Commissievrije belegging met potentieel: 2 appartementen in het hart van Erlangen: 2/4 reeds verkocht

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit appartement

BASISGEGEVENS

Objecttype: appartement
Straat: Westliche Stadtmauer Str. 50

Plaats: 91054 Erlangen
Bouwjaar: 1957

Koopprijs Apt. 1: 110.000,00 €
Koopprijs Apt. 2: 110.000,00 € (reeds verkocht)
Koopprijs Apt. 3: 110.000,00 €
Koopprijs Apt. 4: 115.000,00 € (reeds verkocht)

BELANGRIJKE GEGEVENS

Personenlift: ja
Verdieping: begane grond

Basishuur Apt. 1: 325,00 € p.m.
Basishuur Apt. 2: 300,00 € p.m. (verkocht)
Basishuur Apt. 3: 295,00 € p.m.
Basishuur Apt. 4: 300,00 € p.m. (verkocht)

Servicekosten Apt. 1: 172,00 € p.m.
Servicekosten Apt. 2: 165,00 € p.m. (verkocht)
Servicekosten Apt. 3: 220,00 € p.m.
Servicekosten Apt. 4: 163,00 € p.m. (verkocht)

Modernisering gemeenschappelijke eigendom: 1997
Staat: zeer goed onderhouden
Energiedrager: gas
Aantal verdiepingen gebouw: 4

Via de volgende link in het exposé kunt u alle objectdocumenten bekijken. Let op de aanwijzing voor geïnteresseerde kopers op de voorlaatste pagina van het exposé:

De aangeboden appartementen verkeren in een goed onderhouden algehele staat. In de afgelopen jaren zijn regelmatig renovaties uitgevoerd, zodat de eenheden steeds in een aantrekkelijke en verhuurbare staat konden worden opgeleverd.
Sanitaire ruimtes: herhaaldelijk gemoderniseerd, sanitaire voorzieningen zijn geleidelijk vernieuwd.
Wanden & oppervlakken: na iedere huurderswissel vond een vakkundige renovatie inclusief een nieuwe verflaag plaats, zodat de appartementen steeds een eigentijdse uitstraling hebben.
Vloerafwerkingen: alle eenheden zijn voorzien van hoogwaardig kant-en-klaar parket of laminaat, telkens vakkundig gelegd en goed onderhouden.
Dit voortdurende onderhoud waarborgt het waardebehoud op lange termijn en beperkt voor investeerders de onmiddellijke onderhoudsinspanningen. Voor beleggers betekent dit: geen renovatieachterstand, solide basis, direct verhuurbaar – in combinatie met de reeds beschreven mogelijkheid van een aanzienlijke huurverhoging een uiterst aantrekkelijke belegging.

Fittingen en kenmerken, zoals beschreven

Gedetailleerde analyse per appartement

Appartement 1

• Woonoppervlakte: 17 m²
• Huidige kale huur: 325 € / maand
• Jaarlijkse kale huur: 3.900 €
• Huidige huur per m²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²
• Potentieel (bij 450 €/maand): 450 € / maand → 5.400 € / jaar
• Nieuwe huur per m² (maand): 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²
• Jaarlijks stijgingspotentieel: +1.500 €
• Relatieve stijging: ≈38,5 %

Huurder: jonge vrouw, 28 jaar, verhuurd sinds 05.01.2024
Beoordeling / aanbeveling:
Apt 1 is pas begin 2024 opnieuw verhuurd. Een onmiddellijke huurverhoging is doorgaans pas bij verlenging van het contract of na naleving van de wettelijke voorschriften (opzeggings-/verhogingstermijnen) mogelijk. Strategisch zinvol: tijdens het volgende contractgesprek het marktargument en eventueel kleinere renovatiewerkzaamheden (bijv. nieuwe vloer, een frisse schilderbeurt) aanbieden, om de verhoging marktconform te onderbouwen en instemming te vergemakkelijken.

Appartement 3

• Woonoppervlakte: 14 m²
• Huidige kale huur: 295 € / maand
• Jaarlijkse kale huur: 3.540 €
• Huidige huur per m²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²
• Potentieel (bij 450 €/maand): 450 € / maand → 5.400 € / jaar
• Nieuwe huur per m²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²
• Jaarlijkse stijging: +1.860 €
• Relatieve stijging: ≈52,5 %

Huurder: oudere heer, roker, 76 jaar, verhuurd sinds 01.05.2021
Beoordeling / aanbeveling:
Bij langdurig inwonende, oudere huurders is tact belangrijk. Directe forse verhogingen kunnen op weerstand stuiten. Aanbevolen: individuele, respectvolle benadering, eventueel een stapsgewijs model (bijv. geleidelijke aanpassingen over 1–2 jaar) of het aanbieden van stabiele contractvoorwaarden in ruil daarvoor (bijv. langere looptijd van het contract, verbeteringswerkzaamheden). Houd rekening met sociale aspecten en wettelijke randvoorwaarden.

