Over dit huis.
Wonen en werken op één adres – € 189.000, zonder makelaarskosten, rechtstreeks van de eigenaar.
Dit woon-winkelpand in het centrum van Steinbach-Hallenberg is al generaties lang in familiebezit. Aan de voorkant de winkel met etalage aan de hoofdstraat, daarboven een grote woning op één verdieping, achteraan een binnenplaats met dubbele garage, een vakwerkschuur en een tuin die zich over het perceel van 1.030 m² ver naar achteren uitstrekt – tot het uitzicht over het dorp reikt naar de Kirchberg.
DE OPPERVLAKTES
• Eerste verdieping: woning van 121,7 m² op één verdieping – 5 kamers, keuken, badkamer, provisiekamer. De twee kamers aan de straat zijn verbonden door schuifdeuren en worden verwarmd door een tegelkachel die vanuit de hal wordt gestookt. Twee kamers liggen in de aanbouw boven de schuur en dienen als slaapkamers.
• Begane grond: winkel van 81,6 m² – verkoopruimte met etalage aan de doorgaande weg en eigen winkelingang, bijruimte met wasgelegenheid en een grote opslagruimte met dubbele poort naar de binnenplaats (de derde garage).
• Begane grond: twee extra kamers met toilet (36,3 m²), die momenteel als woonruimte worden gebruikt. Achter de trap in de hal bevindt zich de voormalige interne toegang tot de winkel, tegenwoordig bekleed met een houten wand – de deur is nog aanwezig. Als deze weer wordt geopend, zijn de winkel en de kamers op de begane grond met elkaar verbonden: samen circa 118 m² bedrijfsruimte, bijvoorbeeld voor een kantoor of praktijk.
• Binnenplaats met dubbele garage (26 m², twee poorten, werkplaatshoek), rechtstreeks bereikbaar via de inrit naar de binnenplaats. Samen met de opslagruimte in het huis zijn er mogelijk drie garages.
• Vakwerkschuur en niet-uitgebouwde zolderverdieping over twee niveaus: samen circa 200 m² uitbreidingsreserve.
• Perceel van 1.030 m² in de kernzone met fruitbomen, grasveld en terras, vrij van aansluitbijdragen.
DE CIJFERS
Circa 240 m² woon- en bedrijfsruimte voor € 189.000 – dat is circa € 790 per vierkante meter, terwijl het gemiddelde voor woningen in het dorp circa € 1.020/m² bedraagt. Rechtstreeks van de eigenaar, zonder makelaarskosten: ten opzichte van een object via een makelaar bespaart u circa € 6.700 aan koperscourtage.
Alle ruimtes zijn vrij en direct beschikbaar. Berekend als belegging, met gangbare vergelijkbare huren in het lagere segment:
– Woning eerste verdieping, 121,7 m² × € 5,50/m²: € 8.031 per jaar
– Ruimtes begane grond, 36,3 m² × € 5,50/m²: € 2.396 per jaar
– Winkel inclusief opslagruimte, 81,6 m² × € 4,50/m²: € 4.406 per jaar
– Dubbele garage, 2 parkeerplaatsen × € 30 per maand: € 720 per jaar
Samen circa € 15.550 bruto jaaropbrengst – circa 8,2% bruto rendement op de vraagprijs. Wie de winkel zelf gebruikt, financiert met de verhuur een goed deel van de woning.
De huurindicaties zijn een berekening op basis van openbare vergelijkingsgegevens, geen garantie voor haalbare huurprijzen.
BELASTINGVOORDEEL IN HET SANERINGSGEBIED
Het huis ligt in het saneringsgebied van de stad Steinbach-Hallenberg. Voor moderniseringskosten komen daar verhoogde fiscale afschrijvingen in aanmerking – volgens § 7h EStG bij verhuur, volgens § 10f EStG bij eigen gebruik. Voorwaarde is dat de maatregelen vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden met de stad worden afgestemd; u kunt de details het beste met uw belastingadviseur bespreken.
Fittingen en kenmerken, zoals beschreven
STAAT – EERLIJK GEZEGD
Het huis is bewoonbaar en wordt verwarmd: centrale verwarming op gas met Vaillant-combiketel (geplaatst in 2012, met warmwaterbereiding) en radiatoren op alle verdiepingen, plus de tegelkachel op de bovenverdieping. Het dak van het voorhuis is begin jaren 1990 gedeeltelijk opnieuw gedekt (dakbeschot, onderdakfolie, dakpannen). Ongeveer de helft van de ramen is voorzien van isolerende beglazing, de overige zijn schuiframen of samengestelde ramen. De kelder is droog.
