Акт приёма-передачи квартиры относится к важнейшим документам при въезде и выезде. В нём обе стороны договора аренды фиксируют состояние квартиры, перечисляют недостатки, записывают переданные ключи и предметы обстановки, а также показания счётчиков.
Хотя акт приёма-передачи квартиры не является обязательным, он может иметь для вас юридическое значение. И арендодателю, и арендатору следует настаивать на составлении такого документа. Ведь обе стороны могут тем самым защитить себя и заранее предотвратить споры.
Значение: какую задачу выполняет акт приёма-передачи квартиры?
Акт приёма-передачи квартиры — это документ в свободной форме, в котором арендодатель и арендатор при смене жилья максимально объективно фиксируют состояние квартиры. В частности, в нём перечисляются недостатки. Обе стороны подписывают документ и тем самым подтверждают, что указанное в нём состояние объекта соответствует действительности.
Обе стороны могут использовать акт приёма-передачи квартиры, чтобы определить разницу в состоянии квартиры при въезде и выезде. На этом основании, помимо прочего, устанавливается, требуются ли косметические ремонтные работы со стороны арендатора, кто причинил недостатки или, например, все ли переданные ключи ещё в наличии.
Типичный пример применения: арендодатель и арендатор сравнивают состояние квартиры при въезде и выезде. Если состояние отдельных элементов, таких как стены, дверные рамы или напольное покрытие, ухудшилось сверх ожидаемого износа, это может повлечь обязанность выполнить косметический ремонт. Но если недостаток уже был зафиксирован при въезде, арендатор не обязан его устранять.
Когда составляется акт приёма-передачи квартиры?
Есть два момента, когда этот документ становится для вас актуальным.
-
Обе стороны составляют акт приёма-передачи при въезде. В этом случае арендодатель и арендатор осматривают квартиру и письменно фиксируют её состояние. Как правило, это соглашение оформляется после подписания договора аренды и при передаче ключей. Передача должна состояться не позднее первого дня аренды.
-
Обе стороны составляют акт приёма-передачи квартиры при выезде. В этом случае участники также осматривают квартиру и фиксируют недостатки. Как правило, и здесь оптимальным моментом является передача ключей. То есть передача происходит не позднее последнего дня арендных отношений.
Особый случай: акт приёма-передачи квартиры между арендаторами
Если арендодатель отказывается от осмотра квартиры между двумя периодами аренды, предыдущий и новый арендаторы могут составить акт приёма-передачи квартиры. Единственное отличие: новый арендатор принимает на себя ответственность за зафиксированное в акте состояние квартиры.
Время суток может иметь значение!
Согласно опыту, осматривать квартиру следует при достаточном дневном освещении. Солнечный свет обеспечивает лучший обзор, а недостатки легче заметить. В слабо освещённых помещениях вечером или ранним утром существует опасность, что вы не заметите царапины, вмятины, оттенки цвета и другие подобные недостатки.
Как правильно заполнить подробный акт приёма-передачи квартиры
Официальных требований к форме и содержанию акта приёма-передачи квартиры не существует. Однако он должен как минимум содержать несколько важных пунктов, чтобы в случае необходимости соответствовать правовым требованиям. И Немецкий союз арендаторов и аналогичные объединения, и различные организации арендодателей рекомендуют сходное содержание. Именно на него следует ориентироваться при составлении документа.
Формальные сведения
Подробный акт приёма-передачи квартиры должен содержать следующие формальные сведения:
- Адрес квартиры и сведения о её расположении (номер квартиры, этаж и т. д.) для однозначной идентификации объекта.
- Имя и адрес арендодателя или уполномоченного лица/организации (например, управляющей компании), а также нового или прежнего арендатора. В качестве адреса нового арендатора следует указать его прежний адрес, а в качестве адреса прежнего арендатора — его будущий адрес.
- Имена других лиц, присутствовавших при передаче (в идеале с адресами), чтобы при возникновении споров они могли выступить свидетелями.
- Дата и время передачи квартиры.
- Подписи обеих сторон арендных отношений и, при необходимости, других лиц.
Сведения об описании состояния
Кроме того, подробный акт приёма-передачи квартиры должен содержать следующие сведения, описывающие состояние объекта:
- Акт должен содержать подробное описание состояния всех помещений. Идеально, если вы перечислите помещения и разделите их на различные области. Для этого хорошо подходят поля для отметок в двух категориях, например «без недостатков» и «недостатки», а также дополнительная строка для пояснений. С помощьюв этих полях обе стороны должны зафиксировать состояние всех помещений и всех отдельных элементов, таких как полы (с указанием вида напольного покрытия), стены, потолки, окна, плинтусы, радиаторы/трубы, а также двери. В зависимости от квартиры в результате получается относительно длинный список отдельных пунктов.
