Van particulier - lichtovergoten 2-kamerappartement kernrenovatie(22/23) centraal

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit appartement

Het te koop staande, momenteel vrije appartement bevindt zich in een verzorgd meergezinswoongebouw in massieve bouw uit het jaar 1962. Het gebouw omvat in totaal negen wooneenheden en biedt door zijn overzichtelijke omvang een aangename en rustige woonsfeer.

Het appartement beschikt over een eigen kelderruimte, die extra bergruimte biedt. Een bijzonder hoogtepunt is het onlangs nieuw vormgegeven balkon. Het oorspronkelijke balkon werd afgescheiden en vervangen door een ruim, zonnig balkon, waardoor het appartement een aantrekkelijke extra buitenruimte met een hoge verblijfskwaliteit heeft gekregen.

In het kader van de balkonvernieuwing waren verdere bouwkundige maatregelen nodig. Zo werd de keldertoegang aan de achterzijde van het gebouw vernieuwd, om de toegang tot de kelder ook in de toekomst veilig en comfortabel te waarborgen. Daarnaast werd de beglazing van het trappenhuis vernieuwd.

Ook energetisch is het gebouw al uitgebreid verbeterd. Rond het jaar 2005 werd een buitengevelisolatiesysteem (WDVS) aangebracht, waardoor de energetische kwaliteit van de gebouwschil duidelijk kon worden verbeterd. Daarnaast beschikt het object over kunststof ramen met dubbele beglazing.

De verwarming van het gebouw geschiedt via een olie-centraleverwarming uit het jaar 2006. Het in het energiecertificaat vermelde eindenergieverbruik bedraagt 136,2 kWh/(m²·a), overeenkomstig energie-efficiëntieklasse E.

Al met al presenteert het vastgoed zich als een solide wooncomplex met reeds uitgevoerde moderniserings- en onderhoudsmaatregelen en een energetisch verbeterde gebouwschil. Bijzonder te vermelden zijn het nieuw vormgegeven, ruime balkon, de reeds uitgevoerde maatregelen aan het gemeenschappelijk eigendom en de overzichtelijke omvang van het wooncomplex met slechts negen eenheden.

Fittingen en kenmerken, zoals beschreven

De woning is zowel uitstekend geschikt voor eigen gebruik als als aantrekkelijke belegging. Zij wordt verkocht in de op de foto’s weergegeven, gemoderniseerde en goed onderhouden staat en biedt door de uitgebreide renovatie een uitstekende basis voor langdurig en duurzaam gebruik.

Een bijzonder kenmerk van de woning is de lichte en zonovergoten woonsfeer. Door de goede zoninval en het royale balkon worden de woonruimtes aangenaam van daglicht voorzien en ontstaat een vriendelijk en open ruimtelijk gevoel.

De woning is in de jaren 2022/2023 uitgebreid en hoogwaardig gerenoveerd. Daarbij werd niet alleen de badkamer gemoderniseerd, maar werd de gehele woning van de grond af opnieuw aangepakt. Bijna alle onderdelen werden vernieuwd respectievelijk volledig opnieuw vormgegeven. Van de elektrische installatie en de vloerbedekkingen tot de wanden en de keuken is in elke ruimte geïnvesteerd. De aanwezige deuren zijn vakkundig opgeknapt en gerenoveerd.

De renovatiewerkzaamheden omvatten onder andere:

volledige vernieuwing van de elektrische installatie

hoogwaardige nieuwe vloerbedekkingen in de gehele woning

moderne en slijtvaste klik-vinyl-/parketvloer

volledige vernieuwing van de badkamer, inclusief tegels, kranen, sanitair en elektra

nieuwe inbouwkeuken

alle ruimtes werden uitgebreid gerenoveerd en opnieuw vormgegeven

wanden volledig bewerkt en opnieuw afgewerkt

opgeknapte en gerenoveerde binnendeuren

uitgebreide schilder- en renovatiewerkzaamheden in de gehele woning

Daarmee presenteert de woning zich na de renovatie vrijwel volledig in een nieuwe en eigentijdse staat. De uitgevoerde werkzaamheden zijn met de bijbehorende facturen gedocumenteerd, zodat de omvangrijke investeringen transparant te volgen zijn.

De doordachte indeling omvat een uitnodigende entree met gang, twee goed ingedeelde slaapkamers, een royale en bijzonder lichte woonkamer met directe toegang tot het nieuw vormgegeven, grote balkon, een moderne keuken en de volledig vernieuwde badkamer.

Ook het gemeenschappelijk eigendom is de afgelopen jaren door verschillende maatregelen opgewaardeerd. Hierbij horen in het bijzonder:

bouwjaar 1962

olie-centrale verwarming uit 2006

reeds geïnstalleerd thermisch isolatiesysteem (WDVS)

nieuw vormgegeven en royaal balkon

nieuw aangelegd gazon

vernieuwde trappenhuisbeglazing

nieuwe schilderbeurt van het trappenhuis

eigen kelderruimte

Bijzonder te benadrukken is het samenspel van de uitgebreide renovatie van de woning, de lichte en vriendelijke woonsfeer, het ruime balkon en de reeds uitgevoerde moderniseringsmaatregelen aan het gemeenschappelijk eigendom.

Voor kapitaalbeleggers biedt het vastgoed een interessante uitgangsbasis, omdat door de moderne en vrijwel nieuwstaatige binnenafwerking een eigentijdse woonstandaard is gecreëerd die de verhuurbaarheid op lange termijn ondersteunt. Tegelijkertijd is de woning bij uitstek geschikt voor eigenaar-bewoners die een reeds uitgebreid gemoderniseerd thuis zoeken zonder direct noodzakelijke renovatiewerkzaamheden.

