Historyczny kompleks mieszkalno-usługowy z pensjonatem w Berlinie-Mitte – Sophienstraße

Najważniejsze informacje

Cena zakupu i koszty

O tej nieruchomości inwestycyjnej

Przedmiotem sprzedaży jest historyczny zespół budynków mieszkalno-usługowych przy Sophienstraße, w sercu berlińskiej dzielnicy Mitte. Kamienica czynszowa od strony ulicy została datowana w bazie zabytków kraju związkowego Berlin na rok 1882 i stanowi część objętego ochroną zabytków zespołu „Spandauer Vorstadt”.

Obecny właściciel, organizacja młodzieżowa CVJM-Ostwerk e.V. działająca na zasadzie non-profit, korzysta z tej lokalizacji jako siedziby stowarzyszenia od 1894 roku, a nieruchomość nabył w 1897 roku.

Na działce o powierzchni ok. 926 m² znajdują się budynek frontowy ze skrzydłem bocznym, pierwszy budynek poprzeczny oraz drugi budynek poprzeczny, ukończony w 1997 roku. Ten ostatni został zatwierdzony jako internat dla młodzieży i od tego czasu jest wykorzystywany jako ośrodek edukacji młodzieży oraz zakwaterowania. Łączna ustalona naziemna powierzchnia mieszkalna, użytkowa i inna wynosi ok. 1.793 m². Ponadto znaczna część zespołu jest podpiwniczona.

Zabytkowy budynek od strony ulicy stanowi część zabudowy obrzeżnej kwartału z okresu grynderskiego i dzięki historycznemu wystrojowi elewacji kształtuje wygląd Sophienstraße. Zespół budynków łączy substancję historyczną z wyjątkowo zróżnicowaną strukturą użytkową.

Budynek frontowy obejmuje sześć mieszkań, pierwsze piętro obecnie wykorzystywane jako biuro stowarzyszenia oraz lokal gastronomiczny na parterze. W skrzydle bocznym znajdują się powierzchnie grupowe, seminaryjne, gościnne i magazynowe.

Pierwszy budynek poprzeczny dysponuje czterema mieszkaniami oraz dodatkowymi powierzchniami seminaryjnymi i noclegowymi. Na zaadaptowanej najwyższej kondygnacji znajduje się pięć pokoi wieloosobowych ze wspólną częścią dzienną i dwiema łazienkami na piętrze; powierzchnia jest obecnie wykorzystywana w ramach udostępnienia lokali mieszkalnych.

Drugi budynek poprzeczny stanowi główną część dotychczasowej działalności pensjonatowej. Dysponuje dwunastoma pokojami dwuosobowymi z przypisanymi łazienkami, trzema salami pobytowymi, jadalnią, wyposażoną kuchnią, biurem oraz windą osobową. Dzięki odpowiednim zmianom budowlanym trzy sale pobytowe oferują potencjał utworzenia dodatkowych pokoi gościnnych. Ofertę noclegową uzupełniają dwa pokoje dwuosobowe w skrzydle bocznym, pokój jednoosobowy w pierwszym budynku poprzecznym oraz pięć pokoi wieloosobowych na najwyższej kondygnacji pierwszego budynku poprzecznego.

W związku z reorganizacją stowarzyszenie całkowicie opuści tę lokalizację. W momencie przekazania dostępne będą zatem w szczególności biuro stowarzyszenia, lokal gastronomiczny, pomieszczenia seminaryjne, grupowe i gościnne, do dyspozycji pozostaje cały drugi budynek poprzeczny oraz mieszkanie o powierzchni ok. 24 m². Dalsze powierzchnie mieszkalne mogą, ze względu na istniejące uwarunkowania umowne i organizacyjne, stać się dostępne w krótkim lub średnim terminie; szczegóły zostaną przedstawione w dalszym przebiegu sprzedaży.

Obiekt, dzięki centralnej lokalizacji, zróżnicowanej strukturze budynków oraz znacznej powierzchni, która zostanie udostępniona, oferuje różne perspektywy rozwoju. W szczególności możliwe jest kontynuowanie działalności edukacyjnej lub noclegowej, zwiększenie wynajmu dotychczas wykorzystywanych na własne potrzeby części albo alternatywne koncepcje mieszkaniowe i użytkowe. Wszelkie zmiany sposobu użytkowania i działania budowlane są uzależnione od możliwości uzyskania wymaganych przepisami prawa publicznego i ochrony zabytków pozwoleń.

