Інвестиція без комісії з потенціалом: 2 апартаменти в самому центрі Ерлангена: 2/4 вже продано

Основна інформація

Продажна ціна і витрати

Про цю квартиру

ОСНОВНІ ДАНІ

Тип об’єкта: квартира на поверсі
Вулиця: Westliche Stadtmauer Str. 50

Населений пункт: 91054 Erlangen
Рік будівництва: 1957

Ціна купівлі апартаменту 1: 110.000,00 €
Ціна купівлі апартаменту 2: 110.000,00 € (вже продано)
Ціна купівлі апартаменту 3: 110.000,00 €
Ціна купівлі апартаменту 4: 115.000,00 € (вже продано)

ВАЖЛИВІ ДАНІ

Пасажирський ліфт: так
Поверх: EG

Базова орендна плата за апартамент 1: 325,00 € на місяць
Базова орендна плата за апартамент 2: 300,00 € на місяць (продано)
Базова орендна плата за апартамент 3: 295,00 € на місяць
Базова орендна плата за апартамент 4: 300,00 € на місяць (продано)

Плата за утримання будинку, апартамент 1: 172,00 € на місяць
Плата за утримання будинку, апартамент 2: 165,00 € на місяць (продано)
Плата за утримання будинку, апартамент 3: 220,00 € на місяць
Плата за утримання будинку, апартамент 4: 163,00 € на місяць (продано)

Модернізація спільної власності: 1997
Стан: дуже доглянутий
Енергоносій: газ
Кількість поверхів у будинку: 4

За наведеним нижче посиланням в експозе ви можете переглянути всі документи об’єкта. Будь ласка, зверніть увагу на примітку для потенційних покупців на передостанній сторінці експозе:

Запропоновані апартаменти перебувають у доглянутому загальному стані. Протягом останніх років регулярно проводилися ремонтні роботи, завдяки чому приміщення завжди могли передаватися в привабливому та придатному для оренди стані.
Санітарні приміщення: неодноразово модернізувалися, сантехнічні прилади поступово оновлювалися.
Стіни та поверхні: після кожної зміни орендаря проводився професійний ремонт, включно зі свіжим фарбуванням, завдяки чому апартаменти завжди мали сучасний вигляд.
Підлогові покриття: усі приміщення обладнані високоякісним паркетом або ламінатом, професійно укладеними та в доглянутому стані.
Це безперервне технічне обслуговування забезпечує довгострокове збереження вартості та мінімізує для інвесторів необхідні негайні витрати на утримання. Для інвесторів це означає: відсутність відкладеного ремонту, надійна основа, можливість негайної здачі в оренду — у поєднанні з уже зазначеною можливістю істотного підвищення орендної плати це надзвичайно приваблива інвестиція.

Комплектація та характеристики відповідно до рекламодавця

Детальний аналіз кожної квартири

Квартира 1

• Житлова площа: 17 м²
• Поточна орендна плата без комунальних витрат: 325 € / місяць
• Річна орендна плата без комунальних витрат: 3.900 €
• Поточна орендна плата за м²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / м²
• Потенціал (за 450 €/місяць): 450 € / місяць → 5.400 € / рік
• Нова орендна плата за м² (місяць): 450 / 17 ≈ 26,47 € / м²
• Потенціал річного підвищення: +1.500 €
• Відносне зростання: ≈38,5 %

Орендар: молода жінка, 28 років, орендує з 05.01.2024
Оцінка / рекомендація:
Квартиру 1 повторно здали в оренду лише на початку 2024 року. Безпосереднє підвищення орендної плати, як правило, можливе лише під час продовження договору або відповідно до законодавчих вимог (строків розірвання/підвищення). Стратегічно доцільно: під час наступної розмови щодо договору навести ринкові аргументи та, за потреби, запропонувати незначні ремонтні роботи (наприклад, нову підлогу, свіже фарбування), щоб обґрунтувати підвищення відповідно до ринку та полегшити отримання згоди.

Квартира 3

• Житлова площа: 14 м²
• Поточна орендна плата без комунальних витрат: 295 € / місяць
• Річна орендна плата без комунальних витрат: 3.540 €
• Поточна орендна плата за м²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / м²
• Потенціал (за 450 €/місяць): 450 € / місяць → 5.400 € / рік
• Нова орендна плата за м²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / м²
• Річне підвищення: +1.860 €
• Відносне зростання: ≈52,5 %

Орендар: літній чоловік, курець, 76 років, орендує з 01.05.2021
Оцінка / рекомендація:
Щодо літніх орендарів, які проживають у помешканні багато років, важливо діяти делікатно. Різке пряме підвищення може викликати спротив. Рекомендується: індивідуальне, шанобливе звернення, за потреби поетапна модель (наприклад, поступове коригування протягом 1–2 років) або пропозиція стабільних умов договору натомість (наприклад, довший строк договору, роботи з покращення). Враховуйте соціальні аспекти та правові умови.

