Ogni anno si stima che vengano ereditati oltre 400.000 immobili. A questi si aggiungono alcune case o appartamenti donati. I nuovi proprietari ricevono quindi non solo un immobile con tutti i diritti e gli obblighi. Devono anche pagare le imposte sul trasferimento della proprietà. Infatti, a seconda del valore dell’immobile, può essere dovuta un’imposta di successione o di donazione. Ciò si può evitare se, nel testamento o al momento della donazione, vengono rispettate le franchigie previste dalla legge.
Franchigie particolarmente importanti per gli immobili donati o ereditati
Gli immobili hanno un valore relativamente elevato. Una casa può raggiungere rapidamente un valore di mercato di diverse centinaia di migliaia di euro. Per quanto i nuovi proprietari siano felici degli immobili: anche il relativo onere fiscale è elevato.
Il problema di questi trasferimenti di valore è che gli immobili non possono essere venduti in parti. Di conseguenza, i nuovi proprietari devono sostenere di tasca propria gli obblighi nei confronti dell’ufficio delle imposte. Se ciò non è possibile, devono rivendere l’immobile appena acquisito. Alla fine rimane solo una frazione di ciò che hanno effettivamente ricevuto.
Le franchigie per eredità e donazioni dovrebbero proteggere gli eredi e i beneficiari della donazione da questa perdita di valore. Lo Stato vuole possibilmente una quota dell’asse ereditario. Tuttavia, le leggi prevedono franchigie considerevoli, con cui i nuovi proprietari vengono tutelati. Le franchigie devono però essere utilizzate in modo sensato e mirato.
Quali franchigie esistono per gli immobili ereditati e donati?
Per gli immobili valgono le stesse regole previste per tutte le eredità e le donazioni. Tuttavia, in questo caso, davanti alla legge non tutte le persone sono uguali. Conta infatti il rapporto di parentela tra le persone coinvolte. Nella cerchia familiare più stretta esistono franchigie più elevate rispetto a quelle applicabili a conoscenti lontani.
L’importo delle franchigie è stabilito dalla legge tedesca sull’imposta di successione e donazione. Nell’§ 16 ErbStG è riportato un elenco delle franchigie, determinate in base al rapporto di parentela.
Sono pertanto esenti da imposta i trasferimenti di valore fino a
- 500.000 euro per coniugi e partner registrati (classe fiscale I).
- 400.000 euro per figli e figli di figli deceduti (classe fiscale I).
- 200.000 euro per nipoti (classe fiscale I).
- 100.000 euro per genitori e nonni in caso di eredità (Classe fiscale I).
- 20.000 euro per genitori e nonni in caso di donazioni, in generale per fratelli e le loro discendenze dirette, patrigni e matrigne, generi e nuore e suoceri, nonché partner divorziati ed ex partner di un'unione registrata sciolta (classe fiscale II).
- 20.000 euro per tutti gli altri beneficiari o istituzioni, inclusi anche i partner di unioni non registrate (classe fiscale III).
Le classi fiscali per eredità e donazioni
Tutti i valori o le somme di denaro ereditati o ricevuti come donazione oltre tali importi devono essere tassati dai beneficiari. A tal fine si applica la classe fiscale indicata sopra tra parentesi.
Importante: anche se le denominazioni sono simili, le classi fiscali per eredità e donazioni non hanno nulla in comune con le classi fiscali individuali dell'imposta sul reddito. Si tratta piuttosto di una classificazione dei beneficiari, che comporta un onere fiscale graduato in base al rapporto di parentela.
Il calcolo dell'imposta su eredità e donazioni
L'onere fiscale preciso si calcola sulla base di due fattori:
- È legato al rapporto di parentela e quindi, da un lato, alla franchigia personale e, dall'altro, alla classe fiscale per eredità e donazioni.
- Dipende dall'importo concreto che supera le franchigie.
Ciò significa che l'onere fiscale viene detratto in percentuale dal valore eccedente la franchigia. La percentuale è graduata in base al valore e alla classe fiscale. Le percentuali esatte attuali sono elencate nella tabella dell'onere fiscale di § 19 ErbStG.
In generale vale quanto segue: quanto più stretto è il rapporto di parentela e quindi quanto più bassa è la classe fiscale, tanto minore è l'onere derivante dalla donazione o dall'eredità. In questo modo la legge favorisce in particolare il trasferimento del patrimonio in linea retta.
Esempi: allo stato del 2022, i figli devono pagare soltanto il sette per cento di imposte sugli immobili ereditati con un valore fino a 75.000 euro oltre la franchigia. I fratelli hanno già un onere fiscale del 15 per cento e i conoscenti pagano ben il 30 per cento. Quanto maggiore è l'importo imponibile, tanto maggiore è, per scaglioni, la quota percentuale d'imposta da versare. Per i conoscenti lontani, in caso di somme particolarmente elevate, essa aumenta fino al valore massimo del 50 per cento.
