| Tipo | Planta baja plana |
|---|---|
| Piso | 0 |
| Superficie de vida aprox. | 60 m² |
| Año construido | 1962 |
| Dormitorios | 1 |
| Disponibles | Inmediatamente |
|---|---|
| habitaciones | 2 |
| Baños | 1 |
| Calefacción | Calefacción central |
| Tipo de combustible | Aceite |
| Estado | Refurbished |
|---|---|
| Pisos en el edificio | 3 |
| Superficie de suelo utilizable | 60 m² |
| Precio de compra | 285.000 € |
|---|---|
| Precio por m2 | 4.750,00 €/m² |
| Comisión | no commission for buyers |
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Más calculadoras y suposiciones de financiaciónLa vivienda en venta, actualmente libre, se encuentra en un edificio plurifamiliar bien cuidado de construcción maciza del año 1962. El edificio comprende en total nueve unidades residenciales y, gracias a su tamaño reducido, transmite un ambiente residencial agradable y tranquilo.
La vivienda dispone de un trastero propio que ofrece espacio de almacenamiento adicional. Un aspecto especialmente destacado es el balcón recientemente rediseñado. El balcón original fue separado y sustituido por un balcón amplio y soleado, de modo que la vivienda ha obtenido una atractiva zona exterior adicional con una elevada calidad de estancia.
En el marco de la renovación del balcón fueron necesarias otras medidas constructivas. Así, se renovó el acceso al sótano en la parte posterior del edificio para seguir garantizando un acceso al sótano seguro y cómodo. Además, se renovó el acristalamiento de la caja de escaleras.
También desde el punto de vista energético, el edificio ya ha sido mejorado de forma integral. Alrededor del año 2005 se instaló un sistema compuesto de aislamiento térmico (WDVS), con lo que se pudo mejorar notablemente la calidad energética de la envolvente del edificio. Además, el inmueble dispone de ventanas de plástico con doble acristalamiento.
La calefacción del edificio se realiza mediante una calefacción central de gasóleo del año 2006. El consumo de energía final indicado en el certificado energético asciende a 136,2 kWh/(m²·a), correspondiente a la clase de eficiencia energética E.
En conjunto, el inmueble se presenta como un conjunto residencial sólido con medidas de modernización y mantenimiento ya realizadas, así como con una envolvente del edificio mejorada energéticamente. Cabe destacar especialmente el balcón amplio y recién diseñado, las medidas ya ejecutadas en los elementos comunes y el tamaño reducido del conjunto residencial, con tan solo nueve unidades.
El apartamento resulta excelente tanto para uso propio como para una atractiva inversión de capital. Se vende en el estado modernizado y cuidado que se muestra en las imágenes y, gracias a la renovación integral, ofrece una base excelente para un uso a largo plazo y sostenible.
Una característica especial del apartamento es su ambiente luminoso y bañado de luz. Gracias a la buena exposición solar y al generoso balcón, las estancias se iluminan agradablemente con luz natural y transmiten una sensación de espacio acogedora y abierta.
El apartamento fue renovado de forma integral y de alta calidad en los años 2022/2023. No se modernizó únicamente el baño, sino que se renovó todo el apartamento desde cero. Casi todas las zonas fueron renovadas o rediseñadas por completo. Se invirtió en cada estancia, desde la instalación eléctrica, pasando por los revestimientos del suelo, hasta las paredes y la cocina. Las puertas existentes fueron restauradas y renovadas de forma profesional.
Los trabajos de renovación incluyeron, entre otros:
renovación completa de la instalación eléctrica
revestimientos de suelo nuevos de alta calidad en todo el apartamento
suelo moderno y resistente de vinilo clic/parquet
renovación completa del baño, incluidos azulejos, griferías, aparatos sanitarios e instalación eléctrica
nueva cocina empotrada
todas las estancias fueron renovadas y rediseñadas de forma integral
paredes completamente renovadas y acondicionadas de nuevo
puertas interiores restauradas y renovadas
trabajos integrales de pintura y renovación en todo el apartamento
Así, tras la renovación, el apartamento se presenta casi por completo en un estado nuevo y contemporáneo. Los trabajos realizados están documentados mediante las correspondientes facturas, de modo que las cuantiosas inversiones son transparentes y verificables.
La distribución bien pensada comprende una acogedora zona de entrada con pasillo, dos dormitorios bien distribuidos, un amplio y especialmente luminoso salón con acceso directo al gran balcón de nuevo diseño, una cocina moderna y el baño completamente renovado.
También la propiedad común se ha revalorizado en los últimos años mediante diversas medidas. Entre ellas se encuentran, en particular:
Año de construcción 1962
Calefacción central de gasóleo de 2006
sistema de aislamiento térmico exterior (WDVS) ya instalado
balcón de nuevo diseño y generoso
césped de nueva creación
acristalamiento de la escalera renovado
nueva pintura de la escalera
trastero propio
Cabe destacar especialmente la interacción entre la rehabilitación integral de la vivienda, el ambiente luminoso y agradable, el amplio balcón y las medidas de modernización ya realizadas en los elementos comunes.
