مبنى سكني وتجاري مع متجر وحظيرة و3 مرائب – 1.030 م² في قلب البلدة، بدون عمولة

المعلومات الأساسية

سعر البيع والمصاريف

عن هذا المنزل

السكن والعمل في عنوان واحد – 189.000 €، دون عمولة من المالك.

هذا المبنى السكني والتجاري في مركز بلدة شتاينباخ-هالنبرغ مملوك للعائلة منذ أجيال. في الأمام متجر بواجهة عرض على الشارع الرئيسي، وفوقه شقة كبيرة في طابق واحد، وفي الخلف فناء داخلي مع مرآب مزدوج وحظيرة بهيكل خشبي وحديقة تمتد إلى عمق الأرض البالغة مساحتها 1.030 m² – حتى ينفتح النظر عبر البلدة على جبل الكنيسة.

المساحات

• الطابق العلوي: شقة بمساحة 121,7 m² في طابق واحد – 5 غرف ومطبخ وحمام ومخزن مؤن. الغرفتان الأماميتان المطلتان على الشارع متصلتان بأبواب منزلقة، ويدفئهما موقد خزفي يُغذّى بالوقود من الممر. تقع غرفتان في الملحق فوق الحظيرة وتُستخدمان كغرفتي نوم.

• الطابق الأرضي: متجر بمساحة 81,6 m² – قاعة بيع بواجهة عرض على الشارع العابر ومدخل مستقل للمتجر، وغرفة جانبية فيها مرافق للغسيل، ومخزن كبير بباب ذي ضلفتين يفتح على الفناء (المرآب الثالث).

• الطابق الأرضي: غرفتان إضافيتان مع مرحاض (36,3 m²)، تُستخدمان اليوم كمساحة سكنية. خلف الدرج في المدخل يقع المدخل الداخلي السابق للمتجر، وهو اليوم مغطى بجدار خشبي – وما زال الباب موجودًا. عند إعادة فتحه، يتصل المتجر بغرف الطابق الأرضي: نحو 118 m² من المساحة التجارية إجمالًا، تصلح مثلًا لمكتب أو عيادة.

• فناء داخلي مع مرآب مزدوج (26 m²، بابان، ركن ورشة)، يمكن الوصول إليه مباشرة عبر ممر الفناء. وباحتساب المخزن داخل المنزل، يمكن توفير ثلاثة مرائب.

• حظيرة ذات هيكل خشبي وعلية غير مطوّرة على مستويين: نحو 200 m² من المساحة القابلة للتطوير إجمالًا.

• أرض مساحتها 1.030 m² في المنطقة المركزية، تضم أشجار فاكهة ومرجًا وشرفة، وخالية من رسوم توصيل المرافق.

الأرقام

نحو 240 m² من المساحة السكنية والتجارية مقابل 189.000 € – أي نحو 790 € للمتر المربع، مقارنة بمتوسط أسعار المنازل في البلدة البالغ نحو 1.020 €/m². دون عمولة، مباشرةً من المالك: مقارنة بعقار يُباع عبر وسيط، توفر نحو 6.700 € من عمولة المشتري.

جميع المساحات خالية ومتاحة فورًا. وإذا حُسبت كاستثمار رأسمالي، مع إيجارات مقارنة معتادة محليًا ضمن النطاق المنخفض:
– شقة الطابق العلوي، 121,7 m² × 5,50 €/m²: 8.031 € سنويًا
– غرف الطابق الأرضي، 36,3 m² × 5,50 €/m²: 2.396 € سنويًا
– متجر بما في ذلك المخزن، 81,6 m² × 4,50 €/m²: 4.406 € سنويًا
– مرآب مزدوج، موقفان × 30 € شهريًا: 720 € سنويًا
الإجمالي نحو 15.550 € من إجمالي العائد السنوي – أي نحو 8,2 % إجماليًا من سعر العرض. ومن يستخدم المتجر بنفسه، يمول من خلال تأجيرجزءًا جيدًا من العقار للشقة.

تقديرات الإيجار هي حسابات تستند إلى بيانات مقارنة متاحة للعموم، وليست ضمانًا لإمكانية تحقيق هذه الإيجارات.

ميزة ضريبية في منطقة التجديد

يقع المنزل ضمن منطقة التجديد في مدينة شتاينباخ-هالنبرغ. ويمكن هناك الاستفادة من إهلاكات ضريبية مرتفعة لتكاليف التحديث، بموجب § 7h EStG عند التأجير، وبموجب § 10f EStG عند الاستخدام الذاتي. ويُشترط تنسيق التدابير مع المدينة قبل بدء أعمال البناء؛ ومن الأفضل أن تستوضحوا التفاصيل مع مستشاركم الضريبي.

المعدات والميزات وفقا للمعلن

الحالة – بصراحة

المنزل صالح للسكن ويتم تدفئته: تدفئة مركزية بالغاز مع غلاية مشتركة من Vaillant (تركيب 2012، مع تسخين المياه) ومشعات تدفئة في جميع الطوابق، إضافةً إلى مدفأة من البلاط في الطابق العلوي. أُعيدت تغطية جزء من سقف المبنى الأمامي في أوائل التسعينيات (ألواح تغليف، غشاء عازل تحت السقف، قرميد). نحو نصف النوافذ مزود بزجاج عازل، أما البقية فهي نوافذ صندوقية أو مركبة. القبو جاف.

