Инвестиция без комиссии с потенциалом: 2 квартиры в самом центре Эрлангена: 2/4 уже проданы

Основные сведения

Цена покупки & расходы

Об этой квартире

ОСНОВНЫЕ ДАННЫЕ

Тип объекта: квартира на этаже
Улица: Westliche Stadtmauer Str. 50

Населённый пункт: 91054 Эрланген
Год постройки: 1957

Цена покупки кв. 1: 110.000,00 €
Цена покупки кв. 2: 110.000,00 € (уже продана)
Цена покупки кв. 3: 110.000,00 €
Цена покупки кв. 4: 115.000,00 € (уже продана)

ВАЖНЫЕ ДАННЫЕ

Пассажирский лифт: да
Этаж: цокольный этаж

Базовая арендная плата кв. 1: 325,00 € в месяц
Базовая арендная плата кв. 2: 300,00 € в месяц (продана)
Базовая арендная плата кв. 3: 295,00 € в месяц
Базовая арендная плата кв. 4: 300,00 € в месяц (продана)

Коммунальные платежи кв. 1: 172,00 € в месяц
Коммунальные платежи кв. 2: 165,00 € в месяц (продана)
Коммунальные платежи кв. 3: 220,00 € в месяц
Коммунальные платежи кв. 4: 163,00 € в месяц (продана)

Модернизация общего имущества: 1997
Состояние: очень ухоженное
Энергоноситель: газ
Количество этажей в доме: 4

По следующей ссылке в экспозе вы можете ознакомиться со всеми документами объекта. Обратите внимание на примечание для потенциальных покупателей на предпоследней странице экспозе:

Предлагаемые квартиры находятся в ухоженном состоянии. В последние годы регулярно проводился ремонт, благодаря чему помещения всегда передавались в привлекательном состоянии, готовыми к сдаче в аренду.
Санитарные помещения: неоднократно модернизировались, сантехнические приборы постепенно заменялись.
Стены и поверхности: после каждой смены арендатора проводился профессиональный ремонт, включая свежую покраску, благодаря чему квартиры всегда имеют современный внешний вид.
Напольные покрытия: все помещения оборудованы качественным готовым паркетом или ламинатом, профессионально уложенными и находящимися в ухоженном состоянии.
Такое постоянное техническое обслуживание обеспечивает долгосрочное сохранение стоимости и сводит к минимуму необходимость немедленных затрат на содержание для инвесторов. Для инвесторов это означает: отсутствие отложенного ремонта, надёжная основа, возможность немедленной сдачи в аренду — в сочетании с уже описанной возможностью значительного повышения арендной платы это чрезвычайно привлекательная инвестиция.

Фитинги и особенности, как описано

Подробный анализ по каждой квартире

Квартира 1

• Жилая площадь: 17 м²
• Текущая холодная арендная плата: 325 € / месяц
• Годовая холодная арендная плата: 3.900 €
• Текущая арендная плата за м²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / м²
• Потенциал (при 450 €/месяц): 450 € / месяц → 5.400 € / год
• Новая арендная плата за м² (в месяц): 450 / 17 ≈ 26,47 € / м²
• Потенциал годового увеличения: +1.500 €
• Относительное увеличение: ≈38,5 %

Арендатор: молодая женщина, 28 лет, аренда с 05.01.2024
Оценка / рекомендация:
Квартира 1 была сдана в аренду только в начале 2024 года. Непосредственное повышение арендной платы, как правило, возможно лишь при продлении договора или в соответствии с законодательными требованиями (сроками уведомления о расторжении/повышении). Стратегически целесообразно: при следующем обсуждении договора сослаться на рыночные условия и при необходимости предложить небольшой ремонт (например, новый пол, свежую покраску), чтобы обосновать повышение в соответствии с рынком и облегчить получение согласия.

Квартира 3

• Жилая площадь: 14 м²
• Текущая холодная арендная плата: 295 € / месяц
• Годовая холодная арендная плата: 3.540 €
• Текущая арендная плата за м²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / м²
• Потенциал (при 450 €/месяц): 450 € / месяц → 5.400 € / год
• Новая арендная плата за м²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / м²
• Годовое увеличение: +1.860 €
• Относительное увеличение: ≈52,5 %

Арендатор: пожилой мужчина, курильщик, 76 лет, аренда с 01.05.2021
Оценка / рекомендация:
При работе с пожилыми арендаторами, проживающими в квартире много лет, важно проявлять такт. Резкое прямое повышение может вызвать сопротивление. Рекомендуется: индивидуальное, уважительное обращение, при необходимости поэтапная модель (например, постепенная корректировка в течение 1–2 лет) или предложение стабильных условий договора взамен (например, более длительный срок договора, работы по улучшению). Учитывайте социальные аспекты и правовые рамочные условия.

