Gemoderniseerde twee-onder-een-kapwoning op ca. 846 m² perceel met uitzonderlijk lage erfpachtcanon

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit huis.

Deze goed onderhouden en uitgebreid gemoderniseerde twee-onder-een-kapwoning in Hamburg-Jenfeld combineert een solide bouwkundige staat, eigentijdse voorzieningen en een uitzonderlijk royaal perceel met een oppervlakte van ca. 846 m².

De oorspronkelijke woning werd ca. 1952 gebouwd en in 2016 uitgebreid met een hoogwaardige aanbouw. Tegenwoordig presenteert het vastgoed zich als een gemoderniseerde woning met ca. 122 m² woonoppervlak, verdeeld over 3,5 kamers, een gezinsvriendelijke indeling en veelzijdige gebruiksmogelijkheden binnen en buiten.

Bij het betreden van de woning wordt u verwelkomd door een vriendelijke entree met aansluitende hal. Op de begane grond bevinden zich een verdere kamer, een in 2024 volledig gerenoveerde badkamer met daglicht, douche en ligbad, evenals de open vormgegeven woon- en eetruimte met moderne inbouwkeuken uit 2016. Twee terrasdeuren zorgen voor veel daglicht en creëren een directe overgang naar het terras en de uitgestrekte tuin.

De woonruimte overtuigt door een aangename combinatie van openheid, comfort en functionaliteit. Op de begane grond zijn onder andere de elektra vernieuwd, drievoudig isolerende beglazing geplaatst, de vloer geïsoleerd en vloerverwarming aangelegd. Daarnaast zijn klassieke radiatoren beschikbaar. De terrasdeuren beschikken over veiligheids- en thermische beglazing.

Op de bovenverdieping bevinden zich een slaapkamer en nog een halve kamer, die flexibel kan worden gebruikt als werkruimte, kleedkamer, kinderruimte of extra slaapruimte. De dakramen zijn voorzien van dubbele isolerende beglazing. Het dak is voorzien van 100 mm isolatie en de dakpannen zijn in 2021 vernieuwd.

Ook technisch verkeert het vastgoed in een goed onderhouden en gemoderniseerde staat. De gasverwarming inclusief aansluiting dateert uit 2019, de gasleiding is onlangs vernieuwd. Alle afvalwaterleidingen zijn vervangen; er is een dichtheidscontrole beschikbaar. De waterleidingen zijn al in de jaren 1990 vernieuwd. Een haard van het merk HARK werd in 2014 aangeschaft en in 2025 vakkundig aangesloten. Een glasvezelaansluiting wordt voorbereid.

Een bijzonder hoogtepunt is het ca. 846 m² grote perceel. De zonnige tuin biedt veel ruimte voor gezin, vrije tijd, ontspanning, tuinliefhebbers en individuele ontwerpideeën. Een aanwezige zwembad kan indien nodig weer in gebruik worden genomen. Een barbecuehoek met houten paviljoen creëert een mooie Buitenverblijf. Het aanbod wordt aangevuld met een garage met geïntegreerde werkplaats en kleine kruipkelder, een carport, een extra vrije parkeerplaats en een extra schuur of tuinhuis.

**Opmerking over het erfpachtrecht**

Het perceel wordt gehouden in erfpacht van de Vrije en Hanzestad Hamburg. De huidige erfpachtcanon bedraagt volgens de beschikbare gegevens slechts ca. 71 euro per jaar. Daarmee zijn de doorlopende grondlasten buitengewoon laag en in vergelijking met de huidige marktconforme erfpachtcanons bijzonder aantrekkelijk.

Het erfpachtrecht bestaat volgens de huidige informatie tot 01-04-2051. De koper verwerft dus het huis inclusief erfpachtrecht en blijft het ca. 846 m² grote perceel gebruiken tegen de momenteel zeer lage jaarlijkse erfpachtcanon.

Volgens de huidige informatie is de aankoop van het gemeentelijke perceel momenteel in principe niet voorzien. De realistische en economisch relevante mogelijkheid ligt veeleer in een vroegtijdige beoordeling van een verlenging of nieuwe overeenkomst van het erfpachtrecht. Een dergelijke beoordeling kan volgens de huidige informatie met name plaatsvinden wanneer concrete investeringen in het object gepland zijn, bijvoorbeeld renovatie, verbouwing, energetische maatregelen, fotovoltaïsche installatie, modernisering van de verwarming of vergelijkbare waardebehoudende maatregelen. Voorwaarde hiervoor is volgens de huidige stand van kennis een desbetreffende kostenraming van ten minste ca. 50.000 euro.

Als een vroegtijdige verlenging van het erfpachtrecht wordt goedgekeurd, zou ook de erfpachtcanon naar verwachting opnieuw moeten worden overeengekomen. Hierdoor krijgt de koper de mogelijkheid om vroegtijdig langetermijnzekerheid in de planning te creëren. Zonder een dergelijke investeringsbasis vindt de reguliere beoordeling van een verlenging volgens de huidige informatie naar verwachting pas enkele jaren vóór het aflopen van het erfpachtrecht plaats.

Daarnaast bevatten de beschikbare erfpachtdocumenten een belangrijke waarborg voor het geval het erfpachtrecht op de einddatum niet wordt verlengd. Bij het aflopen van het erfpachtrecht is volgens de contractdocumenten een vergoeding voorzien ter hoogte van 2/3 van de gemeenschappelijke waarde van de aanwezige bouwwerken.

Deze vergoeding heeft betrekking op het gebouw en de bouwwerken, niet op de grondwaarde. Bepalend zou de waarde van het gebouw op het moment van afloop zijn. Omdat het vastgoed in 2016 uitgebreid is vergroot en gemoderniseerd en verdere moderniseringen zoals dakpannen, verwarming, badkamers, ramen, vloerverwarming, aangezien de elektriciteit en leidingen zijn vernieuwd, moet hierbij niet uitsluitend worden uitgegaan van het oorspronkelijke bouwjaar 1952.

Ter vrijblijvende oriëntatie: als men de huidige zuivere gebouwwaarde, zonder grond, bijvoorbeeld op circa 350.000 euro tot 450.000 euro stelt, zou een vergoeding van 2/3 rekenkundig circa 233.000 euro tot 300.000 euro bedragen. Aangezien de vergoeding echter pas op het tijdstip van afloop zou worden vastgesteld, kan de relevante gebouwwaarde veranderen door de ontwikkeling van bouwprijzen, inflatie, de staat en het lopende onderhoud. Bij correct onderhoud kan de latere vergoeding daarom duidelijk boven een huidige rekenkundige schatting liggen.

Deze woning is ideaal voor eigen bewoning zoekende kopers die een goed onderhouden, gemoderniseerde woning met grote tuin in Hamburg zoeken, willen profiteren van de uitzonderlijk lage erfpachtcanon en tegelijkertijd de mogelijkheid van een latere langdurige verlenging van het erfpachtrecht in het oog willen houden.

Locatie