Wohn- & Geschäftshaus mit Laden, Scheune, 3 Garagen – 1.030 m² im Ortskern, provisionsfrei

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung des Hauses

Wohnen und Arbeiten an einer Adresse – 189.000 €, provisionsfrei vom Eigentümer.

Dieses Wohn- und Geschäftshaus im Ortskern von Steinbach-Hallenberg ist seit Generationen in Familienbesitz. Vorn das Ladengeschäft mit Schaufensterfront zur Hauptstraße, darüber eine große Wohnung auf einer Ebene, hinten ein Innenhof mit Doppelgarage, eine Fachwerkscheune und ein Garten, der sich auf 1.030 m² Grundstück weit nach hinten zieht – bis der Blick über den Ort auf den Kirchberg geht.

DIE FLÄCHEN

• Obergeschoss: Wohnung mit 121,7 m² auf einer Ebene – 5 Zimmer, Küche, Bad, Speisekammer. Die beiden Stuben zur Straße sind durch Schiebetüren verbunden und werden von einem Kachelofen gewärmt, der vom Flur aus befeuert wird. Zwei Zimmer liegen im Anbau über der Scheune und dienen als Schlafzimmer.

• Erdgeschoss: Ladengeschäft mit 81,6 m² – Verkaufsraum mit Schaufenster zur Durchgangsstraße und eigenem Ladeneingang, Nebenraum mit Waschgelegenheit und ein großes Lager mit zweiflügeligem Tor zum Hof (die dritte Garage).

• Erdgeschoss: zwei weitere Räume mit WC (36,3 m²), heute als Wohnraum genutzt. Hinter der Treppe in der Diele liegt der frühere innere Ladenzugang, heute mit einer Holzwand verkleidet – die Tür ist noch vorhanden. Wird er wieder geöffnet, sind Laden und EG-Räume verbunden: zusammen rund 118 m² Gewerbefläche, etwa für Büro oder Praxis.

• Innenhof mit Doppelgarage (26 m², zwei Tore, Werkstattecke), über die Hofdurchfahrt direkt anfahrbar. Zusammen mit dem Lager im Haus sind es mögliche drei Garagen.

• Fachwerkscheune und unausgebautes Dachgeschoss über zwei Ebenen: zusammen rund 200 m² Ausbaureserve.

• 1.030 m² Grundstück im Kerngebiet mit Obstbäumen, Wiese und Terrasse, erschließungsbeitragsfrei.

DIE ZAHLEN

Rund 240 m² Wohn- und Gewerbefläche für 189.000 € – das sind rund 790 € pro Quadratmeter, bei einem Ortsdurchschnitt für Häuser von rund 1.020 €/m². Provisionsfrei direkt vom Eigentümer: Gegenüber einem Maklerobjekt sparen Sie rund 6.700 € Käuferprovision.

Alle Flächen sind frei und sofort verfügbar. Als Kapitalanlage gerechnet, mit ortsüblichen Vergleichsmieten im unteren Bereich:
– Wohnung OG, 121,7 m² × 5,50 €/m²: 8.031 € im Jahr
– Räume EG, 36,3 m² × 5,50 €/m²: 2.396 € im Jahr
– Ladengeschäft inkl. Lager, 81,6 m² × 4,50 €/m²: 4.406 € im Jahr
– Doppelgarage, 2 Stellplätze × 30 € im Monat: 720 € im Jahr
Zusammen rund 15.550 € Jahresrohertrag – rund 8,2 % brutto auf den Angebotspreis. Wer den Laden selbst nutzt, finanziert mit der Vermietung der Wohnung einen guten Teil des Objekts.

Die Mietansätze sind eine Kalkulation auf Basis öffentlicher Vergleichsdaten, keine Zusicherung erzielbarer Mieten.

STEUERVORTEIL IM SANIERUNGSGEBIET

Das Haus liegt im Sanierungsgebiet der Stadt Steinbach-Hallenberg. Für Modernisierungskosten kommen dort erhöhte steuerliche Abschreibungen in Betracht – nach § 7h EStG bei Vermietung, nach § 10f EStG bei Eigennutzung. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Baubeginn mit der Stadt abgestimmt werden; die Details klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Ausstattung laut Anbieter

ZUSTAND – OFFEN GESAGT

Das Haus ist bewohnbar und wird beheizt: Gas-Zentralheizung mit Vaillant-Kombitherme (Einbau 2012, mit Warmwasserbereitung) und Heizkörpern in allen Etagen, dazu der Kachelofen im Obergeschoss. Das Dach des Vorderhauses wurde Anfang der 1990er-Jahre teilweise neu eingedeckt (Schalung, Unterspannbahn, Ziegel). Die Fenster sind etwa zur Hälfte isolierverglast, die übrigen sind Kasten- oder Verbundfenster. Der Keller ist trocken.

