Historisch woon- en bedrijfsgebouwenensemble met gastenhuis in Berlin-Mitte – Sophienstraße

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over deze investeringseigenschap

Het te verkopen object betreft een historisch woon- en bedrijfsgebouwenensemble aan de Sophienstraße in het hart van Berlin-Mitte. Het aan de straat gelegen huurhuis wordt in de monumentendatabase van de deelstaat Berlijn gedateerd op het jaar 1882 en maakt deel uit van het beschermde monumentale bouwensemble „Spandauer Vorstadt“.

De huidige eigenaar, de charitatieve jeugdvereniging CVJM-Ostwerk e.V., gebruikt de locatie sinds 1894 als verenigingslocatie en verwierf het perceel in 1897.

Op het ca. 926 m² grote perceel bevinden zich het voorhuis met zijvleugel, een eerste dwarsgebouw en een in 1997 voltooid tweede dwarsgebouw. Laatstgenoemde werd goedgekeurd als woonvoorziening voor jongeren en wordt sindsdien gebruikt als educatie- en accommodatiecentrum voor jongeren. De vastgestelde bovengrondse woon-, bedrijfs- en overige oppervlakte bedraagt in totaal ca. 1.793 m². Het ensemble is bovendien grotendeels onderkelderd.

Het aan de straat gelegen historische gebouw maakt deel uit van de gesloten blokbebouwing uit de Gründerzeit en bepaalt met zijn historische gevelontwerp het straatbeeld van de Sophienstraße. Het gebouwenbestand verbindt historische substantie met een uitzonderlijk veelzijdige gebruiksstructuur.

Het voorhuis omvat zes woningen, de momenteel als verenigingskantoor gebruikte eerste verdieping en een horecaruimte op de begane grond. In de zijvleugel bevinden zich groeps-, seminar-, gasten- en opslagruimten.

Het eerste dwarsgebouw beschikt over vier woningen en overige seminar- en accommodatieoppervlakken. Op de uitgebouwde bovenste verdieping bevinden zich vijf kamers met meerdere bedden, een gemeenschappelijke ruimte en twee badkamers op de verdieping; de ruimte wordt momenteel gebruikt in het kader van terbeschikkingstelling van woonruimte.

Het tweede dwarsgebouw vormt het zwaartepunt van de voormalige exploitatie als gastenverblijf. Het beschikt over twaalf tweepersoonskamers met bijbehorende badkamers, drie verblijfsruimten, een eetzaal, een uitgeruste keuken, een kantoor en een personenlift. De drie verblijfsruimten bieden door overeenkomstige bouwkundige aanpassingen potentieel voor extra gastenkamers. Het accommodatieaanbod wordt aangevuld met twee tweepersoonskamers in de zijvleugel, een eenpersoonskamer in het eerste dwarsgebouw en vijf kamers met meerdere bedden op de bovenste verdieping van het eerste dwarsgebouw.

De vereniging zal de locatie in het kader van haar organisatorische heroriëntatie volledig verlaten. Bij de overdracht staan daarom met name het verenigingskantoor, de horecaruimte, de seminar-, groeps- en gastenkamers, het volledige tweede dwarsgebouw evenals een woning van ca. 24 m² vrij ter beschikking. Verdere woonoppervlakken kunnen vanwege bestaande contractuele en organisatorische omstandigheden eventueel op korte tot middellange termijn beschikbaar komen; bijzonderheden worden in het verdere verkoopproces toegelicht.

Het object biedt vanwege zijn centrale ligging, zijn veelzijdige bouwstructuur en het omvangrijke vrijkomende aandeel in de oppervlakte verschillende ontwikkelingsperspectieven. Denkbaar zijn met name de voortzetting van een onderwijs- of logiesfunctie, een sterkere verhuur van de tot nu toe voor eigen gebruik bestemde delen of alternatieve woon- en gebruiksconcepten. Alle gebruikswijzigingen en bouwkundige maatregelen zijn afhankelijk van de publiekrechtelijke en monumentenrechtelijke vergunbaarheid.