Загальні дані (квартири 1 + 3)

• Загальна житлова площа: 31 м²
• Поточна щомісячна орендна плата без комунальних витрат: 620 €
• Поточна річна орендна плата без комунальних витрат: 7.440 €

Ціна купівлі пакета: 205.000 € за обидві квартири

Потенціал дохідності та орендної плати

Загальна потенційна орендна плата:
• 900 € щомісяця
• 10.800 € річної орендної плати без комунальних витрат

Потенціал підвищення орендної плати:
• Поточна річна орендна плата: 7.440 €
• Потенційна річна орендна плата: 10.800 €
• Підвищення: +3.360 € щорічно
• Відносне зростання: ≈45 %

Особливість квартири 3

Наразі квартиру займає літній орендар (76 років), який є курцем. Через це стан окремих поверхонь (зокрема стін, стель і, за потреби, підлоги) наразі погіршений.

Тому після майбутньої зміни орендаря слід передбачити проведення ремонту.

Орієнтовний Витрати на ремонт:
прибл. 7.500 € – 10.000 €

Ці інвестиції стосуються передусім:

малярних робіт / обробки від нікотину

можливої заміни підлогового покриття

дрібного косметичного ремонту

Інвестиційні аргументи / Резюме

Обидва апартаменти можна придбати разом за 205.000 €, що дає інвесторам кілька переваг:

• Приваблива пакетна ціна порівняно з окремим продажем
• Негайний грошовий потік завдяки чинним орендним договорам
• Значний потенціал підвищення орендної плати приблизно на 50 %
• Потенціал зростання вартості завдяки ремонту апартаменту 3
• Невеликі адміністративні витрати, оскільки обидві одиниці розташовані в одному об’єкті

Навіть з урахуванням розрахункових витрат на ремонт апартаменту 3 виникає дуже цікавий потенціал дохідності та грошового потоку, особливо після приведення орендної плати до місцевого ринкового рівня.

інше

Перспектива для інвесторів
Для інвесторів Westliche Stadtmauerstraße 50 — неперевершена адреса:
Високий попит на оренду з боку студентів, науковців, осіб, які щодня їздять на роботу, та працівників міжнародних компаній.
Гарантована можливість здавання в оренду завдяки розташуванню в центрі міста та чудовій інфраструктурі. Вакантність у цьому місці практично виключена.
Стабільність вартості та потенціал її зростання: об’єкти в центральних районах Ерлангена є дефіцитними та користуються попитом, що перевищує середній рівень, — це очевидна перевага для довгострокового капіталовкладення.
Прогнозованість: центральне розташування забезпечує постійно привабливу дохідність і робить нерухомість довгостроковою інвестицією.

Ключове твердження для інвесторів:
Без потенціалу збільшення доходу: особливо в цьому центральному районі попит високий; реалізація потребує звичайних юридичних процедур і делікатної комунікації з орендарями.


Примітка для зацікавлених у придбанні
Щоб зробити процес ефективним і прозорим для всіх учасників, просимо до першого перегляду надати актуальне підтвердження фінансування від вашого банку. Таким чином ми гарантуємо, що об’єднаємо виключно серйозно налаштованих покупців і забезпечимо вам безперешкодний процес перегляду.
Дякуємо за розуміння та будемо раді особисто представити вам об’єкт нерухомості.

Перегляди проводяться щотижня в середу після обіду. Будь ласка, повідомте нам можливий для вас час під час першого звернення та переконайтеся, що вказано номер телефону й адресу електронної пошти.

Розташування

Опис місця розташування

ОПИС РОЗТАШУВАННЯ
Об’єкт нерухомості розташований у першокласному центральному районі Ерлангена, за адресою Westliche Stadtmauerstraße 50. Ця центральна адреса поєднує міське життя, чудову доступність і високу якість локації — фактори, що мають особливе значення як для власників, так і для інвесторів.

Оточення та якість локації
Преміальне розташування неподалік від центру: Westliche Stadtmauerstraße розташована на краю історичного Старого міста. Безпосередня близькість до магазинів, закладів харчування, культурних і розважальних пропозицій робить цю локацію однаково привабливою для самотніх людей, пар і працюючих.
Високий попит: Квартири в центральних районах, таких як цей, користуються в Ерлангені стабільним попитом — як на ринку оренди, так і під час повторного продажу. Близькість до університету, клінік і штаб-квартири Siemens забезпечує стабільно високий попит на житло.
Жвавість і чарівність: Тут історична забудова поєднується із сучасною інфраструктурою. Це поєднання робить район особливо комфортним для життя та підвищує його привабливість для довгострокових орендарів.

Інфраструктура та транспортне сполучення
Оптимальна доступність: Головний вокзал Ерлангена розташований у пішій доступності, автобусні маршрути проходять у безпосередній близькості.
Короткі відстані у повсякденному житті: Супермаркети, аптеки, кафе та ресторани розташовані безпосередньо поруч. Усе необхідне для повсякденних потреб можна зробити без автомобіля.
Економічно сильна локація: Ерланген вважається одним із найекономічно сильніших міст Баварії. Такі роботодавці, як Siemens, Університет Фрідріха — Александра або інститути Макса Планка, забезпечують стабільний попит на житло.