siciline de tescil edilmelidir.
Eşler ve kayıtlı hayat ortaklığı içindeki kişiler, gayrimenkulleri birbirlerine devretme imkânından yararlanmalıdır. Bu, özellikle ağır hastalıklar sonucunda ortaya çıkabilecek miras vergilerini önlemek için anlamlıdır. Ayrıca diğer mirasçıların saklı paydan dışlanması da bu şekilde mümkün olur.
Gayrimenkuller: Miras ve bağışlarda vergisel avantajlar
Bir gayrimenkul kendisine bağışlanan veya miras kalan kişi, ayrıca önemli bir avantajdan yararlanır. Çünkü bir ev veya daire devredilirken gayrimenkul edinim vergisi alınmaz. Bu sayede önemli miktarda masraftan tasarruf edilebilir. Bu nedenle hayattayken akrabalara satış yapmak yerine bağış yapmak tercih edilmelidir.