Investissement locatif sans commission avec potentiel : 2 appartements au cœur d’Erlangen : 2/4 déjà vendus

Informations clés

Prix d'achat & coûts

À propos de cet appartement

DONNÉES DE BASE

Type de bien : appartement en étage
Rue : Westliche Stadtmauer Str. 50

Localité : 91054 Erlangen
Année de construction : 1957

Prix d’achat appartement 1 : 110.000,00 €
Prix d’achat appartement 2 : 110.000,00 € (déjà vendu)
Prix d’achat appartement 3 : 110.000,00 €
Prix d’achat appartement 4 : 115.000,00 € (déjà vendu)

DONNÉES IMPORTANTES

Ascenseur : oui
Étage : rez-de-chaussée

Loyer de base appartement 1 : 325,00 € p.m.
Loyer de base appartement 2 : 300,00 € p.m. (vendu)
Loyer de base appartement 3 : 295,00 € p.m.
Loyer de base appartement 4 : 300,00 € p.m. (vendu)

Charges de copropriété appartement 1 : 172,00 € p.m.
Charges de copropriété appartement 2 : 165,00 € p.m. (vendu)
Charges de copropriété appartement 3 : 220,00 € p.m.
Charges de copropriété appartement 4 : 163,00 € p.m. (vendu)

Modernisation des parties communes : 1997
État : très bien entretenu
Énergie : gaz
Nombre d’étages de l’immeuble : 4

Le lien suivant figurant dans l’exposé vous permet de consulter tous les documents du bien. Veuillez tenir compte de la remarque destinée aux acquéreurs intéressés figurant à l’avant-dernière page de l’exposé :

Les appartements proposés sont dans un état général bien entretenu. Au cours des dernières années, des rénovations ont été régulièrement effectuées, de sorte que les logements ont toujours pu être remis dans un état attrayant et permettant leur location.
Sanitaires : régulièrement modernisés, les équipements sanitaires ont été progressivement remplacés.
Murs et surfaces : après chaque changement de locataire, une rénovation professionnelle, comprenant une nouvelle peinture, a été effectuée, de sorte que les appartements présentent toujours un aspect contemporain.
Revêtements de sol : tous les logements sont équipés de parquet contrecollé haut de gamme ou de stratifié, posé dans les règles de l’art et bien entretenu.
Cet entretien continu garantit la préservation de la valeur à long terme et minimise pour les investisseurs les travaux d’entretien immédiats. Pour les investisseurs locatifs, cela signifie : aucun retard de rénovation, une base solide, une mise en location immédiate – combinés à la possibilité déjà présentée d’une nette augmentation des loyers, il s’agit d’un investissement extrêmement attractif.

Accessoires et caractéristiques, tels que décrits

Analyse détaillée par appartement

Appartement 1

• Surface habitable : 17 m²
• Loyer nu actuel : 325 € / mois
• Loyer nu annuel : 3.900 €
• Loyer actuel par m² : 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²
• Potentiel (à 450 €/mois) : 450 € / mois → 5.400 € / an
• Nouveau loyer par m² (mensuel) : 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²
• Potentiel d’augmentation annuel : +1.500 €
• Augmentation relative : ≈38,5 %

Locataire : jeune femme, 28 ans, loué depuis le 05.01.2024
Évaluation / recommandation :
L’Apt 1 n’a été reloué qu’au début de 2024. Une augmentation immédiate du loyer n’est généralement possible qu’au renouvellement du contrat ou conformément aux dispositions légales (délais de préavis/d’augmentation). D’un point de vue stratégique, il est pertinent, lors du prochain entretien contractuel, de présenter l’argument du marché et, le cas échéant, de proposer de petits travaux de rénovation (p. ex. nouveau revêtement de sol, nouvelle peinture) afin de justifier l’augmentation en fonction du marché et de faciliter l’acceptation.

Appartement 3

• Surface habitable : 14 m²
• Loyer nu actuel : 295 € / mois
• Loyer nu annuel : 3.540 €
• Loyer actuel par m² : 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²
• Potentiel (à 450 €/mois) : 450 € / mois → 5.400 € / an
• Nouveau loyer par m² : 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²
• Augmentation annuelle : +1.860 €
• Augmentation relative : ≈52,5 %

Locataire : homme âgé, fumeur, 76 ans, loué depuis le 01.05.2021
Évaluation / recommandation :
Avec des locataires âgés installés depuis longtemps, il est important de faire preuve de tact. Des augmentations directes et importantes peuvent susciter une opposition. Il est recommandé de privilégier une approche individuelle et respectueuse, éventuellement avec un modèle par paliers (p. ex. ajustements progressifs sur 1 à 2 ans), ou de proposer en contrepartie des conditions contractuelles stables (p. ex. une durée de contrat plus longue, des travaux d’amélioration). Tenez compte des aspects sociaux et du cadre juridique.

