Ensemble historique d’habitation et de locaux commerciaux avec maison d’hôtes à Berlin-Mitte – Sophienstraße

Informations clés

Prix d'achat & coûts

A propos de cette propriété d'investissement

Le bien proposé à la vente est un ensemble historique à usage d’habitation et commercial situé dans la Sophienstraße, au cœur de Berlin-Mitte. L’immeuble locatif côté rue est daté de 1882 dans la base de données du patrimoine du Land de Berlin et fait partie de l’ensemble architectural protégé « Spandauer Vorstadt ».

Le propriétaire actuel, l’association de jeunesse d’utilité publique CVJM-Ostwerk e.V., utilise le site comme local associatif depuis 1894 et a acquis le terrain en 1897.

Sur le terrain d’environ 926 m² se trouvent le bâtiment sur rue avec aile latérale, un premier bâtiment transversal ainsi qu’un deuxième bâtiment transversal achevé en 1997. Ce dernier a été autorisé comme foyer pour jeunes et est depuis lors utilisé comme centre de formation et d’hébergement pour jeunes. La surface habitable, commerciale et autre en superstructure déterminée s’élève au total à environ 1 793 m². L’ensemble comporte en outre des sous-sols sur une grande partie de sa superficie.

L’ancien bâtiment côté rue fait partie de l’urbanisation en bordure d’îlot de l’époque wilhelminienne et marque le paysage urbain de la Sophienstraße par le traitement historique de sa façade. L’ensemble immobilier associe une substance historique à une structure d’utilisation exceptionnellement diversifiée.

Le bâtiment sur rue comprend six appartements, le premier étage actuellement utilisé comme siège de l’association ainsi qu’une unité de restauration au rez-de-chaussée. L’aile latérale abrite des espaces pour groupes, séminaires, hôtes et stockage.

Le premier bâtiment transversal dispose de quatre appartements ainsi que d’autres espaces de séminaire et d’hébergement. Le dernier étage aménagé comprend cinq chambres à plusieurs lits avec espace commun et deux salles de bains à l’étage ; cet espace est actuellement utilisé dans le cadre d’une mise à disposition de logements.

Le deuxième bâtiment transversal constitue le cœur de l’activité d’hébergement actuelle. Il dispose de douze chambres doubles avec salles de bains privatives, de trois salles communes, d’une salle à manger, d’une cuisine équipée, d’un bureau ainsi que d’un ascenseur pour personnes. Les trois salles communes offrent, moyennant des adaptations constructives appropriées, un potentiel pour créer des chambres supplémentaires. L’offre d’hébergement est complétée par deux chambres doubles dans l’aile latérale, une chambre individuelle dans le premier bâtiment transversal ainsi que cinq chambres à plusieurs lits au dernier étage du premier bâtiment transversal.

Dans le cadre de sa réorganisation, l’association abandonnera entièrement le site. Lors de la remise, seront donc notamment disponibles le siège de l’association, l’unité de restauration, les espaces de séminaire, de groupes et de chambres d’hôtes, l’ensemble du deuxième bâtiment transversal ainsi qu’un appartement d’environ 24 m² sont disponibles. D’autres surfaces habitables pourraient éventuellement devenir disponibles à court ou moyen terme en raison des conditions contractuelles et organisationnelles existantes ; les détails seront expliqués dans la suite du processus de vente.

En raison de sa situation centrale, de la diversité de sa structure bâtie et de l’importante proportion de surfaces qui se libéreront, le bien offre différentes perspectives de développement. Sont notamment envisageables la poursuite d’une utilisation à des fins éducatives ou d’hébergement, une mise en location accrue des parties actuellement occupées par le propriétaire ou encore des concepts alternatifs d’habitation et d’utilisation. Toute modification d’usage et toute mesure de construction restent soumises à la possibilité d’obtenir les autorisations requises au titre du droit public et de la protection des monuments historiques.