Para inversores, el inmueble ofrece una base de partida interesante, ya que, gracias a la reforma interior moderna y casi a estrenar, se ha creado un estándar de vivienda actual que favorece la capacidad de alquiler a largo plazo. Al mismo tiempo, la vivienda resulta ideal para usuarios propios que buscan un hogar ya modernizado de forma integral y sin necesidad inmediata de renovación.
La combinación de un interior completamente modernizado, un amplio balcón, una buena iluminación y las medidas ya realizadas en el edificio convierte la vivienda en un inmueble atractivo tanto para el uso propio como para la inversión de capital sostenible.
Contrato de arrendamiento existente – ingresos corrientes
Una ventaja especial para inversores de capital: el piso está actualmente alquilado y ya genera ingresos por alquiler continuos.
El alquiler mensual actual se presenta de la siguiente manera:
Alquiler neto en frío: 980,00 € mensuales
Anticipo de gastos de explotación: 125,00 € mensuales
Anticipo de gastos de calefacción: 125,00 € mensuales
Pago total del inquilino: 1.230,00 € mensuales
Alquiler neto en frío anual: 11.760,00 €
De este modo, el adquirente asume un piso ya alquilado y modernizado con un flujo de caja existente, lo que hace que el inmueble resulte especialmente interesante para inversores que valoran un rendimiento por alquiler lo más inmediato y comprensible posible.
La rentabilidad bruta concreta del alquiler puede determinarse individualmente sobre la base del respectivo precio de compra. Lo decisivo es que el comprador no se enfrenta únicamente a una posibilidad teórica de alquiler, sino a un contrato de arrendamiento ya existente con ingresos corrientes.
Ubicación con perspectiva a largo plazo
Además del flujo de caja actual por alquiler, para una estrategia inmobiliaria a largo plazo es especialmente relevante la evolución de la ubicación.
Eidelstedt se beneficia de su integración en el mercado inmobiliario y laboral de Hamburgo, de la buena infraestructura de transporte y de la proximidad a ubicaciones residenciales y económicas consolidadas. El distrito de Eimsbüttel persigue además objetivos de desarrollo a largo plazo y apuesta, entre otras cosas, por el desarrollo continuo de los barrios existentes y por potenciales adicionales de vivienda. El programa actual de construcción de viviendas del distrito indica en total alrededor de 9.100 unidades de vivienda potenciales en 101 superficies para el periodo hasta 2029 y más allá.
Desde el punto de vista del inversor, el inmueble reúne varios factores esenciales:
Inmueble existente + modernización integral + contrato de arrendamiento existente + atractivo espacio exterior + consolidada ubicación residencial en Hamburgo.
La renovación integral ya realizada reduce en particular la necesidad de renovación a corto plazo dentro del piso y crea un estándar de vivienda actual. Al mismo tiempo, el alquiler existente ofrece una situación de ingresos inmediatamente comprensible.
Para un inversor orientado a largo plazo, además puede resultar interesante la combinación de flujo de caja corriente por alquiler, posible evolución del alquiler a largo plazo y potencial revalorización de la ubicación residencial de Hamburgo. Una futura evolución del alquiler debería tenerse siempre en cuenta conforme al derecho de arrendamiento vigente, del contrato de arrendamiento y de las rentas comparables concretas.
En conjunto, se trata de una vivienda en propiedad ya modernizada de forma integral, alquilada, con una urbanización de tamaño manejable y un atractivo perfil de inversión a largo plazo; un inmueble en el que tanto el rendimiento actual como la futura evolución de la ubicación y del espacio habitable pueden incorporarse a la decisión de inversión.
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El inmueble se encuentra en Eidelstedt, un barrio consolidado y, al mismo tiempo, en desarrollo dinámico en el distrito de Eimsbüttel, al oeste de Hamburgo. El barrio se caracteriza por su buena infraestructura, su estructura residencial consolidada y su excelente conexión de transporte, y ofrece así condiciones atractivas tanto para usuarios propios como para inversores.
Para las necesidades diarias hay numerosas opciones de compra y abastecimiento en las inmediaciones. Supermercados, comercios de uso cotidiano y otros servicios son rápida y cómodamente accesibles. La oferta educativa y de cuidado infantil también es amplia: guarderías y todos los tipos de centros escolares se encuentran en las inmediaciones y se pueden alcanzar en pocos minutos.
Una ventaja especial de la ubicación es la muy buena conexión con el transporte público de cercanías. Diversas líneas de autobús, así como la AKN y el S-Bahn, garantizan una conexión rápida con el centro de Hamburgo y con los barrios circundantes. El barrio hamburgués de Altona, por ejemplo, se alcanza en unos 10 minutos en S-Bahn, mientras que la estación central de Hamburgo se puede alcanzar en unos 20 minutos.
También para el tráfico individual, Eidelstedt ofrece una excelente posición de partida. Gracias a la proximidad al nudo de autopistas Hamburgo-Noroeste existen conexiones rápidas con las autopistas A7 y A23. De este modo, tanto el centro de Hamburgo como los alrededores y los destinos suprarregionales son cómodamente accesibles.
Eidelstedt combina así las ventajas de una ubicación residencial urbana con una excelente infraestructura de transporte y trayectos cortos a comercios, centros educativos y lugares de trabajo. La combinación de buena accesibilidad, infraestructura consolidada y desarrollo continuo convierte al barrio en un lugar de residencia interesante y demandado de forma sostenible dentro de Hamburgo.
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