Cały zespół budynków znajduje się w stanie wymagającym znacznego remontu i modernizacji. Szczególnie dach, elewacja, instalacja grzewcza, instalacja elektryczna, piony instalacyjne, klatki schodowe, okna i pensjonat wymagają znacznych nakładów inwestycyjnych. Oferta skierowana jest zatem przede wszystkim do nabywców, którzy chcieliby połączyć wyjątkowy potencjał lokalizacji i powierzchni z własną, zrównoważoną koncepcją użytkowania.

Osprzęt i funkcje, jak opisano

Zespół budynków ze względu na różne okresy budowy i sposoby użytkowania jest wyposażony niejednorodnie. Historyczna substancja budowlana dysponuje w większości masywnymi ścianami zewnętrznymi, stropami belkowymi drewnianymi, historycznymi klatkami schodowymi oraz różnymi rodzajami posadzek. W powierzchni obecnie użytkowanej jako siedziba stowarzyszenia częściowo zachowały się jeszcze oryginalne elementy sztukatorskie na sufitach. Wyposażenie mieszkań, pomieszczeń biurowych, seminaryjnych i noclegowych różni się w zależności od części budynku i stopnia modernizacji.

Pensjonat ukończony w 1997 roku posiada między innymi:

* dwanaście pokoi dwuosobowych z przypisanymi pomieszczeniami sanitarnymi,
* trzy pomieszczenia pobytowe,
* jadalnię,
* wyposażoną kuchnię przemysłową z pomieszczeniami chłodniczymi i pomocniczymi,
* biuro,
* windę osobową oraz
* powierzchnie magazynowe, techniczne i pomocnicze.

Dalsze pomieszczenia dla gości, grup i seminariów znajdują się w skrzydle bocznym oraz w pierwszym budynku poprzecznym. Istniejące powierzchnie seminaryjne i wspólne umożliwiają organizację różnorodnych form spotkań grupowych, edukacyjnych i wydarzeń.

Zespół budynków jest w dużej części podpiwniczony. Znajdują się tu między innymi piwnice sklepione, magazynowe, archiwalne, techniczne i lokatorskie. Powierzchnie piwniczne zostały dotychczas ujęte jedynie szacunkowo i nie w pełnym zakresie.

Obecnie budynki są ogrzewane za pomocą centralnej instalacji grzewczej zasilanej gazem. Ze względu na wiek instalacja grzewcza wymaga całkowitej wymiany. Również w innych obszarach występuje znaczna potrzeba przeprowadzenia remontu i modernizacji. Dotyczy to w szczególności dachu i elewacji, częściowo okien, instalacji elektrycznej i pionów instalacyjnych, klatek schodowych oraz pomieszczeń dla gości i wspólnych. W piwnicy oraz w pojedynczych innych miejscach występują szkody spowodowane wilgocią lub wodą.

Istniejące meble i wyposażenie operacyjne nie stanowią automatycznie części przedmiotu sprzedaży. Sprzedaż całości lub części, w szczególności wyposażenia pokoi gościnnych, kuchni, restauracji, sal seminaryjnych i biur, może zostać indywidualnie uzgodniona w dalszym postępowaniu.

Inne

Sprzedaż odbywa się bez prowizji, bezpośrednio przez właściciela. Stowarzyszenie całkowicie opuści lokalizację w ramach swojej reorganizacji organizacyjnej. Termin przekazania zostanie indywidualnie uzgodniony w umowie sprzedaży.

W momencie przekazania dotychczas wykorzystywane na własne potrzeby powierzchnie stowarzyszenia, seminaryjne, grupowe i noclegowe, w tym kompletny dom gościnny, a także jednostka gastronomiczna oraz mieszkanie o powierzchni ok. 24 m² będą dostępne bez najemców. Pomieszczenia piwniczne, z wyjątkiem piwnic przynależnych do lokatorów, zostaną przekazane opróżnione. W przypadku kolejnych mieszkań istnieją umowne lub organizacyjne możliwości późniejszego zwolnienia. Szczegóły zostaną wyjaśnione zainteresowanym na podstawie stosunków najmu i użytkowania. Nie gwarantuje się całkowitego braku najemców.

Aktualne roczne przychody z czynszów netto bez kosztów eksploatacyjnych z ośmiu mieszkań i jednostki gastronomicznej wynoszą 61.697,88 €. Obszerne powierzchnie wykorzystywane na własne potrzeby nie generują dotychczas czynszu za nieruchomość. Nie podano docelowego czynszu netto, ponieważ przyszłe możliwe do uzyskania przychody zależą od koncepcji użytkowania, zakresu inwestycji oraz dopuszczalności wynikającej z przepisów prawa publicznego.

