استثمار رأسمالي واعد دون عمولة: شقتان في قلب إرلانغن: تم بيع 2/4 بالفعل

المعلومات الأساسية

سعر البيع والمصاريف

عن هذه الشقة

البيانات الأساسية

نوع العقار: شقة في مبنى متعدد الطوابق
الشارع: Westliche Stadtmauer Str. 50

البلدة: 91054 Erlangen
سنة البناء: 1957

سعر شراء الشقة 1: 110.000,00 €
سعر شراء الشقة 2: 110.000,00 € (تم بيعها بالفعل)
سعر شراء الشقة 3: 110.000,00 €
سعر شراء الشقة 4: 115.000,00 € (تم بيعها بالفعل)

بيانات مهمة

مصعد: نعم
الطابق: الطابق الأرضي

الإيجار الأساسي للشقة 1: 325,00 € شهريًا
الإيجار الأساسي للشقة 2: 300,00 € شهريًا (مباعة)
الإيجار الأساسي للشقة 3: 295,00 € شهريًا
الإيجار الأساسي للشقة 4: 300,00 € شهريًا (مباعة)

رسوم العقار للشقة 1: 172,00 € شهريًا
رسوم العقار للشقة 2: 165,00 € شهريًا (مباعة)
رسوم العقار للشقة 3: 220,00 € شهريًا
رسوم العقار للشقة 4: 163,00 € شهريًا (مباعة)

تحديث ملكية الأجزاء المشتركة: 1997
الحالة: معتنى بها جدًا
مصدر الطاقة: الغاز
عدد طوابق المبنى: 4

يمكنكم الاطلاع على جميع مستندات العقار عبر الرابط التالي في ملف العرض. يرجى ملاحظة التنبيه الموجه إلى المهتمين بالشراء في الصفحة قبل الأخيرة من ملف العرض:

تتمتع الشقق المعروضة بحالة عامة جيدة ومعتنى بها. خلال السنوات الماضية، أُجريت أعمال تجديد بانتظام، بحيث أمكن دائمًا تسليم الوحدات بحالة جذابة وصالحة للتأجير.
المرافق الصحية: تم تحديثها مرارًا، كما جرى تجديد الأدوات الصحية تدريجيًا.
الجدران والأسطح: بعد كل تغيير للمستأجر، أُجريت عملية تجديد احترافية شملت طلاءً جديدًا، بحيث تبدو الشقق دائمًا بمظهر عصري.
أغطية الأرضيات: جميع الوحدات مجهزة بباركيه جاهز عالي الجودة أو صفائح أرضية، وقد تم تركيبها بطريقة احترافية وهي في حالة جيدة.
تضمن هذه الصيانة المستمرة الحفاظ على القيمة على المدى الطويل وتقلل للمستثمرين من أعباء الصيانة الفورية. وبالنسبة للمستثمرين العقاريين، يعني ذلك: عدم وجود تراكم في أعمال التجديد، وأساس متين، وإمكانية التأجير الفوري – وبالاقتران مع إمكانية الزيادة الواضحة في الإيجار الموضحة سابقًا، يُعد ذلك استثمارًا جذابًا للغاية.

المعدات والميزات وفقا للمعلن

تحليل مفصل لكل شقة

الشقة 1

• مساحة السكن: 17 م²
• الإيجار الأساسي الحالي: 325 € / شهريًا
• الإيجار الأساسي السنوي: 3.900 €
• الإيجار الحالي لكل م²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / م²
• الإمكانات (عند 450 € / شهريًا): 450 € / شهريًا → 5.400 € / سنويًا
• الإيجار الجديد لكل م² (شهريًا): 450 / 17 ≈ 26,47 € / م²
• إمكانية الزيادة السنوية: +1.500 €
• الزيادة النسبية: ≈38,5 %

المستأجرة: شابة، 28 عامًا، مستأجرة منذ 05.01.2024
التقييم / التوصية:
تم تأجير الشقة 1 مجددًا في بداية عام 2024 فقط. وعادةً لا تكون زيادة الإيجار الفورية ممكنة إلا عند تمديد العقد أو وفقًا للمتطلبات القانونية (مواعيد الإخطار/الزيادة). ومن الناحية الاستراتيجية، يُنصح عند إجراء محادثة العقد التالية بطرح حجة الأسعار السائدة في السوق، وعند الضرورة، تقديم أعمال تجديد بسيطة (مثل أرضية جديدة أو طلاء جديد) لتبرير الزيادة بما يتناسب مع السوق وتسهيل الحصول على الموافقة.

