Inversión de capital sin comisión con potencial: 2 apartamentos en el corazón de Erlangen: 2/4 ya vendidos

Datos principales

Precio de compra "

Sobre este piso

DATOS BÁSICOS

Tipo de inmueble: Vivienda en planta
Calle: Westliche Stadtmauer Str. 50

Localidad: 91054 Erlangen
Año de construcción: 1957

Precio de compra Apt. 1: 110.000,00 €
Precio de compra Apt. 2: 110.000,00 € (ya vendido)
Precio de compra Apt. 3: 110.000,00 €
Precio de compra Apt. 4: 115.000,00 € (ya vendido)

DATOS IMPORTANTES

Ascensor: sí
Planta: PB

Alquiler base Apt. 1: 325,00 € p.m.
Alquiler base Apt. 2: 300,00 € p.m. (vendido)
Alquiler base Apt. 3: 295,00 € p.m.
Alquiler base Apt. 4: 300,00 € p.m. (vendido)

Gastos comunitarios Apt. 1: 172,00 € p.m.
Gastos comunitarios Apt. 2: 165,00 € p.m. (vendido)
Gastos comunitarios Apt. 3: 220,00 € p.m.
Gastos comunitarios Apt. 4: 163,00 € p.m. (vendido)

Modernización de los elementos comunes: 1997
Estado: muy bien conservado
Fuente de energía: gas
Número de plantas del edificio: 4

A través del siguiente enlace incluido en el dossier podrá consultar toda la documentación del inmueble. Tenga en cuenta la indicación para los interesados en la compra que figura en la penúltima página del dossier:

Los apartamentos ofrecidos se encuentran en un estado general cuidado. En los últimos años se han realizado renovaciones periódicas, por lo que las unidades siempre han podido entregarse en un estado atractivo y apto para el alquiler.
Zonas sanitarias: modernizadas en repetidas ocasiones; los elementos sanitarios se han renovado progresivamente.
Paredes y superficies: después de cada cambio de inquilino se realizó una renovación profesional, incluido un nuevo revestimiento, de modo que los apartamentos se presentan siempre con un aspecto contemporáneo.
Revestimientos del suelo: todas las unidades están equipadas con parquet prefabricado de alta calidad o laminado, instalados profesionalmente y en buen estado de conservación.
Este mantenimiento continuo garantiza la conservación del valor a largo plazo y minimiza para los inversores los gastos inmediatos de mantenimiento. Para los inversores de capital esto significa: ausencia de necesidades de renovación acumuladas, una base sólida, disponibilidad inmediata para el alquiler y, en combinación con la posibilidad ya descrita de un aumento considerable del alquiler, una inversión sumamente atractiva.

Ajustes y características, como se describe

Análisis detallado por apartamento

Apartamento 1

• Superficie habitable: 17 m²
• Alquiler neto actual: 325 € / mes
• Alquiler neto anual: 3.900 €
• Alquiler actual por m²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²
• Potencial (con 450 €/mes): 450 € / mes → 5.400 € / año
• Nuevo alquiler por m² (mensual): 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²
• Potencial de incremento anual: +1.500 €
• Incremento relativo: ≈38,5 %

Inquilina: mujer joven, 28 años, alquilado desde el 05.01.2024
Evaluación / Recomendación:
El Apt. 1 se alquiló de nuevo a principios de 2024. Por lo general, un aumento inmediato del alquiler solo es posible con la prórroga del contrato o conforme a las disposiciones legales (plazos de rescisión/aumento). Estratégicamente, tiene sentido plantear en la próxima conversación contractual el argumento del mercado y, en su caso, ofrecer pequeñas reformas (p. ej., suelo nuevo, una mano de pintura) para justificar el aumento conforme al mercado y facilitar su aceptación.

Apartamento 3

• Superficie habitable: 14 m²
• Alquiler neto actual: 295 € / mes
• Alquiler neto anual: 3.540 €
• Alquiler actual por m²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²
• Potencial (con 450 €/mes): 450 € / mes → 5.400 € / año
• Nuevo alquiler por m²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²
• Incremento anual: +1.860 €
• Incremento relativo: ≈52,5 %

Inquilino: hombre mayor, fumador, 76 años, alquilado desde el 01.05.2021
Evaluación / Recomendación:
En el caso de inquilinos mayores que llevan muchos años viviendo en la vivienda, es importante actuar con tacto. Los aumentos directos y contundentes pueden encontrar resistencia. Recomendable: un trato individual y respetuoso, en su caso un modelo escalonado (p. ej., ajustes progresivos durante 1–2 años) u ofrecer condiciones contractuales estables a cambio (p. ej., una duración contractual más larga, trabajos de mejora). Tenga en cuenta los aspectos sociales y las condiciones legales marco.