Ruimte voor modernisering: De badkamer is met ongeveer 3 m² klein en verouderd – ze kan worden vergroot, bijvoorbeeld met een deel van de aangrenzende keuken of woonkamer. De keuken dateert uit de jaren 1990, de elektrische installatie grotendeels uit circa 1980 en moet op middellange termijn worden vernieuwd, de gevel kan wel een schoonmaakbeurt gebruiken. Hiermee is in de prijs rekening gehouden – u trekt erin en moderniseert stap voor stap.
Voorzieningen in het kort: Inbouwkeuken, tegelkachel, provisiekast, gastentoilet op de begane grond, droge kelder, tuin met terras, schuur, dubbele garage met werkplaatshoek, opslagruimte met poort naar de binnenplaats.
ENERGIE EN SUBSIDIE VOOR GEZINNEN
Het energiebehoeftecertificaat vermeldt voor het bouwjaar rond 1900 klasse H – een berekende waarde volgens de norm, niet het werkelijke verbruik. Juist deze classificatie geeft toegang tot het KfW-programma 308 „Jung kauft Alt“: gezinnen met een kind jonger dan 18 jaar en een belastbaar huishoudinkomen tot 90.000 € (plus 10.000 € per extra kind) krijgen een lening tegen een lage rente van 140.000 € (één kind) tot 180.000 € (drie of meer kinderen). In ruil daarvoor wordt het huis binnen 54 maanden energetisch gerenoveerd – tot efficiëntiehuis 85 EE of via vastgelegde afzonderlijke maatregelen. De energieadviseur heeft de passende maatregelen al op de lijst in het certificaat gezet. Bespreek dit met uw bank – wij stellen het energiecertificaat en de maatregelenlijst beschikbaar.
Overige gevallen
PROCEDURE
Aanvragen graag uitsluitend per e-mail vóór 25 oktober 2026. U ontvangt vervolgens het uitgebreide exposé met plattegronden, overzicht van de oppervlakten, energieprestatiecertificaat en de onderbouwing van de prijs. De bezichtiging vindt na de sluitingsdatum van de aanvragen plaats op een gezamenlijke afspraak; de details ontvangt u bij het exposé. Schrijf er alstublieft kort bij wie u bent, hoe u het object wilt gebruiken en hoe uw financiering eruitziet.
Verkoop zonder courtage, rechtstreeks door de eigenaar. Volgens het kadaster ben ik de enige eigenaar en ben ik klaar voor een afspraak bij de notaris.
Energieprestatiecertificaat: certificaat op basis van berekend energieverbruik van 24.09.2026, geldig tot 23.09.2036, eindenergieverbruik 442,7 kWh/(m²·a), energie-efficiëntieklasse H, belangrijkste energiebron aardgas, bouwjaar 1900, warmteopwekker 2012.
Verkoop in de staat waarin het zich bevindt. De afgebeelde meubels blijven in het huis en worden zonder afzonderlijke vergoeding mee overgedragen; de verkoper ruimt het huis niet leeg.
Alle gegevens naar beste weten, oppervlakten circa volgens meting ter plaatse. De prijs is afgeleid van de materiële waarde en de opbrengstwaarde – ik laat u de berekening graag zien.
Geen aanbiedingen van makelaars, alstublieft.
Locatie
Gebied en routes
Plan een route
Uw bestemming gaat alleen naar Google Maps wanneer u het formulier inzendt. TraumImmo slaat noch logt het op.
Locatie
Midden in het dorpscentrum van Steinbach-Hallenberg, direct aan de hoofdstraat – met zichtbaarheid en aanloop voor de winkel. Bakker, winkels, artsen, banken, kinderopvang en school zijn in het dorp.
Steinbach-Hallenberg ligt in het Thüringer Wald aan de Rennsteig. Oberhof ligt dichtbij, Schmalkalden en Zella-Mehlis zijn binnen enkele minuten bereikbaar. De prijzen liggen hier merkbaar lager dan in Schmalkalden en Suhl: voor de prijs van een stadsappartement daar krijgt u hier circa 240 m² bruikbaar oppervlak, 1.030 m² grond en drie garages.
Volgens het bouwplanrecht betreft het een kerngebied (MK), open bebouwing, bouwrijpe grond, in het saneringsgebied van de stad.
