Solide verhuurde woning van 70 m² in Bochum-Wattenscheid – solide basis met opwaarts potentieel

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit appartement

Te koop staat een verhuurd 2-kamerappartement met 70,22 m² woonoppervlak op de eerste verdieping van een goed onderhouden appartementencomplex in Bochum-Wattenscheid.

Het appartement overtuigt door zijn ongewoon ruime indeling: de woon- en eetruimte is alleen al 31,31 m² groot en daarmee voor een tweekamerappartement uitzonderlijk ruim. Daarbij komen een slaapkamer van 15,94 m², een aparte keuken van 11,06 m² en een hal van 6,32 m², die de ruimtes duidelijk van elkaar scheidt. De badkamer beschikt over een raam en daarmee over natuurlijke ventilatie – een detail dat bij bestaande woningen uit deze bouwjaren zeker niet vanzelfsprekend is. Een kelderruimte behoort tot de woning.

Het gebouw dateert uit 1954 en omvat in totaal elf wooneenheden. De splitsing volgens de Wet op het eigendom van appartementen is afgerond; de verklaring van zelfstandigheid van de stad Bochum is beschikbaar. Het huis is door de jaren heen voortdurend onderhouden – zo is onder andere de gasinstallatie afgedicht, zijn meerdere eenheden volledig elektrisch vernieuwd en is het achterste deel van het perceel opnieuw ingericht. Momenteel bevindt de verbouwing van de zolder tot twee extra wooneenheden zich in de vergunningsfase, wat het object als geheel opwaardeert.

De eigenaarsvereniging is opnieuw opgericht. Voor de koper betekent dit een schone start: geen oude besluiten, geen lopende procedures en geen overgenomen geschillen uit het verleden. Het onderhoudsreservefonds bedraagt al 11.000 € en is niet gebonden aan reeds besloten maatregelen – de vereniging beslist vrij over het gebruik ervan.

Het appartement is al jarenlang en betrouwbaar verhuurd. De netto kale huur is onlangs aangepast en bedraagt momenteel 359,00 € per maand, overeenkomend met 5,11 €/m². Daarmee genereert de eenheid vanaf de eerste dag een stabiel rendement, zonder dat de koper eerst in huurprijsaanpassingen of onderhoud hoeft te investeren. Gerelateerd aan de koopprijs resulteert dit in een bruto huurrendement van circa 4,4 procent. Let op: door de recente aanpassing is de wettelijke huurverhogingsgrens voorlopig bereikt.

Aanvullend bestaat de mogelijkheid om samen met het appartement een garage of parkeerplaats op het perceel te kopen. Beide worden in dezelfde koopovereenkomst notarieel vastgelegd, zodat geen extra afspraak bij de notaris nodig is. Neem bij interesse gerust contact met ons op.

De prijs per vierkante meter ligt duidelijk onder het lokale aanbodniveau. Wie een Wie op zoek is naar een overzichtelijke instapgrootte met een stabiel rendement en een lage kapitaalinzet, vindt hier een object dat zonder voorafgaande investering functioneert.

Opmerking bij de foto's: De foto's tonen de daadwerkelijke woning. Het meubilair van de huurster is ter bescherming van haar privacy digitaal verwijderd. Aan de staat, indeling en voorzieningen is niets gewijzigd.

Opmerking over huurbescherming: De woning is na terbeschikkingstelling aan de huurster gesplitst in appartementsrechten. Daarom geldt de opzegverbodstermijn volgens § 577a BGB: De verkrijger kan zich op zijn vroegst drie jaar na inschrijving van de eigendomsoverdracht in het kadaster beroepen op dringend eigen gebruik of opzegging wegens voorgenomen exploitatie. Bochum valt niet onder het toepassingsgebied van de Noordrijn-Westfaalse huurdersbeschermingsverordening; daarom geldt de wettelijke basisperiode van drie jaar en geen verlengde opzegverbodstermijn. Bovendien heeft de huurster bij de eerste verkoop na de splitsing een wettelijk voorkeursrecht op grond van § 577 BGB. Het object is daarmee uitdrukkelijk geschikt als belegging en niet voor eigen gebruik.

Energetisch is het gebouw met een eindenergieverbruik van 96,4 kWh/(m²·a) ingedeeld in energie-efficiëntieklasse C – een bovengemiddelde waarde voor het bouwjaar.

Fittingen en kenmerken, zoals beschreven

De woning beschikt over twee kamers, een aparte keuken van 11,06 m² en een hal die de ruimtes duidelijk van elkaar scheidt. De badkamer is voorzien van een raam en wordt daardoor natuurlijk geventileerd en verlicht.

De verwarming werkt op aardgas; ook het warme water wordt hiermee bereid. Een kelderruimte is vast aan de eenheid toegewezen. Daarnaast kan een garage of parkeerplaats op het perceel worden bijgekocht.

De maandelijkse servicekosten bedragen 190,00 €. Daarvan heeft 111,00 € betrekking op door te berekenen exploitatiekosten, die via het voorschot op de bijkomende kosten van de huurster worden gedekt, en 79,00 € op niet-doorberekenbare posten zoals beheer en de onderhoudsreserve.

De woning bevindt zich in een goed onderhouden, verhuurde staat met normale voorzieningen. Zij wordt in de huidige staat overgedragen.

Locatie

Locatie

De woning ligt in Bochum-Wattenscheid, een gevestigde woonwijk in het westen van de stad, op de grens met Gelsenkirchen en Essen. De omgeving wordt gekenmerkt door kleinschalige woningbouw – een solide locatie met een stabiele huurdersstructuur, zoals die voor een belegging van deze omvang wordt gezocht.

De voorzieningen voor de dagelijkse behoeften zijn volledig op loopafstand bereikbaar: de dichtstbijzijnde huisarts bevindt zich op ongeveer 450 meter afstand, een apotheek op circa 590 meter. Supermarkten en discounters bereikt u in enkele minuten. Een basisschool ligt op ongeveer 760 meter, een middelbare school op circa 1,2 kilometer afstand.

De bereikbaarheid is het daadwerkelijke locatievoordeel: de dichtstbijzijnde bushalte ligt op ongeveer 220 meter afstand, de dichtstbijzijnde oprit naar de snelweg bereikt u in ongeveer drie minuten rijden. Via de A40 zijn Essen, Gelsenkirchen en het centrum van Bochum elk in korte tijd bereikbaar – een straal die de volledige arbeidsmarkt van het centrale Ruhrgebied ontsluit. Juist deze bereikbaarheid in combinatie met het lage huurniveau zorgt voor een betrouwbare vraag naar huurwoningen.