Investimento senza provvigioni con potenziale: 2 appartamenti nel cuore di Erlangen: 2/4 già venduti

Dati principali

Prezzo di acquisto e costi

Informazioni su questo appartamento

DATI PRINCIPALI

Tipologia: appartamento su piano
Via: Westliche Stadtmauer Str. 50

Località: 91054 Erlangen
Anno di costruzione: 1957

Prezzo di acquisto Apt. 1: 110.000,00 €
Prezzo di acquisto Apt. 2: 110.000,00 € (già venduto)
Prezzo di acquisto Apt. 3: 110.000,00 €
Prezzo di acquisto Apt. 4: 115.000,00 € (già venduto)

DATI IMPORTANTI

Ascensore: sì
Piano: piano terra

Canone base Apt. 1: 325,00 € p.m.
Canone base Apt. 2: 300,00 € p.m. (venduto)
Canone base Apt. 3: 295,00 € p.m.
Canone base Apt. 4: 300,00 € p.m. (venduto)

Spese condominiali Apt. 1: 172,00 € p.m.
Spese condominiali Apt. 2: 165,00 € p.m. (venduto)
Spese condominiali Apt. 3: 220,00 € p.m.
Spese condominiali Apt. 4: 163,00 € p.m. (venduto)

Modernizzazione delle parti comuni: 1997
Stato: ottimamente tenuto
Fonte energetica: gas
Numero di piani dell'edificio: 4

Al seguente link nell'opuscolo informativo è possibile consultare tutta la documentazione dell'immobile. Si prega di osservare l'avvertenza per gli interessati all'acquisto riportata nella penultima pagina dell'opuscolo:

Gli appartamenti offerti si trovano in condizioni generali ottimamente tenute. Negli anni passati sono state effettuate regolarmente ristrutturazioni, così da poter consegnare le unità sempre in condizioni gradevoli e pronte per la locazione.
Servizi igienici: ripetutamente modernizzati, gli elementi sanitari sono stati progressivamente rinnovati.
Pareti e superfici: dopo ogni cambio di inquilino è stata eseguita una ristrutturazione professionale, inclusa una nuova tinteggiatura, affinché gli appartamenti si presentino sempre con un aspetto contemporaneo.
Pavimentazioni: tutte le unità sono dotate di parquet prefinto di alta qualità o laminato, posati a regola d'arte e in ottime condizioni.
Questa manutenzione continua garantisce la conservazione del valore a lungo termine e riduce al minimo per gli investitori le spese immediate di manutenzione. Per gli investitori immobiliari ciò significa: nessun arretrato di ristrutturazione, base solida, immediata possibilità di locazione – in combinazione con la possibilità, già illustrata, di un significativo aumento del canone, un investimento estremamente interessante.

Raccordi e caratteristiche, come descritto

Analisi dettagliata per appartamento

Appartamento 1

• Superficie abitabile: 17 m²
• Canone di locazione netto attuale: 325 € / mese
• Canone di locazione netto annuale: 3.900 €
• Canone attuale per m²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²
• Potenziale (a 450 €/mese): 450 € / mese → 5.400 € / anno
• Nuovo canone per m² (mensile): 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²
• Potenziale di incremento annuale: +1.500 €
• Incremento relativo: ≈38,5 %

Inquilina: giovane donna, 28 anni, locato dal 05.01.2024
Valutazione / Raccomandazione:
L'Apt 1 è stato nuovamente locato solo all'inizio del 2024. Un aumento immediato del canone è generalmente possibile solo al rinnovo del contratto o nel rispetto dei requisiti di legge (termini di disdetta/aumento). Strategicamente, è opportuno presentare al prossimo colloquio contrattuale l'argomento del mercato ed eventualmente proporre piccoli interventi di ristrutturazione (ad es. nuovo pavimento, nuova tinteggiatura), per motivare l'aumento in linea con il mercato e facilitarne l'accettazione.

Appartamento 3

• Superficie abitabile: 14 m²
• Canone di locazione netto attuale: 295 € / mese
• Canone di locazione netto annuale: 3.540 €
• Canone attuale per m²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²
• Potenziale (a 450 €/mese): 450 € / mese → 5.400 € / anno
• Nuovo canone per m²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²
• Incremento annuale: +1.860 €
• Incremento relativo: ≈52,5 %

Inquilino: uomo anziano, fumatore, 76 anni, locato dal 01.05.2021
Valutazione / Raccomandazione:
Nel caso di inquilini anziani residenti da molti anni, è importante agire con sensibilità. Aumenti diretti e incisivi possono incontrare resistenza. È consigliabile: un approccio individuale e rispettoso, eventualmente un modello a scaglioni (ad es. adeguamenti graduali nell'arco di 1–2 anni) oppure offrire condizioni contrattuali stabili in cambio (ad es. durata contrattuale più lunga, lavori di miglioramento). Consideri gli aspetti sociali e il quadro giuridico.