Esiste un obbligo di notifica per eredità e donazioni!
I beneficiari di un'eredità o di una donazioneI beneficiari di una donazione devono annunciarsi presso l’ufficio delle imposte entro tre mesi dal ricevimento dell’immobile. Quest’ultimo verifica quindi il trasferimento della proprietà e stabilisce l’onere fiscale.
Valutazione ai fini fiscali
L’ufficio delle imposte calcola forfettariamente il 90 percento del valore dell’immobile. L’autorità determina il valore di mercato sulla base di una procedura standardizzata. Questa spesso non tiene conto dello stato effettivo. Di conseguenza, molti accertamenti risultano tendenzialmente troppo elevati. I proprietari dovrebbero valutare la possibilità di commissionare una perizia. Ciò vale in particolare nei casi in cui l’immobile si trovi in cattive condizioni.
Il termine decennale: i valori vengono sommati
Le imposte non sono fondamentalmente vincolate a un’eredità o a una donazione. Piuttosto, le franchigie indicate si applicano per un periodo di dieci anni.
Se, ad esempio, una madre dona in vita al figlio una casa del valore di 350.000 euro, egli non paga alcuna imposta. Tuttavia, se la madre muore dopo cinque anni e gli lascia in eredità un ulteriore immobile del valore di 250.000 euro, l’importo complessivo dei beni trasferiti ammonta già a 600.000 euro nell’arco di dieci anni. In questo caso, 200.000 euro sono soggetti a tassazione.
Il proprietario non può pagare l’onere fiscale
Poiché gli immobili hanno un valore elevato, da un immobile ereditato o ricevuto in donazione può derivare un enorme onere fiscale. La situazione diventa difficile quando il patrimonio liquido del beneficiario non è sufficiente. In tal caso esistono le seguenti opzioni:
- L’ufficio delle imposte spesso acconsente a distribuire l’onere fiscale su dieci anni.
- Il nuovo proprietario può contrarre un prestito e farlo iscrivere nel registro fondiario.
- Il proprietario può vendere l’immobile. Da ciò possono derivare ulteriori pagamenti fiscali.
- Il beneficiario può rinunciare alla donazione o all’eredità.
Regola speciale per coniugi e unioni registrate
La legge prevede alcune eccezioni alla tassazione di donazioni ed eredità. Per quanto riguarda gli immobili, la regola più importante è la donazione consentita dell’abitazione utilizzata congiuntamente.
I coniugi e i partner di un’unione civile registrata possono donarsi reciprocamente immobili. In tal caso non è dovuta alcuna imposta sulle donazioni se entrambi hanno la propria dimora abituale comune nella casa o nell’appartamento. Questa donazione è possibile più volte, purché si tratti di un appartamento o di una casa abitati congiuntamente.
Particolarità: il diritto di usufrutto è un onere fiscalmente riduttivo
Un’ulteriore particolarità dovrebbe essere considerata dai proprietari immobiliari che donano un appartamento o una casa durante la propria vita. Se il proprietario fa iscrivere un diritto di abitazione nel registro fondiario, si costituisce un diritto di usufrutto. Per il nuovo proprietario beneficiario ciò rappresenta un onere che riduce il valore. Di conseguenza, case e appartamenti potrebbero eventualmente scendere al di sotto della soglia di esenzione rilevante ai fini fiscali.
Consiglio pratico: evitare le imposte sfruttando le soglie di esenzione per eredità e donazioni
Il quadro normativo lascia ampio margine per trasferire gli immobili. È opportuno che i proprietari riflettano già durante la propria vita su come desiderano gestire appartamenti e case. Chi procede con accortezza può aiutare i beneficiari a risparmiare sulle imposte.
Sono possibili, ad esempio, donazioni parziali durante la vita. In questo modo, ogni dieci anni è possibile trasferire quote considerevoli di immobili senza imposte. Tuttavia, le modifiche della proprietà non devono essere soltanto concordate verbalmente, ma devono essere iscritte nel registro fondiario.
I coniugi e le persone unite da un’unione civile registrata dovrebbero avvalersi della possibilità di trasferire gli immobili tra loro. Ciò è particolarmente utile per evitare le imposte di successione in caso di malattie gravi. In questo modo è inoltre possibile escludere altri aventi diritto all’eredità dalla quota di legittima.
Immobili: vantaggi fiscali in caso di eredità e donazioni
Chi riceve un immobile in donazione o lo eredita beneficia inoltre di un notevole vantaggio. Infatti, al trasferimento di una casa o di un appartamento non si applica l’imposta sul trasferimento immobiliare. In questo modo è possibile risparmiare costi considerevoli. Per questo motivo, durante la vita è preferibile una donazione a una vendita a parenti.