Inwestycja kapitałowa bez prowizji z potencjałem: 2 apartamenty w sercu Erlangen: 2/4 już sprzedane

Najważniejsze informacje

Cena zakupu i koszty

O tym mieszkaniu

DANE PODSTAWOWE

Rodzaj nieruchomości: mieszkanie na piętrze
Ulica: Westliche Stadtmauer Str. 50

Miejscowość: 91054 Erlangen
Rok budowy: 1957

Cena zakupu apartamentu 1: 110.000,00 €
Cena zakupu apartamentu 2: 110.000,00 € (już sprzedany)
Cena zakupu apartamentu 3: 110.000,00 €
Cena zakupu apartamentu 4: 115.000,00 € (już sprzedany)

WAŻNE DANE

Winda osobowa: tak
Piętro: parter

Czynsz podstawowy za apartament 1: 325,00 € mies.
Czynsz podstawowy za apartament 2: 300,00 € mies. (sprzedany)
Czynsz podstawowy za apartament 3: 295,00 € mies.
Czynsz podstawowy za apartament 4: 300,00 € mies. (sprzedany)

Opłata eksploatacyjna za apartament 1: 172,00 € mies.
Opłata eksploatacyjna za apartament 2: 165,00 € mies. (sprzedany)
Opłata eksploatacyjna za apartament 3: 220,00 € mies.
Opłata eksploatacyjna za apartament 4: 163,00 € mies. (sprzedany)

Modernizacja części wspólnych: 1997
Stan: bardzo zadbany
Źródło energii: gaz
Liczba kondygnacji budynku: 4

Pod poniższym linkiem w prospekcie mogą Państwo wyświetlić wszystkie dokumenty nieruchomości. Prosimy zwrócić uwagę na wskazówkę dla zainteresowanych zakupem na przedostatniej stronie prospektu:

Oferowane apartamenty znajdują się w ogólnie zadbanym stanie. W minionych latach regularnie przeprowadzano remonty, dzięki czemu lokale zawsze mogły być przekazywane w atrakcyjnym i nadającym się do wynajmu stanie.
Pomieszczenia sanitarne: wielokrotnie modernizowane, elementy wyposażenia sanitarnego były sukcesywnie wymieniane.
Ściany i powierzchnie: po każdej zmianie najemcy przeprowadzano fachowy remont, w tym świeże malowanie, dzięki czemu apartamenty zawsze prezentują się w nowoczesnym wyglądzie.
Podłogi: wszystkie lokale są wyposażone w wysokiej jakości gotowy parkiet lub laminat, fachowo ułożone i utrzymane w zadbanym stanie.
Ta ciągła konserwacja zapewnia długoterminowe utrzymanie wartości i minimalizuje dla inwestorów bieżące nakłady na utrzymanie. Dla inwestorów kapitałowych oznacza to: brak zaległości remontowych, solidną podstawę, możliwość natychmiastowego wynajmu – w połączeniu z przedstawioną już możliwością znacznego podwyższenia czynszu jest to niezwykle atrakcyjna inwestycja.

Osprzęt i funkcje, jak opisano

Szczegółowa analiza poszczególnych apartamentów

Apartament 1

• Powierzchnia mieszkalna: 17 m²
• Aktualny czynsz netto: 325 € / miesiąc
• Roczny czynsz netto: 3.900 €
• Aktualny czynsz za m²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²
• Potencjał (przy 450 €/miesiąc): 450 € / miesiąc → 5.400 € / rok
• Nowy czynsz za m² (miesięcznie): 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²
• Roczny potencjał wzrostu: +1.500 €
• Wzrost względny: ≈38,5 %

Najemczyni: młoda kobieta, 28 lat, wynajmuje od 05.01.2024
Ocena / rekomendacja:
Apartament 1 został ponownie wynajęty dopiero na początku 2024 roku. Bezpośrednia podwyżka czynszu jest z reguły możliwa dopiero przy przedłużeniu umowy lub zgodnie z wymogami prawnymi (terminy wypowiedzenia/podwyżki). Strategicznie zasadne jest, aby przy następnej rozmowie dotyczącej umowy przedstawić argument rynkowy i ewentualnie zaoferować drobne prace remontowe (np. nową podłogę, świeże malowanie), aby uzasadnić podwyżkę zgodnie z rynkiem i ułatwić uzyskanie zgody.