De combinatie van een volledig gemoderniseerd interieur, een ruim balkon, goede lichtinval en reeds uitgevoerde maatregelen aan het gebouw maakt de woning tot een aantrekkelijk vastgoedobject, zowel voor eigen gebruik als voor duurzame kapitaalbelegging.

Overige gevallen

Bestaande huurovereenkomst – lopende inkomsten

Een bijzonder voordeel voor beleggers: de woning is momenteel verhuurd en genereert al lopende huurinkomsten.

De huidige maandelijkse verhuur ziet er als volgt uit:

Netto kale huur: 980,00 € per maand

Voorschot servicekosten: 125,00 € per maand

Voorschot stookkosten: 125,00 € per maand

Totale betaling van de huurder: 1.230,00 € per maand

Jaarlijkse netto kale huur: 11.760,00 €

Daarmee neemt de koper een reeds verhuurde en gemoderniseerde woning met bestaande cashflow over, waardoor het vastgoed met name interessant is voor beleggers die waarde hechten aan een zo direct en inzichtelijk mogelijk huurrendement.

Het concrete bruto huurrendement kan op basis van de respectieve koopprijs individueel worden bepaald. Doorslaggevend is daarbij dat de koper niet slechts tegenover een theoretische verhuurbaarheid staat, maar tegenover een reeds bestaande huurovereenkomst met lopende inkomsten.

Locatie met langetermijnperspectief
Naast de huidige huurcashflow is voor een langetermijnstrategie in vastgoed met name de ontwikkeling van de locatie relevant.

Eidelstedt profiteert van zijn inbedding in de Hamburgse vastgoed- en arbeidsmarkt, de goede verkeersinfrastructuur en de nabijheid van gevestigde woon- en economische locaties. Het district Eimsbüttel streeft daarnaast langetermijnontwikkelingsdoelen na en zet onder meer in op de verdere ontwikkeling van bestaande wijken en extra woonruimtepotentieel. Het huidige woningbouwprogramma van het district vermeldt in totaal circa 9.100 potentiële wooneenheden op 101 terreinen voor de periode tot 2029 en daarna.

Vanuit beleggersperspectief verenigt het vastgoed meerdere essentiële factoren:

Bestaand vastgoed + uitgebreide modernisering + bestaande huurovereenkomst + aantrekkelijke buitenruimte + gevestigde Hamburgse woonlocatie.

De reeds uitgevoerde uitgebreide renovatie vermindert met name de kortetermijnrenovatiebehoefte binnen de woning en creëert een eigentijdse woonstandaard. Tegelijk biedt de bestaande verhuur een direct inzichtelijke inkomstensituatie.

Voor een op de lange termijn gerichte belegger kan daarnaast de combinatie van lopende huurcashflow, mogelijke langetermijnhuurontwikkeling en potentiële waardeontwikkeling van de Hamburgse woonlocatie interessant zijn. Een toekomstige huurontwikkeling moet daarbij steeds plaatsvinden met inachtneming van het geldende huurrecht, van de huurovereenkomst en de concrete vergelijkingshuren beoordeeld worden.

Al met al gaat het om een reeds grondig gemoderniseerde, verhuurde eigendomswoning met een overzichtelijk wooncomplex en een aantrekkelijk langetermijnbeleggingsprofiel, een onroerend goed waarbij zowel het huidige rendement als de toekomstige locatie- en woonruimteontwikkeling in de investeringsbeslissing kunnen worden meegenomen.

Locatie

Locatie

Het onroerend goed bevindt zich in Eidelstedt, een gevestigde en tegelijk dynamisch ontwikkelende stadswijk in het district Eimsbüttel in het westen van Hamburg. De wijk kenmerkt zich door zijn goede infrastructuur, de gegroeide woonstructuur en de uitstekende verkeersverbindingen en biedt daarmee aantrekkelijke voorwaarden voor zowel eigen gebruikers als kapitaalbeleggers.

Voor de dagelijkse behoeften zijn talrijke winkels en voorzieningen in de directe omgeving beschikbaar. Supermarkten, winkels voor de dagelijkse boodschappen en andere diensten zijn snel en comfortabel bereikbaar. Ook het onderwijs- en opvangaanbod is uitgebreid: kinderdagverblijven en alle schoolvormen bevinden zich in de directe omgeving en zijn binnen enkele minuten bereikbaar.

Een bijzonder locatievoordeel is de zeer goede aansluiting op het openbaar vervoer. Verschillende buslijnen en de AKN en S-Bahn zorgen voor een snelle verbinding met het centrum van Hamburg en de omliggende wijken. De Hamburgse wijk Altona is bijvoorbeeld in ongeveer 10 minuten met de S-Bahn bereikbaar, terwijl het Hamburgse hoofdstation in circa 20 minuten kan worden bereikt.

Ook voor het individuele verkeer biedt Eidelstedt een uitstekende uitgangspositie. Door de nabijheid van het snelwegknooppunt Hamburg-Nordwest bestaan er snelle verbindingen met de snelwegen A7 en A23. Daardoor zijn zowel het centrum van Hamburg als de omgeving en bovenregionale bestemmingen comfortabel bereikbaar.

Eidelstedt verbindt zo de voordelen van een stedelijke woonlocatie met een uitstekende verkeersinfrastructuur en korte afstanden naar winkels, onderwijsinstellingen en werklocaties. De combinatie van goede bereikbaarheid, gegroeide infrastructuur en voortdurende ontwikkeling maakt de wijk tot een interessante en duurzaam gewilde woonlocatie binnen Hamburg.