Totale gegevens (Appartement 1 + 3)

• Totale woonoppervlakte: 31 m²
• Huidige maandelijkse kale huur: 620 €
• Huidige jaarlijkse kale huur: 7.440 €

Aankoopprijs pakket: 205.000 € voor beide appartementen

Rendements- en huurpotentieel

Totale potentiële huur:
• 900 € per maand
• 10.800 € jaarlijkse kale huur

Potentieel voor huurverhoging:
• Huidige jaarlijkse huur: 7.440 €
• Potentiële jaarlijkse huur: 10.800 €
• Stijging: +3.360 € per jaar
• Relatieve stijging: ≈45 %

Bijzonderheid Appartement 3

De woning wordt momenteel bewoond door een oudere huurder (76 jaar) die rookt. Hierdoor is de staat van enkele oppervlakken (met name muren, plafonds en eventueel de vloer) momenteel aangetast.

Na een toekomstige wisseling van huurder moet daarom rekening worden gehouden met een renovatie.

Geschatte Renovatiekosten:
ca. 7.500 € – 10.000 €

Deze investering betreft voornamelijk:

Schilderwerk / nicotinebehandeling

mogelijke vernieuwing van de vloerbedekking

kleinere cosmetische reparaties

Investeringsargument / Samenvatting

De beide appartementen kunnen gezamenlijk worden aangekocht voor 205.000 €, waardoor beleggers meerdere voordelen hebben:

• Aantrekkelijke pakketprijs ten opzichte van afzonderlijke verkoop
• Directe cashflow door bestaande huurovereenkomsten
• Duidelijk huurverhogingspotentieel van circa 50 %
• Waardestijgingspotentieel door renovatie van appartement 3
• geringe beheersinspanning, aangezien beide eenheden zich in hetzelfde object bevinden

Zelfs rekening houdend met de begrote renovatiekosten voor appartement 3 resulteert dit in een zeer interessant rendement- en cashflowpotentieel, met name na aanpassing van de huren aan het lokale marktniveau.

Overige gevallen

Perspectief voor kapitaalinvesteerders
Voor kapitaalinvesteerders is Westliche Stadtmauerstraße 50 een onovertroffen adres:
Hoge vraag van huurders dankzij studenten, wetenschappers, forenzen en medewerkers van internationaal actieve ondernemingen.
Zekerheid bij verhuur dankzij de ligging in het stadscentrum en de uitstekende infrastructuur. Leegstand is op deze locatie praktisch uitgesloten.
Waardevastheid en potentieel voor waardestijging: locaties in het stadscentrum van Erlangen zijn schaars en genieten een bovengemiddelde vraag – een duidelijk voordeel voor langetermijninvesteringen.
Planbaarheid: De centrale ligging zorgt voor continu aantrekkelijke rendementen en maakt het vastgoed tot een duurzame investering.

Kernboodschap voor investeerders:
Zonder potentieel voor rendementsverhoging: Vooral op deze locatie in het stadscentrum is de vraag hoog; de uitvoering vereist de gebruikelijke juridische stappen en een zorgvuldige communicatie met huurders.


Opmerking voor geïnteresseerde kopers
Om het proces voor alle betrokkenen efficiënt en transparant te laten verlopen, verzoeken wij u om vóór een eerste bezichtiging een actuele financieringsbevestiging van uw bank voor te leggen. Zo zorgen wij ervoor dat we uitsluitend serieuze geïnteresseerde kopers samenbrengen en u een soepel bezichtigingsproces kunnen bieden.
Wij danken u voor uw begrip en kijken ernaar uit u het vastgoed persoonlijk te mogen presenteren.

De bezichtigingen vinden elke week op woensdagmiddag plaats. Laat ons uw mogelijke tijdstippen weten bij uw eerste contactaanvraag en zorg ervoor dat uw telefoonnummer en e-mailadres zijn vermeld.

Locatie

Locatie

LOCATIEBESCHRIJVING
Het object bevindt zich op een eersteklas binnenstedelijke locatie in Erlangen, aan de Westliche Stadtmauerstraße 50. Dit centrale adres combineert stedelijk leven, uitstekende bereikbaarheid en hoge locatiewaarde – factoren die zowel voor eigen gebruikers als voor beleggers van bijzonder belang zijn.

Omgeving & locatiewaarde
Premiumlocatie nabij het stadscentrum: De Westliche Stadtmauerstraße ligt aan de rand van de historische binnenstad. De directe nabijheid van winkelmogelijkheden, horeca, cultuur- en vrijetijdsaanbod maakt de locatie even aantrekkelijk voor alleenstaanden, stellen en werkenden.
Hoge vraag: Woningen op binnenstedelijke locaties zoals deze zijn in Erlangen permanent gewild – zowel op de huurmarkt als bij doorverkoop. De nabijheid van de universiteit, klinieken en het hoofdkantoor van Siemens zorgt voor een aanhoudend hoge vraag naar woonruimte.
Levendigheid & charme: Historische bebouwing komt hier samen met moderne infrastructuur. Deze mix maakt de wijk bijzonder aangenaam om te wonen en verhoogt de aantrekkelijkheid voor langetermijnhuurders.

Infrastructuur & bereikbaarheid
Optimale bereikbaarheid: Het centraal station van Erlangen is te voet bereikbaar, buslijnen rijden in de directe nabijheid.
Korte afstanden in het dagelijks leven: Supermarkten, apotheken, cafés en restaurants bevinden zich direct in de omgeving. Alles voor de dagelijkse behoeften kan zonder auto worden gedaan.
Economisch sterke locatie: Erlangen geldt als een van de economisch sterkste steden van Beieren. Werkgevers zoals Siemens, de Friedrich-Alexander-Universität en de Max Planck-instituten zorgen voor een stabiele vraag naar woonruimte.