Het gebouwenensemble bevindt zich in zijn geheel in een duidelijk renovatie- en moderniseringsbehoevende staat. Met name aan het dak, de gevel, de verwarmingsinstallatie, de elektriciteit, de leidingtracés, de trappenhuizen, de ramen en het gastenverblijf is aanzienlijke investeringsbehoefte. Het aanbod richt zich daarmee vooral op kopers die het buitengewone locatie- en oppervlaktepotentieel willen combineren met een eigen duurzaam gebruiksconcept.

Fittingen en kenmerken, zoals beschreven

Het gebouwenensemble is vanwege de verschillende bouwperioden en gebruiksdoeleinden heterogeen uitgerust. Het historische bestaande gebouwenbestand beschikt overwegend over massieve buitenmuren, houten balkenplafonds, historische trappenhuizen en verschillende vloerafwerkingen. In de momenteel als verenigingskantoor gebruikte ruimte zijn gedeeltelijk nog originele stucwerkelementen aan de plafonds behouden gebleven. De uitrusting van de woningen, kantoor-, seminar- en verblijfsruimten varieert afhankelijk van het gebouwdeel en de staat van modernisering.

Het in 1997 voltooide gastenverblijf beschikt onder andere over:

* twaalf tweepersoonskamers met bijbehorende sanitaire ruimten,
* drie verblijfsruimten,
* een eetzaal,
* een uitgeruste grootkeuken met koel- en nevenruimten,
* een kantoor,
* een personenlift en
* opslag-, technische en nevenruimten.

Verdere gasten-, groeps- en seminarruimten bevinden zich in de zijvleugel en in het eerste dwarsgebouw. De aanwezige seminar- en gemeenschappelijke ruimten maken uiteenlopende groeps-, onderwijs- en evenementvormen mogelijk.

Het ensemble is voor een groot deel onderkelderd. Aanwezig zijn onder andere gewelfde kelders, opslag-, archief-, technische en huurderskelders. De kelderruimten zijn tot dusver slechts globaal en niet volledig geïnventariseerd.

Het gebouwenbestand wordt momenteel verwarmd via een centrale gasgestookte verwarmingsinstallatie. De verwarmingsinstallatie moet vanwege haar leeftijd volledig worden vernieuwd. Ook op andere gebieden bestaat aanzienlijke behoefte aan renovatie en modernisering. Dit betreft met name het dak en de gevel, gedeeltelijk de ramen, elektriciteit en leidingen, trappenhuizen en de gasten- en gemeenschappelijke ruimten. In de kelder en op enkele andere plaatsen is sprake van vocht- respectievelijk waterschade.

De aanwezige inventaris en bedrijfsvoorzieningen maken niet automatisch deel uit van het koopobject. Een volledige of gedeeltelijke mede-verkoop, met name van meubilair van de gastenkamers en keuken-, restaurant-, seminar- en kantoorinrichting, kan in het verdere proces individueel worden overeengekomen.

Overige gevallen

De verkoop vindt provisievrij rechtstreeks door de eigenaar plaats. De vereniging zal de locatie in het kader van haar organisatorische heroriëntatie volledig opgeven. Het tijdstip van overdracht wordt individueel in de koopovereenkomst vastgelegd.

Bij overdracht staan de tot dusver voor eigen gebruik benutte verenigings-, seminar-, groeps- en verblijfsruimten, inclusief het volledige gastenverblijf, evenals de horecaruimte en een woning van ca. 24 m² vrij ter beschikking. De kelderruimten worden, met uitzondering van de huurderskelders, ontruimd overgedragen. Voor verdere woningen bestaan contractuele of organisatorische mogelijkheden om deze later vrij te maken. Details worden aan geïnteresseerden toegelicht aan de hand van de huur- en gebruiksverhoudingen. Volledige huurvrijheid wordt niet gegarandeerd.

De huidige jaarlijkse netto-koudehuurinkomsten uit acht woningen en de horecaruimte bedragen 61.697,88 €. De omvangrijke voor eigen gebruik benutte oppervlakken genereren tot dusver geen grondhuur. Een beoogde nett huur wordt niet vermeld, aangezien de in de toekomst te behalen inkomsten afhangen van het gebruiksconcept, de omvang van de investeringen en de publiekrechtelijke toelaatbaarheid.