Modernisierungsspielraum: Das Bad ist mit rund 3 m² klein und in die Jahre gekommen – es lässt sich vergrößern, etwa mit einem Teil der angrenzenden Küche oder Stube. Die Küche stammt aus den 1990er-Jahren, die Elektroinstallation überwiegend aus der Zeit um 1980 und gehört mittelfristig erneuert, die Fassade könnte eine Reinigung vertragen. Das ist im Preis berücksichtigt – Sie ziehen ein und modernisieren Schritt für Schritt.

Ausstattung im Überblick: Einbauküche, Kachelofen, Speisekammer, Gäste-WC im Erdgeschoss, trockener Keller, Garten mit Terrasse, Scheune, Doppelgarage mit Werkstattecke, Lager mit Hoftor.

ENERGIE UND FÖRDERUNG FÜR FAMILIEN

Der Bedarfsausweis weist für das Baujahr um 1900 die Klasse H aus – ein rechnerischer Wert nach Norm, nicht der tatsächliche Verbrauch. Genau diese Einstufung öffnet den Zugang zum KfW-Programm 308 „Jung kauft Alt“: Familien mit Kind unter 18 Jahren und einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 90.000 € (plus 10.000 € je weiterem Kind) erhalten einen zinsgünstigen Kredit von 140.000 € (ein Kind) bis 180.000 € (drei und mehr Kinder). Im Gegenzug wird das Haus innerhalb von 54 Monaten energetisch saniert – als Effizienzhaus 85 EE oder über festgelegte Einzelmaßnahmen. Der Energieberater hat die passenden Maßnahmen im Ausweis bereits aufgelistet. Sprechen Sie Ihre Bank darauf an – den Energieausweis und die Maßnahmenliste stellen wir zur Verfügung.

Sonstiges

ABLAUF

Anfragen bitte ausschließlich per E-Mail bis zum 25. Oktober 2026. Sie erhalten daraufhin das ausführliche Exposé mit Grundrissen, Flächenaufstellung, Energieausweis und der Herleitung des Preises. Die Besichtigung findet nach Anfrageschluss an einem gemeinsamen Termin statt, die Einzelheiten erhalten Sie mit dem Exposé. Bitte schreiben Sie kurz, wer Sie sind, wie Sie das Objekt nutzen möchten und wie Ihre Finanzierung aussieht.

Verkauf provisionsfrei direkt vom Eigentümer. Ich bin laut Grundbuch alleiniger Eigentümer und notarterminfähig.

Energieausweis: Bedarfsausweis vom 24.09.2026, gültig bis 23.09.2036, Endenergiebedarf 442,7 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse H, wesentlicher Energieträger Erdgas, Baujahr 1900, Wärmeerzeuger 2012.

Verkauf wie besehen. Das abgebildete Mobiliar verbleibt im Haus und wird ohne gesonderte Vergütung mitübertragen; eine Räumung durch den Verkäufer erfolgt nicht.

Alle Angaben nach bestem Wissen, Flächen circa nach Handaufmaß. Der Preis ist aus Sach- und Ertragswert abgeleitet – die Rechnung zeige ich Ihnen gern.

Keine Maklerangebote, bitte.

Lage

Lagebeschreibung

Mitten im Ortskern von Steinbach-Hallenberg, direkt an der Hauptstraße – mit Sichtbarkeit und Laufkundschaft für das Ladengeschäft. Bäcker, Einkauf, Ärzte, Banken, Kita und Schule sind im Ort.

Steinbach-Hallenberg liegt im Thüringer Wald am Rennsteig. Oberhof ist nah, Schmalkalden und Zella-Mehlis sind in wenigen Minuten erreichbar. Die Preise liegen hier spürbar unter Schmalkalden und Suhl: Für den Preis einer Stadtwohnung dort bekommen Sie hier rund 240 m² nutzbare Fläche, 1.030 m² Grundstück und drei Garagen.

Bauplanungsrechtlich Kerngebiet (MK), offene Bauweise, baureifes Land, im Sanierungsgebiet der Stadt.