Об этом доме
Жить и работать по одному адресу — 189.000 €, без комиссии, напрямую от собственника.
Этот жилой и коммерческий дом в центре Штайнбах-Халленберга уже несколько поколений принадлежит одной семье. Спереди — магазин с витринами, выходящими на главную улицу, над ним — большая квартира на одном уровне, сзади — внутренний двор с двойным гаражом, фахверковый сарай и сад, который на участке площадью 1.030 м² тянется далеко назад — до места, откуда открывается вид на Кирхберг над городом.
ПЛОЩАДИ
• Верхний этаж: квартира площадью 121,7 м² на одном уровне — 5 комнат, кухня, ванная, кладовая. Две гостиные, выходящие на улицу, соединены раздвижными дверями и отапливаются кафельной печью, которую топят из коридора. Две комнаты расположены в пристройке над сараем и используются как спальни.
• Первый этаж: магазин площадью 81,6 м² — торговый зал с витриной, выходящей на сквозную улицу, и отдельным входом, подсобное помещение с местом для стирки и большой склад с двустворчатыми воротами во двор (третий гараж).
• Первый этаж: ещё два помещения с туалетом (36,3 м²), сейчас используются как жилые. За лестницей в прихожей находится бывший внутренний вход в магазин, сейчас закрытый деревянной стеной — дверь всё ещё на месте. Если его снова открыть, магазин и помещения первого этажа будут объединены: в общей сложности около 118 м² коммерческой площади — например, для офиса или врачебного кабинета.
• Внутренний двор с двойным гаражом (26 м², двое ворот, уголок для мастерской), доступным напрямую через проезд во двор. Вместе со складом в доме это потенциально три гаража.
• Фахверковый сарай и неосвоенный чердак на двух уровнях: в общей сложности около 200 м² резерва для расширения.
• Участок площадью 1.030 м² в центральной зоне, с фруктовыми деревьями, лужайкой и террасой, без взносов за подключение к коммуникациям.
ЦИФРЫ
Около 240 м² жилой и коммерческой площади за 189.000 € — это около 790 € за квадратный метр при средней цене домов в этом районе около 1.020 €/м². Без комиссии, напрямую от собственника: по сравнению с объектом через риелтора вы экономите около 6.700 € на комиссии покупателя.
Все помещения свободны и доступны сразу. Расчёт в качестве инвестиционного объекта, исходя из местных сравнительных ставок аренды в нижнем диапазоне:
– Квартира на верхнем этаже, 121,7 м² × 5,50 €/м²: 8.031 € в год
– Помещения на первом этаже, 36,3 м² × 5,50 €/м²: 2.396 € в год
– Магазин, включая склад, 81,6 м² × 4,50 €/м²: 4.406 € в год
– Двойной гараж, 2 парковочных места × 30 € в месяц: 720 € в год
Итого около 15.550 € годового валового дохода от аренды — около 8,2 % валовой доходности от цены предложения. Если использовать магазин самостоятельно, арендный доход позволит финансироватьпринадлежит хорошая часть объекта.
Расчёт арендной платы основан на общедоступных данных о сопоставимых объектах и не является гарантией получения указанной арендной платы.
НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ В РАЙОНЕ САНАЦИИ
Дом находится в районе санации города Штайнбах-Халленберг. В этом районе расходы на модернизацию могут подпадать под повышенные налоговые амортизационные отчисления — согласно § 7h EStG при сдаче в аренду и § 10f EStG при собственном проживании. Необходимое условие — согласовать мероприятия с городом до начала строительных работ; подробности лучше обсудить с вашим налоговым консультантом.
Фитинги и особенности, как описано
СОСТОЯНИЕ — ГОВОРЯ ОТКРОВЕННО
Дом пригоден для проживания и отапливается: центральное газовое отопление с комбинированным котлом Vaillant (установлен в 2012 году, с подготовкой горячей воды) и радиаторами на всех этажах, а также кафельная печь на верхнем этаже. Кровлю переднего дома частично перекрыли в начале 1990-х годов (обрешётка, подкровельная мембрана, черепица). Примерно половина окон имеет стеклопакеты, остальные — коробчатые или составные окна. Подвал сухой.