Dati complessivi (Appartamento 1 + 3)

• Superficie abitabile complessiva: 31 m²
• Canone di locazione netto mensile attuale: 620 €
• Canone di locazione netto annuale attuale: 7.440 €

Prezzo di acquisto del pacchetto: 205.000 € per entrambi gli appartamenti

Potenziale di rendimento e locazione

Canone potenziale complessivo:
• 900 € mensili
• 10.800 € di canone di locazione netto annuale

Potenziale di incremento del canone:
• Canone annuale attuale: 7.440 €
• Canone annuale potenziale: 10.800 €
• Incremento: +3.360 € annui
• Incremento relativo: ≈45 %

Particolarità dell'Appartamento 3

L'appartamento è attualmente occupato da un inquilino anziano (76 anni), che è fumatore. Di conseguenza, la conservazione del valore delle singole superfici (in particolare pareti, soffitti ed eventualmente pavimento) è attualmente compromessa.

Dopo un futuro cambio di inquilino, si dovrebbe pertanto prevedere una ristrutturazione.

Stima di Costi di ristrutturazione:
ca. 7.500 € – 10.000 €

Questo investimento riguarda principalmente:

Lavori di tinteggiatura / trattamento contro la nicotina

possibile rinnovo della pavimentazione

piccoli lavori di ripristino estetico

Argomentazione dell’investimento / Riepilogo

I due appartamenti possono essere acquistati insieme per 205.000 €, offrendo agli investitori diversi vantaggi:

• Prezzo interessante per il pacchetto rispetto alla vendita separata
• Cash flow immediato grazie ai rapporti di locazione esistenti
• Significativo potenziale di aumento del canone, pari a circa il 50 %
• Potenziale di incremento del valore grazie alla ristrutturazione dell’appartamento 3
• Ridotti oneri amministrativi, poiché due unità si trovano nello stesso immobile

Anche tenendo conto dei costi di ristrutturazione preventivati per l’appartamento 3, emerge un potenziale di rendimento e cash flow molto interessante, soprattutto dopo l’adeguamento dei canoni al livello del mercato locale.

Altri

Prospettive per gli investitori
Per gli investitori, Westliche Stadtmauerstraße 50 è un indirizzo imbattibile:
Elevata domanda da parte di studenti, scienziati, pendolari e dipendenti di aziende operanti a livello internazionale.
Locazione garantita grazie alla posizione centrale e all’eccellente infrastruttura. In questa posizione, i periodi di sfitto sono praticamente da escludere.
Stabilità del valore e potenziale di incremento: le posizioni centrali di Erlangen sono limitate e godono di una domanda superiore alla media – un chiaro vantaggio per un investimento di capitale a lungo termine.
Prevedibilità: la posizione centrale garantisce rendimenti costantemente interessanti e rende l’immobile un investimento sostenibile.

Messaggio chiave per gli investitori:
Senza potenziale di aumento dei rendimenti: soprattutto in questa posizione centrale, la domanda è elevata; l’attuazione richiede le consuete procedure legali e una comunicazione sensibile con gli inquilini.


Nota per gli interessati all’acquisto
Per rendere il processo efficiente e trasparente per tutte le parti coinvolte, vi chiediamo di presentare una conferma aggiornata del finanziamento da parte della vostra banca prima di una prima visita. In questo modo garantiamo di mettere in contatto esclusivamente interessati seri all’acquisto e di consentirvi un processo di visita senza intoppi.
Vi ringraziamo per la comprensione e saremo lieti di potervi presentare personalmente l’immobile.

Le visite vengono effettuate ogni settimana il mercoledì pomeriggio. Vi preghiamo di comunicarci gli orari a voi possibili al momento della prima richiesta di contatto e di assicurarvi che siano indicati il numero di telefono e l’indirizzo e-mail.

Posizione

Dettagli della posizione

DESCRIZIONE DELLA POSIZIONE
L’immobile si trova in una posizione centrale di prim’ordine a Erlangen, in Westliche Stadtmauerstraße 50. Questo indirizzo centrale combina vita urbana, ottima accessibilità e un’elevata qualità della posizione – fattori di particolare importanza sia per chi desidera abitarvi sia per gli investitori.

Contesto e qualità della posizione
Posizione premium vicina al centro: Westliche Stadtmauerstraße si trova ai margini del centro storico. La vicinanza immediata a negozi, ristoranti, offerte culturali e per il tempo libero rende la posizione ugualmente attraente per single, coppie e lavoratori.
Domanda elevata: Gli appartamenti in posizioni centrali come questa sono costantemente richiesti a Erlangen, sia sul mercato delle locazioni sia in caso di rivendita. La vicinanza all’università, alle cliniche e alla sede centrale di Siemens garantisce una domanda persistentemente elevata di abitazioni.
Vivacità e fascino: Qui il patrimonio edilizio storico incontra un’infrastruttura moderna. Questa combinazione rende il quartiere particolarmente vivibile e ne aumenta l’attrattività per gli inquilini a lungo termine.

Infrastrutture e collegamenti
Accessibilità ottimale: La stazione centrale di Erlangen è raggiungibile a piedi; le linee degli autobus transitano nelle immediate vicinanze.
Distanze brevi nella vita quotidiana: Supermercati, farmacie, caffè e ristoranti sono presenti nelle immediate vicinanze. Tutto ciò che serve per le necessità quotidiane può essere raggiunto senza auto.
Sede economicamente forte: Erlangen è considerata una delle città economicamente più solide della Baviera. Datori di lavoro come Siemens, la Friedrich-Alexander-Universität o gli istituti Max Planck garantiscono una domanda stabile di abitazioni.