Apartament 3

• Powierzchnia mieszkalna: 14 m²
• Aktualny czynsz netto: 295 € / miesiąc
• Roczny czynsz netto: 3.540 €
• Aktualny czynsz za m²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²
• Potencjał (przy 450 €/miesiąc): 450 € / miesiąc → 5.400 € / rok
• Nowy czynsz za m²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²
• Roczny wzrost: +1.860 €
• Wzrost względny: ≈52,5 %

Najemca: starszy mężczyzna, palacz, 76 lat, wynajmuje od 01.05.2021
Ocena / rekomendacja:
W przypadku wieloletnich, starszych najemców ważne jest wyczucie. Bezpośrednie, zdecydowane podwyżki mogą spotkać się z oporem. Zalecane jest indywidualne, pełne szacunku podejście, ewentualnie model stopniowy (np. sukcesywne podwyżki w ciągu 1–2 lat) lub zaoferowanie stabilnych warunków umowy w zamian (np. dłuższy okres obowiązywania umowy, prace modernizacyjne). Należy uwzględnić aspekty społeczne i uwarunkowania prawne.

Dane łączne (apartament 1 + 3)

• Łączna powierzchnia mieszkalna: 31 m²
• Aktualny miesięczny czynsz netto: 620 €
• Aktualny roczny czynsz netto: 7.440 €

Cena zakupu pakietu: 205.000 € za oba apartamenty

Potencjał rentowności i czynszu

Łączny czynsz potencjalny:
• 900 € miesięcznie
• 10.800 € rocznego czynszu netto

Potencjał wzrostu czynszu:
• Aktualny czynsz roczny: 7.440 €
• Potencjalny czynsz roczny: 10.800 €
• Wzrost: +3.360 € rocznie
• Wzrost względny: ≈45 %

Specyfika apartamentu 3

Mieszkanie jest obecnie zamieszkane przez starszego najemcę (76 lat), który jest palaczem. W związku z tym obecnie obniżona jest wartość użytkowa poszczególnych powierzchni (w szczególności ścian, sufitów i ewentualnie podłogi).

Po przyszłej zmianie najemcy należy zatem uwzględnić w kalkulacji remont.

Szacowany Koszty remontu:
ok. 7.500 € – 10.000 €

Inwestycja obejmuje przede wszystkim:

prace malarskie / usunięcie skutków palenia tytoniu

możliwą wymianę pokrycia podłogowego

drobne naprawy estetyczne

Argument inwestycyjny / Podsumowanie

Oba apartamenty można nabyć razem za 205.000 €, co zapewnia inwestorom kilka korzyści:

• Atrakcyjna cena pakietowa w porównaniu ze sprzedażą pojedynczych lokali
• Natychmiastowy cashflow dzięki istniejącym umowom najmu
• Znaczący potencjał podwyżki czynszu na poziomie około 50 %
• Potencjał wzrostu wartości dzięki remontowi apartamentu 3
• Niewielki nakład administracyjny, ponieważ oba lokale znajdują się w tym samym obiekcie

Nawet po uwzględnieniu kalkulowanych kosztów remontu apartamentu 3 uzyskuje się bardzo interesujący potencjał rentowności i cashflow, szczególnie po dostosowaniu czynszów do lokalnego poziomu rynkowego.

