Щороку, за оцінками, успадковується понад 400 000 об’єктів нерухомості. До цього додаються деякі подаровані будинки або квартири. Нові власники отримують не лише об’єкт з усіма правами та обов’язками. Вони також повинні сплатити податок із набуття права власності. Адже залежно від вартості нерухомості може стягуватися податок на спадщину або дарування. Цього можна уникнути, якщо в заповіті або під час дарування врахувати встановлені законом неоподатковувані ліміти.
Неоподатковувані ліміти особливо важливі для подарованої або успадкованої нерухомості
Нерухомість має відносно велику вартість. Ринкова вартість будинку може швидко сягнути кількох сотень тисяч євро. Як би не раділи нові власники нерухомості, пов’язане з цим податкове навантаження також є значним.
Проблема таких надходжень у вигляді майна полягає в тому, що нерухомість не можна продавати частинами. Отже, нові власники покривають зобов’язання перед податковою службою з власної кишені. Якщо це неможливо, їм доводиться знову продавати щойно набуту нерухомість. У результаті залишається лише частина того, що вони фактично отримали.
Неоподатковувані ліміти для спадщини та дарувань мають захистити спадкоємців і обдарованих від такої втрати вартості. Держава прагне отримати якомога більшу частку спадкового майна. Але закони передбачають значні неоподатковувані ліміти, якими захищаються нові власники. Водночас ці ліміти потрібно використовувати розумно та цілеспрямовано.
Які неоподатковувані ліміти існують для успадкованої та подарованої нерухомості?
Для нерухомості діють такі самі правила, як і для всієї спадщини та дарувань. Однак у цьому випадку закон не ставить усіх людей у рівне становище. Адже враховується ступінь спорідненості між відповідними особами. У найближчому сімейному колі неоподатковувані ліміти відповідно вищі, ніж для далеких знайомих.
Розмір неоподатковуваних лімітів визначається Законом про податок на спадщину та дарування. У § 16 ErbStG наведено перелік неоподатковуваних лімітів, що залежать від ступеня спорідненості.
Відповідно, не оподатковуються надходження у вигляді майна в розмірі
- 500 000 євро для подружжя та партнерів, які перебувають у зареєстрованому цивільному партнерстві (податковий клас I).
- 400 000 євро для дітей і дітей померлих дітей (податковий клас I).
- 200 000 євро для онуків (податковий клас I).
- 100 000 євро для батьків і дідусів та бабусь у разі спадкування (Податковий клас I).
- 20 000 євро для батьків і бабусь та дідусів у разі дарування, загалом для братів і сестер та їхніх прямих нащадків, вітчимів і мачух, дітей подружжя та батьків подружжя, а також розлучених партнерів і колишніх партнерів припиненого зареєстрованого партнерства (податковий клас II).
- 20 000 євро для всіх інших бенефіціарів або установ, зокрема й для партнерів у незареєстрованих партнерствах (податковий клас III).
Податкові класи у разі спадкування та дарування
Усі цінності або грошові суми, успадковані чи отримані в дар понад ці суми, бенефіціари повинні оподаткувати. При цьому застосовується зазначений вище в дужках податковий клас.
Важливо: Навіть якщо назви схожі, податкові класи для спадщини та дарування не мають нічого спільного з індивідуальними податковими класами прибуткового податку. Це радше класифікація бенефіціарів, яка означає диференційоване податкове навантаження залежно від ступеня спорідненості.
Розрахунок податку у разі спадкування та дарування
Точне податкове навантаження розраховується на основі двох факторів:
- Воно пов’язане зі ступенем спорідненості й, відповідно, з одного боку, з особистою неоподатковуваною сумою, а з іншого — з податковим класом для спадщини та дарування.
- Воно залежить від конкретної суми, що перевищує неоподатковувані межі.
Це означає: податкове навантаження вираховується у відсотках від вартості, що перевищує неоподатковувану межу. При цьому відсоткова ставка диференціюється залежно від вартості та податкового класу. Актуальні точні відсоткові ставки наведено в таблиці податкового навантаження у § 19 ErbStG.
Загалом діє правило: чим тісніший ступінь спорідненості й, відповідно, чим нижчий податковий клас, тим меншим є навантаження від дарування або спадщини. Таким чином, закон особливо заохочує передачу майна по прямій лінії спорідненості.