الشقة 3

• مساحة السكن: 14 م²
• الإيجار الأساسي الحالي: 295 € / شهريًا
• الإيجار الأساسي السنوي: 3.540 €
• الإيجار الحالي لكل م²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / م²
• الإمكانات (عند 450 € / شهريًا): 450 € / شهريًا → 5.400 € / سنويًا
• الإيجار الجديد لكل م²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / م²
• الزيادة السنوية: +1.860 €
• الزيادة النسبية: ≈52,5 %

المستأجر: رجل مسن، مدخن، 76 عامًا، مستأجر منذ 01.05.2021
التقييم / التوصية:
في حالة المستأجرين المسنين المقيمين منذ فترة طويلة، من المهم التعامل بحساسية. فقد تواجه الزيادات المباشرة والحادة مقاومة. ويُوصى بالتواصل الفردي المحترم، وعند الضرورة، اعتماد نموذج تدريجي (مثل تعديلات متتابعة على مدى سنة إلى سنتين) أو تقديم شروط تعاقدية مستقرة في المقابل (مثل مدة عقد أطول أو أعمال تحسين). ويرجى مراعاة الجوانب الاجتماعية والأطر القانونية.

البيانات الإجمالية (الشقة 1 + 3)

• إجمالي مساحة السكن: 31 م²
• إجمالي الإيجار الأساسي الشهري الحالي: 620 €
• إجمالي الإيجار الأساسي السنوي الحالي: 7.440 €

سعر شراء الحزمة: 205.000 € للشقتين

إمكانات العائد والإيجار

إيجار الإمكانات الإجمالي:
• 900 € شهريًا
• 10.800 € إيجار أساسي سنويًا

إمكانية زيادة الإيجار:
• الإيجار السنوي الحالي: 7.440 €
• الإيجار السنوي المحتمل: 10.800 €
• الزيادة: +3.360 € سنويًا
• الزيادة النسبية: ≈45 %

خصوصية الشقة 3

يشغل الشقة حاليًا مستأجر مسن (76 عامًا) وهو مدخن. وبذلك تتأثر حاليًا قيمة بعض الأسطح، ولا سيما الجدران والأسقف وربما الأرضية.

لذلك ينبغي احتساب تكاليف تجديد بعد تغيير المستأجر في المستقبل.

التقديري تكاليف التجديد:
حوالي 7.500 € – 10.000 €

يتعلق هذا الاستثمار بشكل أساسي بـ:

أعمال الطلاء / معالجة آثار النيكوتين

إمكانية تجديد أغطية الأرضيات

إصلاحات تجميلية صغيرة

حجة الاستثمار / الملخص

يمكن شراء الشقتين معًا مقابل 205.000 €، مما يوفر للمستثمرين عدة مزايا:

• سعر حزمة جذاب مقارنة بالبيع الفردي
• تدفق نقدي فوري من خلال عقود الإيجار القائمة
• إمكانية واضحة لزيادة الإيجار بنحو 50 %
• إمكانية زيادة القيمة من خلال تجديد الشقة 3
• جهد إداري منخفض، نظرًا لوجود وحدتين في العقار نفسه

حتى مع مراعاة تكاليف التجديد المحسوبة للشقة 3، تنشأ إمكانية جذابة جدًا للعائد والتدفق النقدي، ولا سيما بعد مواءمة الإيجارات مع مستوى السوق المحلي.