Datos totales (Apartamento 1 + 3)

• Superficie habitable total: 31 m²
• Alquiler neto mensual actual: 620 €
• Alquiler neto anual actual: 7.440 €

Precio de compra del paquete: 205.000 € para ambos apartamentos

Potencial de rentabilidad y alquiler

Alquiler potencial total:
• 900 € mensuales
• 10.800 € de alquiler neto anual

Potencial de incremento del alquiler:
• Alquiler anual actual: 7.440 €
• Alquiler anual potencial: 10.800 €
• Incremento: +3.360 € anuales
• Incremento relativo: ≈45 %

Particularidad del Apartamento 3

Actualmente, la vivienda está ocupada por un inquilino mayor (76 años) que es fumador. Por ello, el valor de determinados acabados superficiales (especialmente paredes, techos y, en su caso, el suelo) está actualmente afectado.

Por tanto, después de un futuro cambio de inquilino debería presupuestarse una reforma.

Estimado Costes de renovación:
aprox. 7.500 € – 10.000 €

Esta inversión afecta principalmente a:

trabajos de pintura / tratamiento contra la nicotina

posible renovación del revestimiento del suelo

pequeñas reparaciones estéticas

Argumento de inversión / Resumen

Ambos apartamentos pueden adquirirse conjuntamente por 205.000 €, lo que ofrece varias ventajas a los inversores:

• Precio atractivo del paquete frente a la venta individual
• Flujo de caja inmediato gracias a los contratos de alquiler existentes
• Potencial significativo de aumento del alquiler, de alrededor del 50 %
• Potencial de revalorización mediante la renovación del Apartamento 3
• Bajo esfuerzo administrativo, ya que ambas unidades se encuentran en el mismo inmueble

Incluso teniendo en cuenta los costes de renovación calculados para el Apartamento 3, se obtiene un potencial de rentabilidad y flujo de caja muy interesante, especialmente después de adaptar los alquileres al nivel del mercado local.

Otros

Perspectiva para inversores
Para los inversores, Westliche Stadtmauerstraße 50 es una dirección inmejorable:
Alta demanda de alquiler por parte de estudiantes, científicos, trabajadores que se desplazan diariamente y empleados de empresas con actividad internacional.
Alquiler garantizado gracias a su ubicación céntrica y a una infraestructura excelente. En esta ubicación, prácticamente se pueden excluir los períodos sin ocupación.
Estabilidad del valor y potencial de revalorización: las ubicaciones céntricas de Erlangen son escasas y gozan de una demanda superior a la media, una clara ventaja para la inversión de capital a largo plazo.
Planificabilidad: la ubicación céntrica garantiza rendimientos atractivos continuos y convierte el inmueble en una inversión sostenible.

Mensaje clave para inversores:
Sin potencial de incremento de ingresos: especialmente en esta ubicación céntrica, la demanda es elevada; la ejecución requiere los trámites legales habituales y una comunicación sensible con los inquilinos.


Nota para los interesados en la compra
Para que el proceso sea eficiente y transparente para todas las partes implicadas, le rogamos que presente, antes de una primera visita, una confirmación de financiación actual de su banco. De este modo, nos aseguramos de reunir exclusivamente a interesados serios en la compra y de ofrecerle un proceso de visita sin contratiempos.
Le agradecemos su comprensión y esperamos poder presentarle personalmente el inmueble.

Las visitas se realizan cada semana los miércoles por la tarde. Le rogamos que nos comunique sus horarios posibles en su primera solicitud de contacto y que se asegure de que figuren su número de teléfono y su dirección de correo electrónico.

Ubicación

Detalles de la ubicación

DESCRIPCIÓN DE LA UBICACIÓN
El inmueble se encuentra en una ubicación céntrica de primera categoría en Erlangen, en Westliche Stadtmauerstraße 50. Esta dirección céntrica combina vida urbana, excelente accesibilidad y una alta calidad de ubicación, factores de especial importancia tanto para los propietarios como para los inversores.

Entorno y calidad de la ubicación
Ubicación premium cerca del centro: Westliche Stadtmauerstraße se encuentra en el límite del casco antiguo histórico. La proximidad inmediata a comercios, gastronomía, oferta cultural y de ocio hace que la ubicación resulte igualmente atractiva para solteros, parejas y profesionales.
Alta demanda: Las viviendas en ubicaciones céntricas como esta tienen una demanda constante en Erlangen, tanto en el mercado del alquiler como en la reventa. La proximidad a la universidad, a las clínicas y a la sede central de Siemens garantiza una demanda de vivienda persistentemente elevada.
Vitalidad y encanto: Aquí, la arquitectura histórica se combina con una infraestructura moderna. Esta mezcla hace que el barrio sea especialmente agradable para vivir y aumenta su atractivo para inquilinos a largo plazo.

Infraestructura y conexiones
Accesibilidad óptima: La estación central de Erlangen se encuentra a poca distancia a pie y las líneas de autobús pasan muy cerca.
Distancias cortas en el día a día: En los alrededores hay supermercados, farmacias, cafeterías y restaurantes. Todo lo necesario para las necesidades diarias puede hacerse sin coche.
Ubicación económicamente sólida: Erlangen está considerada una de las ciudades económicamente más fuertes de Baviera. Empleadores como Siemens, la Universidad Friedrich-Alexander o los institutos Max Planck garantizan una demanda estable de vivienda.