Общие данные (квартиры 1 + 3)

• Общая жилая площадь: 31 м²
• Текущая ежемесячная холодная арендная плата: 620 €
• Текущая годовая холодная арендная плата: 7.440 €

Цена покупки пакета: 205.000 € за обе квартиры

Доходность и арендный потенциал

Общая потенциальная арендная плата:
• 900 € ежемесячно
• 10.800 € годовой холодной арендной платы

Потенциал увеличения арендной платы:
• Текущая годовая арендная плата: 7.440 €
• Потенциальная годовая арендная плата: 10.800 €
• Увеличение: +3.360 € в год
• Относительное увеличение: ≈45 %

Особенность квартиры 3

В настоящее время квартира занята пожилым арендатором (76 лет), который является курильщиком. В связи с этим состояние отдельных поверхностей (особенно стен, потолков и, возможно, пола) в настоящее время ухудшено.

Поэтому после будущей смены арендатора следует заложить расходы на ремонт.

Ориентировочная Затраты на ремонт:
ок. 7 500 € – 10 000 €

Эти инвестиции в первую очередь касаются:

малярных работ / обработки от никотина

возможной замены напольного покрытия

небольшого косметического ремонта

Инвестиционная аргументация / Резюме

Обе квартиры можно приобрести совместно за 205 000 €, что дает инвесторам несколько преимуществ:

• Привлекательная пакетная цена по сравнению с продажей по отдельности
• Немедленный денежный поток благодаря существующим арендным отношениям
• Значительный потенциал повышения арендной платы — около 50 %
• Потенциал роста стоимости за счет ремонта квартиры 3
• Небольшие затраты на управление, поскольку обе единицы находятся в одном объекте

Даже с учетом рассчитанных затрат на ремонт квартиры 3 возникает очень интересный потенциал доходности и денежного потока, особенно после приведения арендных ставок к местному рыночному уровню.

другой

Перспектива для инвесторов
Для инвесторов Westliche Stadtmauerstraße 50 — это беспроигрышный адрес:
Высокий спрос со стороны арендаторов благодаря студентам, научным сотрудникам, работающим в других городах и сотрудникам международных компаний.
Надёжная сдача в аренду благодаря расположению в центре города и превосходной инфраструктуре. Вакантность в таком месте практически исключена.
Стабильность стоимости и потенциал её повышения: объекты в центральных районах Эрлангена редки и пользуются спросом выше среднего — это явное преимущество для долгосрочного инвестирования.
Планируемость: центральное расположение обеспечивает стабильно привлекательную доходность и превращает недвижимость в устойчивую инвестицию.

Ключевой вывод для инвесторов:
Без потенциала увеличения доходности: особенно в этом центральном районе спрос высок; реализация требует обычных юридических шагов и деликатной коммуникации с арендаторами.


Примечание для заинтересованных покупателей
Чтобы сделать процесс эффективным и прозрачным для всех участников, просим вас до первого просмотра предоставить актуальное подтверждение финансирования от вашего банка. Таким образом мы гарантируем, что свяжем исключительно серьёзных заинтересованных покупателей и обеспечим вам беспрепятственный процесс просмотра.
Благодарим вас за понимание и будем рады лично представить вам объект недвижимости.

Просмотры проводятся каждую неделю в среду во второй половине дня. Пожалуйста, сообщите нам возможное для вас время при первом обращении и проследите за тем, чтобы были указаны номер телефона и адрес электронной почты.

Расположение

Подробности о местоположении

ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ
Объект недвижимости находится в первоклассном центральном районе Эрлангена, по адресу: Westliche Stadtmauerstraße 50. Этот центральный адрес объединяет городскую жизнь, отличную транспортную доступность и высокое качество местоположения — факторы, имеющие особое значение как для собственников, так и для инвесторов.

Окружение и качество местоположения
Премиальное расположение рядом с центром: улица Westliche Stadtmauerstraße находится на окраине исторического Старого города. Непосредственная близость к магазинам, заведениям общественного питания, культурным и досуговым объектам делает это место одинаково привлекательным для одиноких людей, пар и работающих специалистов.
Высокий спрос: Квартиры в центральных районах, подобных этому, пользуются в Эрлангене стабильным спросом — как на рынке аренды, так и при перепродаже. Близость к университету, клиникам и штаб-квартире Siemens обеспечивает стабильно высокий спрос на жилье.
Оживленность и очарование: Историческая застройка здесь сочетается с современной инфраструктурой. Это сочетание делает район особенно комфортным для жизни и повышает его привлекательность для долгосрочных арендаторов.

Инфраструктура и транспортная доступность
Оптимальная доступность: Главный вокзал Эрлангена находится в пешей доступности, автобусные маршруты проходят в непосредственной близости.
Короткие расстояния в повседневной жизни: Супермаркеты, аптеки, кафе и рестораны находятся непосредственно поблизости. Все необходимое для повседневных нужд можно приобрести без автомобиля.
Экономически сильный регион: Эрланген считается одним из наиболее экономически развитых городов Баварии. Такие работодатели, как Siemens, Университет имени Фридриха — Александра или институты Макса Планка, обеспечивают стабильный спрос на жилье.