Возможности для модернизации: ванная площадью около 3 м² небольшая и устаревшая — её можно увеличить, например, за счёт части примыкающей кухни или гостиной. Кухня относится к 1990-м годам, электропроводка в основном смонтирована примерно в 1980 году и в среднесрочной перспективе подлежит замене, фасаде не помешала бы очистка. Это учтено в цене — вы можете сразу въехать и модернизировать дом шаг за шагом.
Краткий обзор оснащения: встроенная кухня, кафельная печь, кладовая, гостевой туалет на первом этаже, сухой подвал, сад с террасой, сарай, двойной гараж с мастерской, складское помещение с воротами во двор.
ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ И СУБСИДИИ ДЛЯ СЕМЕЙ
Согласно сертификату энергопотребности, дому, построенному примерно в 1900 году, присвоен класс H — это расчётный нормативный показатель, а не фактическое потребление. Именно такая классификация даёт доступ к программе KfW 308 «Jung kauft Alt»: семьи с ребёнком младше 18 лет и налогооблагаемым доходом домохозяйства до 90.000 € (плюс 10.000 € за каждого следующего ребёнка) могут получить льготный кредит на сумму от 140.000 € (один ребёнок) до 180.000 € (трое и более детей). Взамен дом необходимо модернизировать в энергетическом отношении в течение 54 месяцев — довести до стандарта энергоэффективного дома 85 EE или выполнить установленные отдельные мероприятия. Энергоконсультант уже перечислил подходящие мероприятия в сертификате. Обратитесь в свой банк — мы предоставим сертификат энергоэффективности и перечень мероприятий.
другой
ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ
Запросы принимаются исключительно по электронной почте до 25 октября 2026 года. В ответ вы получите подробный экспозе с планами этажей, ведомостью площадей, энергетическим паспортом и обоснованием цены. После окончания приёма запросов состоится общий просмотр в назначенный день; подробности вы получите вместе с экспозе. Пожалуйста, кратко напишите, кто вы, как планируете использовать объект и как обстоят дела с финансированием.
Продажа без комиссии, напрямую от собственника. Согласно записи в земельной книге, я являюсь единственным собственником и готов к сделке у нотариуса.
Энергетический паспорт: паспорт потребления от 24.09.2026, действителен до 23.09.2036, конечное энергопотребление 442,7 kWh/(m²·a), класс энергоэффективности H, основной источник энергии — природный газ, год постройки 1900, теплогенератор 2012.
Продажа в состоянии «как есть». Изображённая мебель остаётся в доме и передаётся вместе с ним без отдельной оплаты; продавец не будет освобождать помещение.
Все сведения приведены добросовестно, площади приблизительные, по результатам обмера вручную. Цена рассчитана исходя из стоимости имущества и доходности — с удовольствием покажу вам расчёт.
Предложения от риелторов не принимаются.
Расположение
Территория и маршруты
Планируйте маршрут
Ваш пункт назначения переходит на Карты Google только тогда, когда вы отправляете форму. TraumImmo не хранит и не регистрирует ее.
Подробности о местоположении
В самом центре Штайнбах-Халленберга, прямо на главной улице — высокая заметность и поток прохожих для торгового помещения. В городе есть пекарни, магазины, врачи, банки, детский сад и школа.
Штайнбах-Халленберг расположен в Тюрингском лесу, у Реннштайга. Оберхоф находится рядом, до Шмалькальдена и Целла-Мелиса можно добраться за несколько минут. Цены здесь заметно ниже, чем в Шмалькальдене и Зуле: за цену городской квартиры там вы получаете здесь около 240 м² полезной площади, участок 1.030 м² и три гаража.
Согласно градостроительному законодательству — территория центральной застройки (MK), открытая застройка, участок, готовый к строительству, расположен в зоне санации города.
