A propos de cette maison
Habiter et travailler à la même adresse – 189.000 €, sans commission, directement auprès du propriétaire.
Cette maison d’habitation et de commerce située au centre de Steinbach-Hallenberg appartient à la même famille depuis des générations. À l’avant, le commerce avec sa vitrine donnant sur la rue principale ; au-dessus, un grand appartement de plain-pied ; à l’arrière, une cour intérieure avec un garage double, une grange à colombages et un jardin qui s’étend loin vers l’arrière sur les 1.030 m² du terrain – jusqu’à ce que le regard se porte sur le Kirchberg, au-dessus du village.
LES SURFACES
• Étage : appartement de 121,7 m² de plain-pied – 5 pièces, cuisine, salle de bains, cellier. Les deux pièces de réception donnant sur la rue sont reliées par des portes coulissantes et chauffées par un poêle en faïence, alimenté depuis le couloir. Deux pièces se trouvent dans l’annexe au-dessus de la grange et servent de chambres.
• Rez-de-chaussée : commerce de 81,6 m² – espace de vente avec vitrine donnant sur la rue principale et entrée indépendante, pièce annexe avec point d’eau et grand entrepôt avec portail à deux battants donnant sur la cour (le troisième garage).
• Rez-de-chaussée : deux autres pièces avec WC (36,3 m²), aujourd’hui utilisées comme espace de vie. Derrière l’escalier, dans l’entrée, se trouve l’ancienne entrée intérieure du commerce, aujourd’hui recouverte d’une cloison en bois – la porte est toujours là. Si elle est rouverte, le commerce et les pièces du rez-de-chaussée seront reliés : au total, environ 118 m² de surface commerciale, par exemple pour un bureau ou un cabinet.
• Cour intérieure avec garage double (26 m², deux portes, coin atelier), accessible directement par le passage de la cour. Avec l’entrepôt dans la maison, cela représente jusqu’à trois garages.
• Grange à colombages et combles non aménagés sur deux niveaux : au total, environ 200 m² de surface aménageable.
• Terrain de 1.030 m² en zone centrale, avec arbres fruitiers, pelouse et terrasse, sans contribution d’aménagement à payer.
LES CHIFFRES
Environ 240 m² de surface habitable et commerciale pour 189.000 € – soit environ 790 € par mètre carré, contre une moyenne locale d’environ 1.020 €/m² pour les maisons. Sans commission, directement auprès du propriétaire : par rapport à un bien vendu par une agence, vous économisez environ 6.700 € de commission d’acquéreur.
Toutes les surfaces sont libres et disponibles immédiatement. Calcul pour un investissement locatif, avec des loyers comparatifs usuels dans la commune situés dans la fourchette basse :
– Appartement à l’étage, 121,7 m² × 5,50 €/m² : 8.031 € par an
– Pièces au rez-de-chaussée, 36,3 m² × 5,50 €/m² : 2.396 € par an
– Commerce avec entrepôt, 81,6 m² × 4,50 €/m² : 4.406 € par an
– Garage double, 2 places × 30 € par mois : 720 € par an
Soit environ 15.550 € de revenus locatifs bruts annuels – environ 8,2 % brut du prix demandé. En utilisant lui-même le commerce, le propriétaire finance avec la locationune bonne partie du bien immobilier.
Les loyers estimés sont calculés sur la base de données comparatives publiques et ne constituent pas une garantie de loyers réalisables.
AVANTAGE FISCAL DANS LE PÉRIMÈTRE DE RÉNOVATION
La maison se trouve dans le périmètre de rénovation de la ville de Steinbach-Hallenberg. Les coûts de modernisation peuvent y bénéficier d’amortissements fiscaux majorés – selon le § 7h EStG en cas de location, et le § 10f EStG en cas d’occupation par le propriétaire. Il faut pour cela que les travaux soient convenus avec la ville avant le début du chantier ; nous vous conseillons de clarifier les détails avec votre conseiller fiscal.
Accessoires et caractéristiques, tels que décrits
ÉTAT – EN TOUTE TRANSPARENCE
La maison est habitable et chauffée : chauffage central au gaz avec chaudière mixte Vaillant (installation en 2012, production d’eau chaude incluse) et radiateurs à tous les étages, auxquels s’ajoute le poêle en faïence à l’étage supérieur. La toiture de la maison principale a été partiellement recouverte à neuf au début des années 1990 (voligeage, écran de sous-toiture, tuiles). Environ la moitié des fenêtres sont équipées de vitrage isolant, les autres sont des fenêtres à châssis double ou des fenêtres composites. La cave est sèche.