De exploitatie van het ideële gastenverblijf genereerde in het verleden inkomsten tot ca. 450.000 € per jaar. Het gaat hierbij om historische bedrijfsinkomsten, niet om huur- of pachtinkomsten. Hieraan is geen toezegging of prognose voor een toekomstige exploitatie verbonden.

Bezichtigingen zijn na afspraak mogelijk. Plattegronden en eerste objectdocumenten worden verstrekt bij concreet geuite interesse. Verdere documenten, met name kadastrale, bouwdossier-, huur- en contractdocumenten, kunnen worden ingezien na overlegging van bewijs van een serieuze en economisch begrijpelijke koopinteresse.

Bij meerdere serieuze koopgegadigden behoudt de eigenaar zich een gestructureerde biedprocedure voor. Er bestaat geen aanspraak op gunning; de eigenaar is met name niet verplicht het hoogste bod te aanvaarden.

De verkoop vindt plaats in de huidige, door ouderdom en gebruik bepaalde staat. Alle gegevens over oppervlakken, bouwjaar, uitrusting en staat zijn gebaseerd op beschikbare documenten, oudere opmetingen, globale vaststellingen en informatie van de eigenaar. Een actuele volledige opmeting is niet beschikbaar; afwijkingen zijn mogelijk.

De gegevens dienen uitsluitend ter algemene informatie over het object en vormen noch een overeenkomst over de eigenschappen, noch een garantie of vormt geen bindend contractaanbod. Doorslaggevend zijn de uitdrukkelijk in de notariële koopovereenkomst vastgelegde afspraken. Belangstellenden wordt aangeraden de bouwkundige, technische, economische, fiscale en publiekrechtelijke omstandigheden, met inbegrip van de goedkeuringsvatbaarheid van hun gebruiksconcept, zelfstandig door deskundigen te laten controleren.

Locatie

Locatie

De Sophienstraße ligt in het historische centrum van Berlijn, in de wijk Mitte, en maakt deel uit van de Spandauer Vorstadt. De buurt behoort tot de historisch belangrijkste en best behouden binnenstedelijke gebieden van Berlijn. Historische bebouwing, kleinschalige straatruimten en een levendige mix van wonen, werken, cultuur, horeca en detailhandel kenmerken de directe omgeving.

De relatief rustige Sophienstraße vormt binnen de hoogstedelijke binnenstad van Berlijn een bijzondere stedelijke ruimte. Monumentale woon- en bedrijfspanden, groene binnenplaatsen en historische instellingen geven de locatie een eigen karakter. In de directe omgeving bevinden zich onder andere de Sophienkirche, de Sophiensaele en de Sophie-Gips-Höfe.

De Hackescher Markt, de Oranienburger Straße, de Rosenthaler Platz en het Monbijoupark zijn gemakkelijk te voet bereikbaar. Ook het Museumsinsel met de Berliner Dom, het Humboldt Forum en de belangrijke collecties van de Staatliche Museen, evenals de Neue Synagoge en talrijke andere culturele locaties, liggen in de nabije omgeving.

De verbinding met het openbaar vervoer is uitstekend. Via de nabijgelegen S- en metrostations Hackescher Markt, Weinmeisterstraße en Rosenthaler Platz, evenals meerdere tram- en buslijnen, bestaan snelle verbindingen naar alle delen van de stad. Het centraal station van Berlijn en de Alexanderplatz zijn in korte tijd bereikbaar.

Talrijke restaurants, cafés, galerieën, boetieks, hotels en voorzieningen voor de dagelijkse behoeften bevinden zich in de directe omgeving. Tegelijkertijd wordt de locatie gekenmerkt door een grote vraag naar woon-, kantoor-, horeca- en accommodatieoppervlakken.

De locatie combineert daarmee historische identiteit, internationale zichtbaarheid en een uitzonderlijk hoge centraliteit. Zij biedt zeer goede voorwaarden voor zowel een langetermijnontwikkeling van de bestaande bebouwing als een individueel, kwaliteitsgericht gebruiksconcept.