Prowadzona przez organizację pożytku publicznego działalność domu gościnnego przynosiła w przeszłości przychody do ok. 450.000 € rocznie. Są to historyczne przychody z działalności, a nie przychody z najmu lub dzierżawy. Nie wiąże się z tym żadna obietnica ani prognoza dotycząca przyszłej działalności.

Oględziny są możliwe po uzgodnieniu terminu. Rzuty i pierwsze dokumenty dotyczące nieruchomości zostaną udostępnione po konkretnym wyrażeniu zainteresowania. Dalsze dokumenty, w szczególności księgi wieczyste, akta budowlane, dokumenty najmu i umowy, mogą zostać udostępnione do wglądu po przedstawieniu dowodu poważnego i ekonomicznie uzasadnionego zainteresowania zakupem.

W przypadku kilku poważnych zainteresowanych zakupem właściciel zastrzega sobie prawo do przeprowadzenia ustrukturyzowanej procedury składania ofert. Nie istnieje roszczenie o udzielenie przybicia; w szczególności właściciel nie jest zobowiązany do przyjęcia najwyższej oferty.

Sprzedaż odbywa się w obecnym stanie, uwarunkowanym wiekiem i sposobem użytkowania. Wszystkie informacje dotyczące powierzchni, roku budowy, wyposażenia i stanu opierają się na dostępnych dokumentach, starszych pomiarach, szacunkowych ustaleniach oraz informacjach właściciela. Nie istnieje aktualny kompletny pomiar; możliwe są rozbieżności.

Informacje służą wyłącznie ogólnej informacji o nieruchomości i nie stanowią ani uzgodnienia dotyczącego właściwości, ani gwarancji ani wiążącej oferty zawarcia umowy. Decydujące znaczenie mają wyraźnie uzgodnione postanowienia zawarte w notarialnej umowie sprzedaży. Zainteresowanym zaleca się zlecenie niezależnej, fachowej weryfikacji uwarunkowań budowlanych, technicznych, ekonomicznych, podatkowych i publicznoprawnych, w tym możliwości uzyskania zezwoleń dla ich koncepcji użytkowania.

Lokalizacja

Szczegóły lokalizacji

Sophienstraße znajduje się w historycznym centrum Berlina, w dzielnicy Mitte, i należy do Spandauer Vorstadt. Ta część miasta jest jednym z najważniejszych pod względem historii urbanistycznej i najlepiej zachowanych obszarów śródmiejskich Berlina. Najbliższe otoczenie charakteryzują historyczna zabudowa, kameralne przestrzenie uliczne oraz żywa mieszanka funkcji mieszkaniowej, biurowej, kulturalnej, gastronomicznej i handlowej.

Stosunkowo spokojna Sophienstraße tworzy w silnie zurbanizowanym centrum Berlina wyjątkową przestrzeń miejską. Objęte ochroną zabytków budynki mieszkalne i handlowe, zielone dziedzińce oraz historyczne instytucje nadają jej unikalny charakter. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się między innymi kościół Sophienkirche, Sophiensaele oraz Sophie-Gips-Höfe.

Hackescher Markt, Oranienburger Straße, Rosenthaler Platz i park Monbijoupark są łatwo dostępne pieszo. W pobliżu znajduje się również Wyspa Muzeów z katedrą berlińską, Humboldt Forum i ważnymi zbiorami Muzeów Państwowych, a także Nowa Synagoga oraz liczne inne obiekty kulturalne.

Dostęp do transportu publicznego jest doskonały. Dzięki położonym w pobliżu stacjom kolei miejskiej S-Bahn i metra U-Bahn Hackescher Markt, Weinmeisterstraße i Rosenthaler Platz oraz kilku liniom tramwajowym i autobusowym istnieją szybkie połączenia ze wszystkimi częściami miasta. Dworzec Główny w Berlinie i Alexanderplatz są osiągalne w krótkim czasie.

W bezpośrednim otoczeniu znajduje się wiele restauracji, kawiarni, galerii, butików, hoteli i obiektów zaspokajających codzienne potrzeby. Jednocześnie lokalizacja charakteryzuje się wysokim popytem na powierzchnie mieszkalne, biurowe, gastronomiczne i hotelowe.

Lokalizacja łączy zatem historyczną tożsamość, międzynarodową rozpoznawalność i wyjątkowo wysoką centralność. Oferuje bardzo dobre warunki zarówno dla długoterminowego rozwoju istniejącej substancji, jak i dla indywidualnej, zorientowanej na jakość koncepcji wykorzystania.