Données globales (appartements 1 + 3)

• Surface habitable totale : 31 m²
• Loyer nu mensuel actuel : 620 €
• Loyer nu annuel actuel : 7.440 €

Prix d’achat du lot : 205.000 € pour les deux appartements

Potentiel de rendement et de loyer

Loyer potentiel total :
• 900 € mensuels
• 10.800 € de loyer nu annuel

Potentiel d’augmentation du loyer :
• Loyer annuel actuel : 7.440 €
• Loyer annuel potentiel : 10.800 €
• Augmentation : +3.360 € par an
• Augmentation relative : ≈45 %

Particularité de l’appartement 3

Le logement est actuellement occupé par un locataire âgé (76 ans) qui fume. De ce fait, l’état de conservation de certaines surfaces (notamment les murs, les plafonds et éventuellement le sol) est actuellement affecté.

Après un futur changement de locataire, il convient donc de prévoir une rénovation.

Estimation Travaux de rénovation :
Env. 7.500 € – 10.000 €

Cet investissement concerne principalement :

Travaux de peinture / traitement contre la nicotine

éventuel renouvellement du revêtement de sol

petites réparations esthétiques

Argumentaire d’investissement / Résumé

Les deux appartements peuvent être acquis ensemble pour 205.000 €, ce qui offre plusieurs avantages aux investisseurs :

• Prix attractif pour le lot par rapport à une vente séparée
• Cash-flow immédiat grâce aux baux existants
• Potentiel d’augmentation des loyers d’environ 50 %
• Potentiel de valorisation grâce à la rénovation de l’appartement 3
• faibles frais de gestion, puisque les deux unités se trouvent dans le même immeuble

Même en tenant compte des coûts de rénovation calculés pour l’appartement 3, il en résulte un potentiel de rendement et de cash-flow très intéressant, notamment après l’ajustement des loyers au niveau du marché local.

Autres

Perspectives pour les investisseurs
Pour les investisseurs, la Westliche Stadtmauerstraße 50 est une adresse imbattable :
Forte demande locative grâce aux étudiants, aux scientifiques, aux navetteurs et aux employés d’entreprises internationales.
Location garantie grâce à la situation en centre-ville et à une infrastructure exceptionnelle. Les vacances locatives sont pratiquement exclues dans cet emplacement.
Stabilité de la valeur et potentiel de valorisation : les emplacements centraux à Erlangen sont rares et bénéficient d’une demande supérieure à la moyenne – un avantage évident pour un investissement à long terme.
Prévisibilité : la situation centrale assure des rendements continuellement attractifs et fait de ce bien un investissement durable.

Message clé pour les investisseurs :
Sans potentiel d’augmentation des revenus : la demande est particulièrement élevée dans cette situation centrale ; la mise en œuvre nécessite les démarches juridiques habituelles et une communication sensible avec les locataires.


Avis aux acquéreurs intéressés
Afin de garantir un processus efficace et transparent pour toutes les parties concernées, nous vous prions de présenter, avant une première visite, une attestation de financement actuelle de votre banque. De cette manière, nous veillons à ne réunir que des acquéreurs réellement intéressés et à vous permettre un processus de visite sans difficulté.
Nous vous remercions de votre compréhension et nous réjouissons de pouvoir vous présenter personnellement le bien immobilier.

Les visites sont organisées chaque semaine le mercredi après-midi. Veuillez nous communiquer vos créneaux possibles lors de votre première demande de contact et veiller à indiquer un numéro de téléphone et une adresse e-mail.

Emplacement

Détails de l'emplacement

DESCRIPTION DE L’EMPLACEMENT
Le bien immobilier se trouve dans un emplacement central de premier ordre à Erlangen, au 50 Westliche Stadtmauerstraße. Cette adresse centrale réunit vie urbaine, excellente accessibilité et grande qualité d’emplacement – des facteurs particulièrement importants tant pour les occupants que pour les investisseurs.

Environnement & qualité de l’emplacement
Emplacement premium proche du centre-ville : La Westliche Stadtmauerstraße se situe en bordure de la vieille ville historique. La proximité immédiate des commerces, restaurants, offres culturelles et de loisirs rend cet emplacement tout aussi attractif pour les célibataires, les couples et les actifs.
Forte demande : Les logements situés dans des quartiers centraux comme celui-ci sont durablement recherchés à Erlangen – aussi bien sur le marché locatif que lors de la revente. La proximité de l’université, des cliniques et du siège de Siemens garantit une demande constamment élevée en logements.
Dynamisme & charme : Le bâti historique se conjugue ici avec une infrastructure moderne. Ce mélange rend le quartier particulièrement agréable à vivre et renforce son attractivité auprès des locataires de longue durée.

Infrastructures & accès
Accessibilité optimale : La gare centrale d’Erlangen est accessible à pied, et des lignes de bus passent à proximité immédiate.
Distances courtes au quotidien : Supermarchés, pharmacies, cafés et restaurants sont directement présents dans les environs. Tous les besoins quotidiens peuvent être satisfaits sans voiture.
Emplacement économiquement dynamique : Erlangen est considérée comme l’une des villes les plus puissantes économiquement de Bavière. Des employeurs tels que Siemens, l’Université Friedrich-Alexander ou les instituts Max-Planck garantissent une demande stable en logements.