إمكانيات التحديث: الحمام صغير، إذ تبلغ مساحته نحو 3 m²، وقد تقادم؛ ويمكن توسيعه، مثلًا بضم جزء من المطبخ أو غرفة الجلوس المجاورة. يعود المطبخ إلى تسعينيات القرن الماضي، والتركيبات الكهربائية في معظمها من نحو عام 1980، وينبغي تجديدها على المدى المتوسط، كما قد تحتاج الواجهة إلى التنظيف. وقد أُخذ ذلك في الحسبان في السعر – يمكنكم الانتقال والسكن ثم إجراء التحديثات خطوةً خطوة.

لمحة عن التجهيزات: مطبخ مجهز، مدفأة من البلاط، مخزن مؤن، مرحاض للضيوف في الطابق الأرضي، قبو جاف، حديقة مع تراس، حظيرة، مرأب مزدوج مع ركن لورشة عمل، مخزن مع بوابة للفناء.

الطاقة والدعم للعائلات

يشير شهادة تقييم الاحتياجات إلى الفئة H لسنة البناء نحو 1900 – وهي قيمة حسابية وفقًا للمعايير، وليست الاستهلاك الفعلي. وهذا التصنيف تحديدًا يتيح الاستفادة من برنامج KfW 308 «الشباب يشترون القديم»: إذ تحصل العائلات التي لديها طفل دون 18 عامًا ودخل أسري خاضع للضريبة لا يتجاوز 90.000 € (مع إضافة 10.000 € عن كل طفل إضافي) على قرض بفائدة مخفضة يتراوح بين 140.000 € (طفل واحد) و180.000 € (ثلاثة أطفال أو أكثر). وفي المقابل، يُجدَّد المنزل من ناحية كفاءة الطاقة خلال 54 شهرًا، إما ليصبح منزلًا بكفاءة 85 EE أو عبر تدابير فردية محددة. وقد أدرج مستشار الطاقة التدابير المناسبة بالفعل في الشهادة. استفسروا من مصرفكم بهذا الشأن – وسنزودكم بشهادة الطاقة وقائمة التدابير.

آخر

الإجراءات

يرجى إرسال الاستفسارات حصراً عبر البريد الإلكتروني حتى 25 أكتوبر 2026. وستتلقى بعد ذلك ملفاً تفصيلياً للعقار يتضمن المخططات، وكشف المساحات، وشهادة الطاقة، وشرحاً لأساس تحديد السعر. ستُجرى المعاينة بعد انتهاء مهلة الاستفسارات في موعد مشترك، وستتلقى التفاصيل مع ملف العقار. يُرجى أن تكتب بإيجاز من تكون، وكيف تنوي استخدام العقار، وما وضع تمويلك.

البيع دون عمولة مباشرةً من المالك. أنا المالك الوحيد وفقاً للسجل العقاري، وجاهز لإتمام الموعد لدى كاتب العدل.

شهادة الطاقة: شهادة احتياج صادرة بتاريخ 24.09.2026، صالحة حتى 23.09.2036، الاحتياج النهائي للطاقة 442,7 kWh/(m²·a)، فئة كفاءة الطاقة H، مصدر الطاقة الرئيسي الغاز الطبيعي، سنة البناء 1900، مولّد الحرارة 2012.

البيع بالحالة التي تمت معاينتها. تبقى المفروشات الظاهرة في المنزل، وتُنقل ملكيتها معه دون مقابل منفصل؛ ولا يقوم البائع بإخلائه.

جميع المعلومات مقدمة حسب أفضل ما لدي من معرفة، والمساحات تقريبية ومقاسة يدوياً. تم اشتقاق السعر من القيمة المادية وقيمة العائد – ويسرني أن أطلعكم على الحساب.

يرجى عدم التواصل من قبل الوسطاء العقاريين.

الموقع

وصف الموقع

في قلب مركز بلدة شتاينباخ-هالنبرغ، مباشرةً على الشارع الرئيسي – مع واجهة بارزة وحركة زبائن عابرة للمحل. يوجد في البلدة مخبز ومتاجر وأطباء ومصارف وحضانة ومدرسة.

تقع شتاينباخ-هالنبرغ في غابة تورينغن على مسار رينشتايغ. أوبرهوف قريبة، ويمكن الوصول إلى شماكالدن وتسِلا-ميليس في بضع دقائق. الأسعار هنا أقل بوضوح من شماكالدن وزول: مقابل سعر شقة في المدينة هناك، تحصل هنا على نحو 240 m² من المساحة القابلة للاستخدام، وأرض بمساحة 1.030 m² وثلاثة مرائب.

وفقاً لقانون تخطيط البناء، تقع العقارات ضمن منطقة مركزية (MK)، بنمط بناء مفتوح، وأرض جاهزة للبناء، ضمن منطقة إعادة تأهيل المدينة.