L’ensemble immobilier se trouve globalement dans un état nécessitant clairement des travaux de rénovation et de modernisation. Le toit, la façade, l’installation de chauffage, les installations électriques, les réseaux de canalisations, les cages d’escalier, les fenêtres et la maison d’hôtes nécessitent notamment des investissements considérables. L’offre s’adresse donc principalement à des acquéreurs souhaitant associer l’exceptionnel potentiel du site et des surfaces à leur propre concept d’utilisation durable.

Accessoires et caractéristiques, tels que décrits

L’ensemble immobilier présente un équipement hétérogène en raison de périodes de construction et d’usages différents. Le bâtiment ancien historique dispose principalement de murs extérieurs massifs, de plafonds à solives en bois, de cages d’escalier historiques et de revêtements de sol variés. Dans la surface actuellement utilisée comme bureau administratif de l’association, certains éléments de stuc d’origine sont encore conservés aux plafonds. L’équipement des logements, des bureaux, des salles de séminaire et des chambres varie selon la partie du bâtiment et le niveau de modernisation.

La maison d’hôtes, achevée en 1997, dispose notamment de :

* douze chambres doubles avec sanitaires attitrés,
* trois salles de séjour,
* une salle à manger,
* une grande cuisine équipée avec locaux réfrigérés et annexes,
* un bureau,
* un ascenseur pour personnes ainsi que
* des surfaces de stockage, techniques et annexes.

D’autres salles pour les hôtes, les groupes et les séminaires se trouvent dans l’aile latérale et dans le premier bâtiment transversal. Les surfaces de séminaire et communes existantes permettent d’organiser divers formats de groupes, de formation et d’événements.

L’ensemble est en grande partie doté de sous-sols. On y trouve notamment des caves voûtées, de stockage, d’archives, techniques et locatives. Les surfaces de sous-sol n’ont jusqu’à présent été recensées que sommairement et de manière incomplète.

Le parc immobilier est actuellement chauffé par une installation centrale de chauffage au gaz. En raison de son âge, l’installation de chauffage doit être entièrement renouvelée. D’importants travaux de rénovation et de modernisation sont également nécessaires dans d’autres secteurs. Cela concerne notamment la toiture et la façade, certaines fenêtres, l’installation électrique et les réseaux de conduites, les cages d’escalier ainsi que les espaces destinés aux hôtes et les espaces communs. Le sous-sol et certains autres endroits présentent des dommages dus à l’humidité ou à l’eau.

Le mobilier existant et les équipements d’exploitation ne font pas automatiquement partie de l’objet de la vente. Une cession totale ou partielle, notamment du mobilier des chambres d’hôtes ainsi que de l’équipement de la cuisine, du restaurant, des salles de séminaire et des bureaux, pourra être convenue individuellement dans le cadre de la suite de la procédure.

Autres

La vente s’effectue sans commission, directement par le propriétaire. Dans le cadre de sa réorganisation, l’association abandonnera entièrement le site. La date de remise sera convenue individuellement dans le contrat de vente.

Lors de la remise, les surfaces jusqu’à présent utilisées par l’association à titre propre — bureaux, salles de séminaire, salles de groupes et espaces d’hébergement — y compris l’intégralité de la maison d’hôtes, ainsi que l’unité de restauration et un appartement d’environ 24 m², seront disponibles libres de toute occupation. Les locaux en sous-sol seront remis vidés, à l’exception des caves des locataires. Pour d’autres appartements, des possibilités contractuelles ou organisationnelles de libération ultérieure existent. Les détails seront expliqués aux intéressés sur la base des situations locatives et d’utilisation. L’absence totale de location n’est pas garantie.

Les revenus locatifs nets annuels actuels provenant de huit appartements et de l’unité de restauration s’élèvent à 61.697,88 €. Les importantes surfaces utilisées par l’association à titre propre ne génèrent jusqu’à présent aucun loyer immobilier. Aucun loyer net théorique n’est indiqué, car les revenus futurs réalisables dépendent du concept d’utilisation, du volume des investissements et de l’autorisation au regard du droit public.

