A proposito di questa casa
Abitare e lavorare allo stesso indirizzo – 189.000 €, senza provvigione, direttamente dal proprietario.
Questo edificio residenziale e commerciale nel centro di Steinbach-Hallenberg è di proprietà della stessa famiglia da generazioni. Davanti, il negozio con vetrina affacciata sulla strada principale; sopra, un ampio appartamento su un unico livello; sul retro, un cortile interno con garage doppio, un fienile a graticcio e un giardino che si estende in profondità sul terreno di 1.030 m², fino a offrire una vista sul Kirchberg oltre il paese.
LE SUPERFICI
• Piano superiore: appartamento di 121,7 m² su un unico livello – 5 stanze, cucina, bagno, dispensa. I due soggiorni affacciati sulla strada sono collegati da porte scorrevoli e riscaldati da una stufa in maiolica alimentata dal corridoio. Due stanze si trovano nell’ampliamento sopra il fienile e sono adibite a camere da letto.
• Piano terra: negozio di 81,6 m² – spazio vendita con vetrina sulla strada di transito e ingresso indipendente, locale secondario con lavabo e un ampio magazzino con portone a due ante sul cortile (il terzo garage).
• Piano terra: altri due locali con WC (36,3 m²), oggi utilizzati come spazio abitativo. Dietro la scala nell’ingresso si trova il precedente accesso interno al negozio, oggi rivestito con una parete in legno: la porta è ancora presente. Riaprendolo, il negozio e i locali al piano terra saranno collegati: circa 118 m² di superficie commerciale complessiva, ad esempio per un ufficio o uno studio professionale.
• Cortile interno con garage doppio (26 m², due portoni, angolo officina), accessibile direttamente dal passaggio carrabile del cortile. Insieme al magazzino nell’edificio, sono possibili tre garage.
• Fienile a graticcio e sottotetto non ristrutturato su due livelli: circa 200 m² complessivi di potenziale di ampliamento.
• Terreno di 1.030 m² in zona centrale, con alberi da frutto, prato e terrazza, senza contributi per le opere di urbanizzazione.
I NUMERI
Circa 240 m² di superficie residenziale e commerciale a 189.000 €: circa 790 € al metro quadrato, rispetto a una media locale di circa 1.020 €/m² per le case. Senza provvigione, direttamente dal proprietario: rispetto a un immobile venduto tramite agenzia, risparmiate circa 6.700 € di provvigione d’acquisto.
Tutti gli spazi sono liberi e immediatamente disponibili. Calcolo come investimento, sulla base dei canoni comparabili locali nella fascia bassa:
– Appartamento al piano superiore, 121,7 m² × 5,50 €/m²: 8.031 € all’anno
– Locali al piano terra, 36,3 m² × 5,50 €/m²: 2.396 € all’anno
– Negozio, magazzino incluso, 81,6 m² × 4,50 €/m²: 4.406 € all’anno
– Garage doppio, 2 posti auto × 30 € al mese: 720 € all’anno
In totale, circa 15.550 € di reddito locativo lordo annuo: circa l’8,2% lordo sul prezzo richiesto. Chi utilizza direttamente il negozio, finanzia con la locazioneuna buona parte dell’immobile.
I canoni indicativi sono una stima basata su dati comparativi pubblici e non costituiscono una garanzia dei canoni effettivamente conseguibili.
VANTAGGIO FISCALE NELLA ZONA DI RIQUALIFICAZIONE
La casa si trova nella zona di riqualificazione della città di Steinbach-Hallenberg. Per i costi di ammodernamento sono possibili maggiori detrazioni fiscali: ai sensi del § 7h EStG in caso di locazione, ai sensi del § 10f EStG in caso di uso proprio. È necessario concordare gli interventi con il Comune prima dell’inizio dei lavori; per i dettagli, è consigliabile rivolgersi al proprio consulente fiscale.
Raccordi e caratteristiche, come descritto
CONDIZIONI – DETTO CON FRANCHETZA
La casa è abitabile e riscaldata: impianto di riscaldamento centralizzato a gas con caldaia combinata Vaillant (installata nel 2012, con produzione di acqua calda) e radiatori su tutti i piani, oltre alla stufa in maiolica al piano superiore. Il tetto del corpo principale è stato in parte rifatto all’inizio degli anni 1990 (tavolato, membrana sottotegola, tegole). Circa la metà delle finestre è dotata di vetrocamera, le altre sono finestre a cassetta o composite. La cantina è asciutta.
