Sobre esta casa
Vivir y trabajar en una misma dirección – 189.000 €, sin comisión, directamente del propietario.
Esta vivienda con local comercial, situada en el centro de Steinbach-Hallenberg, pertenece a la misma familia desde hace generaciones. En la parte delantera, el local con escaparate hacia la calle principal; encima, una gran vivienda en una sola planta; detrás, un patio interior con garaje doble, un granero con entramado de madera y un jardín que se extiende hacia el fondo a lo largo de la parcela de 1.030 m², hasta que la vista alcanza el Kirchberg por encima del pueblo.
LAS SUPERFICIES
• Planta superior: vivienda de 121,7 m² en una sola planta: 5 habitaciones, cocina, baño y despensa. Las dos salas que dan a la calle están comunicadas por puertas correderas y las calienta una estufa de azulejos, que se alimenta desde el pasillo. Dos habitaciones están en el anexo, encima del granero, y sirven de dormitorios.
• Planta baja: local comercial de 81,6 m²: sala de ventas con escaparate hacia la carretera de paso y entrada propia, cuarto auxiliar con lavabo y un gran almacén con portón de dos hojas al patio (el tercer garaje).
• Planta baja: dos habitaciones adicionales con WC (36,3 m²), utilizadas actualmente como vivienda. Detrás de la escalera, en el recibidor, está el antiguo acceso interior al local, hoy revestido con una pared de madera; la puerta aún existe. Si se vuelve a abrir, el local y las habitaciones de la planta baja quedan comunicados: en total, unos 118 m² de superficie comercial, por ejemplo, para oficina o consulta.
• Patio interior con garaje doble (26 m², dos portones, rincón de taller), con acceso directo a través del paso del patio. Junto con el almacén de la casa, hay espacio para un total de tres garajes.
• Granero con entramado de madera y buhardilla sin acondicionar en dos niveles: en total, unos 200 m² de superficie potencialmente acondicionable.
• Parcela de 1.030 m² en zona central, con árboles frutales, prado y terraza, exenta de contribuciones especiales por urbanización.
LAS CIFRAS
Unos 240 m² de superficie residencial y comercial por 189.000 €: unos 790 € por metro cuadrado, frente a una media local de unos 1.020 €/m² para viviendas. Sin comisión, directamente del propietario: frente a una propiedad comercializada por agencia, se ahorra unos 6.700 € de comisión de compra.
Todas las superficies están libres y disponibles de inmediato. Calculado como inversión inmobiliaria, con alquileres comparables habituales en la zona dentro del tramo bajo:
– Vivienda de la planta superior, 121,7 m² × 5,50 €/m²: 8.031 € al año
– Habitaciones de la planta baja, 36,3 m² × 5,50 €/m²: 2.396 € al año
– Local comercial, incluido el almacén, 81,6 m² × 4,50 €/m²: 4.406 € al año
– Garaje doble, 2 plazas × 30 € al mes: 720 € al año
En total, unos 15.550 € de ingresos brutos anuales: una rentabilidad bruta de alrededor del 8,2 % sobre el precio de venta. Quien utilice el local por cuenta propia financia con el alquiler la vivienda una buena parte del inmueble.
Los alquileres previstos son un cálculo basado en datos públicos comparativos, no una garantía de los alquileres que se puedan obtener.
VENTAJA FISCAL EN LA ZONA DE REHABILITACIÓN
La casa se encuentra en la zona de rehabilitación de la ciudad de Steinbach-Hallenberg. Los costes de modernización pueden beneficiarse allí de deducciones fiscales incrementadas: según el § 7h EStG en caso de alquiler y según el § 10f EStG en caso de uso propio. El requisito es que las medidas se coordinen con la ciudad antes del inicio de las obras; lo mejor es que consulte los detalles con su asesor fiscal.