Possibilités de modernisation : la salle de bains est petite, environ 3 m², et a vieilli – elle peut être agrandie, par exemple en prenant une partie de la cuisine ou de la pièce attenante. La cuisine date des années 1990, l’installation électrique date pour l’essentiel d’environ 1980 et devra être renouvelée à moyen terme, la façade pourrait être nettoyée. Tout cela est pris en compte dans le prix – vous emménagez et modernisez progressivement.
Équipements en bref : cuisine équipée, poêle en faïence, cellier, WC invités au rez-de-chaussée, cave sèche, jardin avec terrasse, grange, garage double avec coin atelier, espace de stockage avec portail sur cour.
ÉNERGIE ET AIDES POUR LES FAMILLES
Le certificat de performance énergétique basé sur les besoins indique la classe H pour une année de construction située autour de 1900 – une valeur calculée selon une norme, et non la consommation réelle. Cette classification donne précisément accès au programme KfW 308 « Jung kauft Alt » : les familles avec un enfant de moins de 18 ans et un revenu imposable du foyer ne dépassant pas 90.000 € (plus 10.000 € par enfant supplémentaire) peuvent bénéficier d’un prêt à taux avantageux de 140.000 € (un enfant) à 180.000 € (trois enfants ou plus). En contrepartie, la maison doit faire l’objet d’une rénovation énergétique dans les 54 mois – pour atteindre le niveau « maison à haute efficacité énergétique 85 EE » ou au moyen de mesures individuelles définies. Le conseiller en énergie a déjà répertorié les mesures appropriées dans le certificat. Renseignez-vous auprès de votre banque – nous mettons à votre disposition le certificat énergétique et la liste des mesures.
Autres
PROCÉDURE
Veuillez envoyer vos demandes exclusivement par e-mail avant le 25 octobre 2026. Vous recevrez ensuite le dossier de présentation détaillé, avec les plans, le récapitulatif des surfaces, le certificat énergétique et le calcul du prix. La visite aura lieu à une date commune après la clôture des demandes ; les détails vous seront communiqués avec le dossier. Veuillez indiquer brièvement qui vous êtes, l’usage que vous envisagez pour le bien et quelle est votre situation de financement.
Vente sans commission directement par le propriétaire. Je suis l’unique propriétaire inscrit au registre foncier et en mesure de signer un acte notarié.
Certificat énergétique : certificat basé sur les besoins du 24.09.2026, valable jusqu’au 23.09.2036, besoin énergétique final 442,7 kWh/(m²·a), classe d’efficacité énergétique H, principale source d’énergie gaz naturel, année de construction 1900, générateur de chaleur 2012.
Vente en l’état. Le mobilier représenté reste dans la maison et est transmis avec le bien sans rémunération distincte ; le vendeur ne procédera pas à son enlèvement.
Toutes les informations sont fournies au mieux de nos connaissances ; surfaces approximatives mesurées à la main. Le prix est calculé à partir de la valeur vénale et de la valeur de rendement – je me ferai un plaisir de vous présenter le calcul.
Pas de propositions d’agences immobilières, s’il vous plaît.
Emplacement
Zone et itinéraires
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Détails de l'emplacement
Au cœur du centre de Steinbach-Hallenberg, directement sur la rue principale – avec une bonne visibilité et du passage pour le commerce. Boulangerie, commerces, médecins, banques, crèche et école se trouvent dans la commune.
Steinbach-Hallenberg se situe dans la forêt de Thuringe, sur le Rennsteig. Oberhof est tout proche, Schmalkalden et Zella-Mehlis sont accessibles en quelques minutes. Les prix sont nettement inférieurs à ceux de Schmalkalden et de Suhl : pour le prix d’un appartement en ville là-bas, vous obtenez ici environ 240 m² de surface utile, un terrain de 1.030 m² et trois garages.
Au regard du droit de l’urbanisme, zone centrale (MK), construction non mitoyenne, terrain prêt à bâtir, dans le périmètre de rénovation de la ville.