Possibilità di ammodernamento: il bagno è piccolo, circa 3 m², e datato; è possibile ampliarlo, ad esempio utilizzando una parte della cucina o del soggiorno adiacente. La cucina risale agli anni 1990, l’impianto elettrico per lo più al 1980 circa e dovrà essere rinnovato nel medio termine; la facciata potrebbe essere pulita. Tutto questo è già considerato nel prezzo: potrete trasferirvi e ammodernare un po’ alla volta.
Dotazioni in sintesi: cucina componibile, stufa in maiolica, dispensa, WC di servizio al piano terra, cantina asciutta, giardino con terrazza, fienile, garage doppio con angolo officina, magazzino con portone sul cortile.
ENERGIA E INCENTIVI PER LE FAMIGLIE
L’attestato energetico basato sul fabbisogno indica la classe H per l’anno di costruzione, circa il 1900: si tratta di un valore teorico calcolato secondo la normativa, non dei consumi effettivi. Proprio questa classificazione consente di accedere al programma KfW 308 «Jung kauft Alt»: le famiglie con figli di età inferiore a 18 anni e un reddito familiare imponibile fino a 90.000 € (più 10.000 € per ogni figlio aggiuntivo) possono ottenere un finanziamento a tasso agevolato da 140.000 € (un figlio) a 180.000 € (tre o più figli). In cambio, la casa dovrà essere riqualificata dal punto di vista energetico entro 54 mesi, fino allo standard Effizienzhaus 85 EE o mediante interventi singoli prestabiliti. Il consulente energetico ha già elencato nell’attestato gli interventi idonei. Chiedete informazioni alla vostra banca: vi forniremo l’attestato energetico e l’elenco degli interventi.
Altri
PROCEDURA
Richieste esclusivamente via e-mail entro il 25 ottobre 2026. Riceverete quindi il dossier dettagliato con planimetrie, prospetto delle superfici, attestato di prestazione energetica e spiegazione della determinazione del prezzo. La visita si svolgerà in un unico appuntamento dopo la scadenza per le richieste; riceverete i dettagli insieme al dossier. Vi prego di scrivere brevemente chi siete, come intendete utilizzare l’immobile e qual è la vostra situazione finanziaria.
Vendita senza provvigione, direttamente dal proprietario. Sono l’unico proprietario secondo il registro fondiario e disponibile a stipulare l’atto notarile.
Attestato di prestazione energetica: attestato basato sul fabbisogno del 24.09.2026, valido fino al 23.09.2036, fabbisogno energetico finale 442,7 kWh/(m²·a), classe di efficienza energetica H, vettore energetico principale gas naturale, anno di costruzione 1900, generatore di calore 2012.
Vendita nello stato in cui si trova. Gli arredi raffigurati resteranno nella casa e saranno ceduti senza corrispettivo separato; il venditore non provvederà allo sgombero.
Tutte le informazioni sono fornite al meglio delle conoscenze; superfici approssimative, rilevate con misurazione manuale. Il prezzo è stato determinato in base al valore patrimoniale e reddituale: sarò lieto di mostrarvi il calcolo.
Si prega di non inviare proposte da parte di agenzie immobiliari.
Posizione
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Dettagli della posizione
Nel cuore del centro di Steinbach-Hallenberg, direttamente sulla strada principale – con visibilità e passaggio di clienti per il negozio. Panificio, negozi, medici, banche, asilo nido e scuola si trovano in paese.
Steinbach-Hallenberg si trova nella Selva di Turingia, sul Rennsteig. Oberhof è vicino, Schmalkalden e Zella-Mehlis sono raggiungibili in pochi minuti. I prezzi sono sensibilmente inferiori rispetto a Schmalkalden e Suhl: al prezzo di un appartamento in città, qui acquistate circa 240 m² di superficie utilizzabile, un terreno di 1.030 m² e tre garage.
Dal punto di vista urbanistico, zona centrale (MK), edificazione aperta, terreno edificabile pronto, nel perimetro di riqualificazione urbana della città.