آخر

الآفاق أمام المستثمرين
بالنسبة للمستثمرين، يُعد العنوان Westliche Stadtmauerstraße 50 عنوانًا لا يُضاهى:
طلب مرتفع على الإيجار من جانب الطلاب والعلماء والموظفين المتنقلين يوميًا وموظفي الشركات العاملة دوليًا.
إمكانية تأجير مضمونة بفضل موقع وسط المدينة والبنية التحتية الممتازة. ويكاد يكون الشغور مستبعدًا عمليًا في هذا الموقع.
استقرار القيمة وإمكانات ارتفاعها: مواقع وسط المدينة في إرلانغن محدودة وتحظى بطلب يفوق المتوسط – وهي ميزة واضحة للاستثمار طويل الأجل.
قابلية التخطيط: يضمن الموقع المركزي عوائد جذابة باستمرار ويجعل العقار استثمارًا مستدامًا.

الخلاصة الأساسية للمستثمرين:
من دون إمكانية زيادة العائد: لا سيما في هذا الموقع بوسط المدينة، يكون الطلب مرتفعًا؛ ويتطلب التنفيذ اتخاذ الإجراءات القانونية المعتادة والتواصل الحساس مع المستأجرين.


ملاحظة للمهتمين بالشراء
لجعل الإجراءات فعّالة وشفافة لجميع الأطراف المعنية، نرجو منكم تقديم تأكيد تمويل حديث من مصرفكم قبل إجراء المعاينة الأولى. وبهذه الطريقة نضمن أن نجمع فقط المهتمين الجادين بالشراء، وأن نتيح لكم عملية معاينة سلسة.
نشكر لكم تفهمكم، ونتطلع إلى إتاحة الفرصة لنا لعرض العقار عليكم شخصيًا.

تُجرى المعاينات كل أسبوع بعد ظهر يوم الأربعاء. يُرجى إبلاغنا بالأوقات التي تناسبكم عند أول استفسار للتواصل، والتأكد من إدراج رقم الهاتف وعنوان البريد الإلكتروني.

الموقع

وصف الموقع

وصف الموقع
يقع العقار في موقع مميز من الدرجة الأولى بوسط مدينة إرلانغن، في العنوان Westliche Stadtmauerstraße 50. يجمع هذا العنوان المركزي بين الحياة الحضرية وسهولة الوصول الممتازة وجودة الموقع العالية – وهي عوامل ذات أهمية خاصة للمالكين وللمستثمرين.

المحيط وجودة الموقع
موقع متميز بالقرب من وسط المدينة: تقع Westliche Stadtmauerstraße على حافة البلدة القديمة التاريخية. إن القرب المباشر من مرافق التسوق والمطاعم والعروض الثقافية والترفيهية يجعل الموقع جذابًا بالقدر نفسه للعازبين والأزواج والمهنيين.
ارتفاع الطلب: تحظى الشقق في المواقع المركزية مثل هذا الموقع بطلب مستمر في إرلانغن – سواء في سوق الإيجارات أو عند إعادة البيع. ويضمن القرب من الجامعة والعيادات والمقر الرئيسي لشركة Siemens استمرار ارتفاع الطلب على المساكن.
الحيوية والسحر: تلتقي هنا المباني التاريخية بالبنية التحتية الحديثة. ويجعل هذا المزيج الحيَ مناسبًا جدًا للعيش ويزيد من جاذبيته للمستأجرين على المدى الطويل.

البنية التحتية ووسائل النقل
سهولة الوصول المثلى: يمكن الوصول إلى محطة إرلانغن الرئيسية سيرًا على الأقدام، كما تمر خطوط الحافلات في الجوار المباشر.
مسافات قصيرة في الحياة اليومية: توجد المتاجر الكبرى والصيدليات والمقاهي والمطاعم مباشرة في المحيط. ويمكن إنجاز جميع الاحتياجات اليومية دون سيارة.
موقع اقتصادي قوي: تُعد إرلانغن إحدى أقوى المدن اقتصاديًا في بافاريا. ويضمن أرباب العمل مثل Siemens وجامعة فريدريش ألكسندر أو معاهد ماكس بلانك طلبًا مستقرًا على المساكن.