L’exploitation de la maison d’hôtes à but non lucratif a généré par le passé des recettes pouvant atteindre environ 450.000 € par an. Il s’agit de recettes d’exploitation historiques, et non de revenus locatifs ou de fermage. Cela n’implique aucun engagement ni aucune prévision quant à une exploitation future.

Des visites sont possibles sur rendez-vous. Les plans et les premiers documents relatifs au bien seront fournis en cas d’intérêt concrètement exprimé. Les documents complémentaires, notamment les extraits du registre foncier, dossiers de construction, documents locatifs et contractuels, pourront être consultés après présentation de preuves d’un intérêt d’achat sérieux et économiquement compréhensible.

En présence de plusieurs acheteurs potentiels sérieux, le propriétaire se réserve le droit de mettre en place une procédure d’appel d’offres structurée. Il n’existe aucun droit à l’adjudication ; le propriétaire n’est notamment pas tenu d’accepter l’offre la plus élevée.

La vente s’effectue dans l’état actuel, lié à l’âge et à l’utilisation du bien. Toutes les indications relatives aux surfaces, à l’année de construction, à l’équipement et à l’état reposent sur les documents disponibles, d’anciens relevés, des estimations sommaires et les informations fournies par le propriétaire. Il n’existe pas de relevé complet et actuel ; des écarts sont possibles.

Les informations servent exclusivement à présenter généralement le bien et ne constituent ni un accord sur la qualité ni une garantie ou ne constitue une offre contractuelle ferme. Les accords expressément conclus dans le contrat de vente notarié sont déterminants. Il est recommandé aux intéressés de faire vérifier de manière indépendante par des experts les conditions constructives, techniques, économiques, fiscales et relevant du droit public, y compris la possibilité d’autorisation de leur concept d’utilisation.

Emplacement

Détails de l'emplacement

La Sophienstraße se situe dans le centre historique de Berlin, dans le quartier de Mitte, et fait partie de la Spandauer Vorstadt. Ce secteur compte parmi les quartiers centraux les plus importants de Berlin sur le plan de l’histoire urbaine et les mieux conservés. Le bâti historique, les espaces viaires de petite échelle et un mélange vivant de logements, d’activités professionnelles, de culture, de gastronomie et de commerces de détail caractérisent l’environnement immédiat.

La Sophienstraße, relativement calme, constitue un espace urbain particulier au sein du centre-ville berlinois très urbanisé. Les immeubles résidentiels et commerciaux classés monuments historiques, les cours intérieures végétalisées et les institutions historiques lui confèrent un caractère propre. À proximité immédiate se trouvent notamment la Sophienkirche, les Sophiensaele et les Sophie-Gips-Höfe.

Le Hackescher Markt, la Oranienburger Straße, le Rosenthaler Platz et le Monbijoupark sont facilement accessibles à pied. L’île aux Musées, avec la cathédrale de Berlin, le Humboldt Forum et les importantes collections des musées nationaux, ainsi que la Nouvelle Synagogue et de nombreux autres lieux culturels, se trouvent également dans les environs proches.

La desserte par les transports publics est excellente. Les stations de S-Bahn et de métro Hackescher Markt, Weinmeisterstraße et Rosenthaler Platz, situées à proximité, ainsi que plusieurs lignes de tramway et de bus permettent de rejoindre rapidement tous les quartiers de la ville. La gare centrale de Berlin et l’Alexanderplatz sont accessibles en peu de temps.

De nombreux restaurants, cafés, galeries, boutiques, hôtels et commerces répondant aux besoins quotidiens se trouvent dans les environs immédiats. Parallèlement, le site se caractérise par une forte demande en surfaces résidentielles, de bureaux, de restauration et d’hébergement.

La situation réunit ainsi identité historique, visibilité internationale et centralité exceptionnellement élevée. Elle offre de très bonnes conditions tant pour un développement à long terme du patrimoine immobilier que pour un concept d’utilisation individuel et axé sur la qualité.