Inne

Perspektywa dla inwestorów
Dla inwestorów Westliche Stadtmauerstraße 50 to bezkonkurencyjny adres:
Wysoki popyt najemców ze strony studentów, naukowców, osób dojeżdżających do pracy oraz pracowników międzynarodowych przedsiębiorstw.
Pewna możliwość wynajmu dzięki położeniu w centrum miasta i doskonałej infrastrukturze. W tej lokalizacji praktycznie można wykluczyć pustostany.
Stabilność wartości i potencjał wzrostu wartości: lokalizacje w centrum Erlangen są ograniczone i cieszą się ponadprzeciętnym popytem – to wyraźna zaleta w przypadku długoterminowej inwestycji kapitałowej.
Przewidywalność: centralne położenie zapewnia stale atrakcyjne stopy zwrotu i sprawia, że nieruchomość jest trwałą inwestycją.

Najważniejsza informacja dla inwestorów:
Bez potencjału zwiększenia dochodów: Szczególnie w tej lokalizacji w centrum popyt jest wysoki; realizacja wymaga standardowych działań prawnych oraz wyważonej komunikacji z najemcami.


Wskazówka dla osób zainteresowanych zakupem
Aby zapewnić wszystkim uczestnikom sprawny i przejrzysty przebieg procesu, prosimy o przedstawienie przed pierwszą wizytą aktualnego potwierdzenia finansowania wystawionego przez Państwa bank. W ten sposób zapewniamy, że kontaktujemy ze sobą wyłącznie poważnie zainteresowanych nabywców i umożliwiamy Państwu bezproblemowy przebieg oględzin.
Dziękujemy za wyrozumiałość i cieszymy się, że będziemy mogli osobiście zaprezentować Państwu nieruchomość.

Oględziny odbywają się co tydzień w środowe popołudnia. Prosimy o przekazanie nam możliwych terminów już przy pierwszym zapytaniu kontaktowym oraz o dopilnowanie, aby podany był numer telefonu i adres e-mail.

Lokalizacja

Szczegóły lokalizacji

OPIS LOKALIZACJI
Nieruchomość znajduje się w pierwszorzędnej lokalizacji w centrum Erlangen, przy Westliche Stadtmauerstraße 50. Ten centralny adres łączy miejskie życie, doskonałą dostępność i wysoką jakość lokalizacji – czynniki o szczególnym znaczeniu zarówno dla osób kupujących na własne potrzeby, jak i dla inwestorów.

Otoczenie i jakość lokalizacji
Premium lokalizacja blisko centrum: Westliche Stadtmauerstraße znajduje się na skraju historycznego Starego Miasta. Bezpośrednia bliskość sklepów, lokali gastronomicznych, oferty kulturalnej i rekreacyjnej sprawia, że lokalizacja jest równie atrakcyjna dla singli, par i osób pracujących.
Wysoki popyt: Mieszkania w takich centralnych lokalizacjach jak ta cieszą się w Erlangen stałym zainteresowaniem – zarówno na rynku najmu, jak i przy odsprzedaży. Bliskość uniwersytetu, klinik i centrali Siemens zapewnia niezmiennie wysoki popyt na mieszkania.
Żywotność i urok: Historyczna zabudowa łączy się tutaj z nowoczesną infrastrukturą. To połączenie sprawia, że dzielnica jest wyjątkowo atrakcyjna do życia i zwiększa jej atrakcyjność dla najemców długoterminowych.

Infrastruktura i komunikacja
Optymalna dostępność: Dworzec główny w Erlangen znajduje się w zasięgu spaceru, a linie autobusowe przebiegają w bezpośrednim sąsiedztwie.
Krótka droga w codziennym życiu: Supermarkety, apteki, kawiarnie i restauracje znajdują się bezpośrednio w okolicy. Wszystkie codzienne potrzeby można zaspokoić bez samochodu.
Silna gospodarczo lokalizacja: Erlangen jest uznawane za jedno z najsilniejszych gospodarczo miast Bawarii. Pracodawcy tacy jak Siemens, Uniwersytet Fryderyka i Aleksandra czy instytuty Maxa Plancka zapewniają stabilny popyt na mieszkania.