Приклади: Станом на 2022 рік діти повинні сплачувати лише сім відсотків податку за успадковану нерухомість вартістю до 75 000 євро понад неоподатковувану суму. Для братів і сестер податкове навантаження вже становить 15 відсотків, а знайомі сплачують цілих 30 відсотків. Чим вища сума, що підлягає оподаткуванню, тим вищою поетапно є належна до сплати частка податку у відсотках. Для далеких знайомих за особливо великих сум вона зростає до максимального значення — 50 відсотків.
Існує обов’язок повідомляти про спадщину та дарування!
Бенефіціари спадщини або Одержувачі дарунка мають повідомити податкову інспекцію протягом трьох місяців після отримання нерухомості. Потім вона перевіряє передачу права власності та визначає податкове зобов’язання.
Визначення вартості під час оподаткування
Податкова інспекція за фіксованою ставкою оцінює нерухомість у 90 відсотків її вартості. Орган визначає ринкову вартість на основі стандартизованої процедури. Вона часто не враховує фактичний стан. Через це багато податкових повідомлень, як правило, виявляються завищеними. Власникам варто розглянути можливість замовлення експертної оцінки вартості. Це особливо стосується випадків, коли об’єкт перебуває у поганому стані.
Десятирічний строк: вартості підсумовуються
Податки в принципі не прив’язані до спадщини або дарування. Натомість зазначені неоподатковувані суми діють протягом десяти років.
Якщо, наприклад, мати за життя дарує своєму синові будинок вартістю 350.000 євро, він не сплачує за це податок. Однак якщо мати помирає через п’ять років і заповідає йому ще одну нерухомість вартістю 250.000 євро, загальна вартість переданого майна протягом десяти років уже становить 600.000 євро. У цьому випадку оподаткуванню підлягають 200.000 євро.
Власник не може сплатити податкове зобов’язання
Оскільки нерухомість має високу вартість, успадкована або подарована нерухомість може спричинити величезне податкове зобов’язання. Складнощі виникають, якщо грошових активів обдарованого недостатньо. Тоді існують такі варіанти:
- Податкова інспекція часто погоджується розподілити податкове зобов’язання на десять років.
- Новий власник може взяти кредит і зареєструвати його в земельній книзі.
- Власник може продати нерухомість. Це може спричинити додаткові податкові платежі.
- Обдарований може відмовитися від дарування або спадщини.
Спеціальне правило для подружжя та зареєстрованих партнерств
Закон передбачає деякі винятки з оподаткування дарувань і спадщини. Що стосується нерухомості, найважливішим правилом є дозволене дарування спільного житла.
Подружжя та партнери зареєстрованого цивільного партнерства можуть дарувати нерухомість одне одному. При цьому податок на дарування не стягується, якщо обоє спільно проживають у будинку або квартирі та мають там основне місце проживання. Таке дарування можливе неодноразово, якщо йдеться про спільно заселену квартиру або спільно заселений будинок.
Особливість: право узуфрукту — це оподатковуване зменшення вартості
Власникам нерухомості, які за життя дарують квартиру або будинок, слід врахувати ще одну особливість. Якщо власник реєструє право проживання в поземельній книзі, при цьому виникає право узуфрукту. Для нового власника-бенефіціара це означає обтяження, що зменшує вартість. Унаслідок цього будинки та квартири можуть опинитися нижче неоподатковуваної межі, що має значення для оподаткування.
Практична порада: уникати податків завдяки неоподатковуваним межам при спадкуванні та даруванні
Законодавчі умови залишають багато можливостей для передачі нерухомості. Доцільно, щоб власники ще за життя обміркували, як вони хочуть розпорядитися квартирами та будинками. Ті, хто діє грамотно, можуть допомогти бенефіціарам заощадити на податках.
Наприклад, можливе часткове дарування за життя. Завдяки цьому кожні десять років можна безподатково передавати значні частки нерухомості. Однак зміни права власності потрібно не лише обговорити усно, а й зареєструвати в поземельній книзі.
Подружжю та особам, які перебувають у зареєстрованих цивільних партнерствах, слід скористатися можливістю передавати нерухомість один одному. Це особливо доцільно, щоб уникнути податку на спадщину внаслідок тяжких захворювань. Крім того, таким чином можна позбавити інших спадкоємців права на обов’язкову частку.
Нерухомість: податкові переваги при спадкуванні та даруванні
Той, хто отримує нерухомість у подарунок або успадковує її, додатково користується значною перевагою. Адже при передачі будинку або квартири податок на придбання нерухомості не стягується. Завдяки цьому можна заощадити значні кошти. З цієї причини дарування за життя родичам є кращим за продаж.