Ajustes y características, como se describe
ESTADO: CON TOTAL FRANQUEZA
La casa es habitable y dispone de calefacción: calefacción central de gas con caldera mixta Vaillant (instalada en 2012, con producción de agua caliente) y radiadores en todas las plantas, además de la estufa de azulejos de la planta superior. A principios de los años 1990 se renovó parcialmente la cubierta de la casa principal (entablado, membrana bajo cubierta y tejas). Aproximadamente la mitad de las ventanas tienen doble acristalamiento; las demás son ventanas de doble hoja o compuestas. El sótano está seco.
Posibilidades de modernización: el baño es pequeño, de unos 3 m², y está anticuado; se puede ampliar, por ejemplo, con una parte de la cocina o la sala contiguas. La cocina data de los años 1990; la instalación eléctrica es en su mayor parte de alrededor de 1980 y deberá renovarse a medio plazo; a la fachada le vendría bien una limpieza. Esto ya se ha tenido en cuenta en el precio: puede instalarse y modernizar la vivienda paso a paso.
Equipamiento de un vistazo: cocina equipada, estufa de azulejos, despensa, aseo de cortesía en la planta baja, sótano seco, jardín con terraza, granero, garaje doble con zona de taller, almacén con portón al patio.
ENERGÍA Y AYUDAS PARA FAMILIAS
El certificado energético de demanda indica la clase H para el año de construcción, alrededor de 1900: un valor calculado según la normativa, no el consumo real. Precisamente esta clasificación permite acceder al programa KfW 308 «Jung kauft Alt» (Jóvenes compran viviendas antiguas): las familias con un hijo menor de 18 años y unos ingresos familiares sujetos a impuestos de hasta 90.000 € (más 10.000 € por cada hijo adicional) reciben un crédito con intereses favorables de entre 140.000 € (un hijo) y 180.000 € (tres hijos o más). A cambio, la casa deberá rehabilitarse energéticamente en un plazo de 54 meses, ya sea como edificio de eficiencia energética 85 EE o mediante medidas individuales definidas. El asesor energético ya ha enumerado las medidas adecuadas en el certificado. Consulte a su banco; ponemos a su disposición el certificado energético y la lista de medidas.
Otros
PROCEDIMIENTO
Las consultas deben enviarse exclusivamente por correo electrónico antes del 25 de octubre de 2026. A continuación, recibirá el dossier detallado con planos, desglose de superficies, certificado energético y justificación del precio. La visita tendrá lugar en una cita conjunta una vez finalizado el plazo de consultas; recibirá los detalles junto con el dossier. Indique brevemente quién es, qué uso quiere dar al inmueble y cuál es su situación financiera.
Venta sin comisión directamente del propietario. Según el registro de la propiedad, soy el único propietario y estoy en condiciones de formalizar ante notario.
Certificado energético: certificado de demanda del 24.09.2026, válido hasta el 23.09.2036, demanda de energía final 442,7 kWh/(m²·a), clase de eficiencia energética H, fuente de energía principal gas natural, año de construcción 1900, generador de calor 2012.
Venta en el estado en que se encuentra. El mobiliario que aparece en las imágenes permanece en la casa y se transfiere junto con ella sin remuneración aparte; el vendedor no se encargará de retirarlo.
Todos los datos según mi leal saber y entender; superficies aproximadas, medidas a mano. El precio se ha calculado a partir del valor material y del valor de rendimiento; con gusto le mostraré el cálculo.
No se aceptan ofertas de agencias inmobiliarias, por favor.
Ubicación
Zona y rutas
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Detalles de la ubicación
En pleno centro de Steinbach-Hallenberg, directamente en la calle principal, con visibilidad y afluencia de peatones para el local comercial. Hay panadería, tiendas, médicos, bancos, guardería y escuela en la localidad.
Steinbach-Hallenberg se encuentra en el bosque de Turingia, junto al Rennsteig. Oberhof está cerca; Schmalkalden y Zella-Mehlis se alcanzan en pocos minutos. Los precios aquí son sensiblemente inferiores a los de Schmalkalden y Suhl: por el precio de un apartamento urbano allí, aquí obtiene unos 240 m² de superficie útil, una parcela de 1.030 m² y tres garajes.
Según la normativa urbanística, zona central (MK), edificación abierta, suelo edificable listo para construir, dentro de la zona de rehabilitación de la ciudad.