- Аналогичным образом зафиксируйте состояние полезных площадей, таких как балкон, терраса, подвальное помещение, чердак или сарай для инвентаря.
- Отдельным пунктом или в разделе соответствующих помещений укажите заметные недостатки выключателей, розеток, звонка или разъёмов для ТВ и телефона.
- Запишите текущие номера и показания счётчиков электроэнергии, газа и воды (если применимо), а также оставшееся количество энергоносителей (топочного мазута, газа, дров).
- Перечислите количество переданных ключей с указанием их назначения (входная дверь дома, дверь квартиры, замок подвала, почтовый ящик и т. д.). Если один или несколько ключей находятся у третьих лиц, это также необходимо отметить. Например, такое возможно, если при заказе косметического ремонта ключ был передан подрядной организации. Важно в отношении ключей: при выезде арендатор должен вернуть все ключи. Это относится и к изготовленным дубликатам. При въезде арендодатель должен передать новому арендатору все имеющиеся ключи.
- Если передаются инструкции по эксплуатации, например для дымовых извещателей, отопительных котлов или аналогичных устройств, перечислите их в документе в свободной форме.
- Если предметы обстановки, такие как кухня, шкафы или подобное, являются частью договора аренды, их следует перечислить — при необходимости с указанием заметных недостатков. При передаче следует проверить их работоспособность и зафиксировать это в протоколе.
Не забудьте: обе стороны получают по одному экземпляру!
Практический совет: правильная постановка отметок и внесение замечаний
Пока все помещения находятся в безупречном состоянии, отметка «без недостатков» считается правильной. Но что делать, если имеются заметные следы эксплуатации, места с плесенью или отслоившейся краской? В этом случае поставьте отметку «недостатки» и как можно точнее опишите недостаток в дополнительной строке. При осмотре следует особенно обращать внимание на небольшие «изъяны», которые впоследствии могут привести к серьёзному спору. В то время как небольшая царапина на дверной коробке обычно несущественна, незамеченные недостатки другого рода могут привести к дорогостоящим ремонтным работам. Так, трудно устранимая плесень в ванной комнате, одна неисправное уплотнение окна или отверстие в паркете, а также необходимые малярные работы масляной краской часто требуют значительных затрат. Если вы не зафиксируете такие «мелочи» в протоколе, при заселении это впоследствии может дорого обойтись вам как арендатору. При выезде вы, напротив, как арендодатель останетесь один на один с расходами на устранение недостатков.
Действует следующее правило: только если проблема указана в протоколе, можно установить, кто её вызвал. Это является условием для того, чтобы обязать арендатора устранить недостаток.
При разногласиях фиксируйте отличающиеся мнения в протоколе
Цель осмотра — максимально объективно зафиксировать состояние квартиры. Однако не всегда однозначно понятно, например, выглядит ли плинтус лишь слегка изношенным или он повреждён. Если стороны по-разному оценивают состояние, обе имеют право внести в протокол отличающуюся оценку. Постарайтесь по возможности подтвердить спорные моменты фотографиями.
Важно: поскольку обе стороны подписывают протокол передачи квартиры, нельзя игнорировать отличающееся мнение.
Дополнительные договорённости и недостатки, обнаруженные позднее
В протоколе следует также фиксировать устные договорённости. Если одна из сторон обещает устранить недостаток, это должно быть отражено в документе. То же самое касается отказа от устранения.
В связи с этим проблематичны недостатки или обещания, которые не были зафиксированы письменно. Если, например, одна из сторон договора не соблюдает устные договорённости, другая сторона должна доказать это нарушение. Аналогично обстоит дело с недостатками, обнаруженными позднее. Поэтому действует правило: все договорённости следует фиксировать в протоколе.
Что происходит, если договорённости нет?
Поскольку протокол передачи квартиры не является обязательным с правовой точки зрения, можно отказаться от этого документа. Однако в случае сомнений тогда показания одной стороны будут противоречить показаниям другой.
Если одна из сторон отказывается совместно зафиксировать состояние квартиры, другая сторона может привлечь мастера или эксперта для документирования недостатков. В принципе, эту роль может также выполнить нейтральное третье лицо, например сосед, в качестве свидетеля. Важно: осмотр квартиры должен проводиться в рамках передачи и, следовательно, непосредственно до неё или сразу после неё. Чем больше времени проходит между этими событиями, тем меньше ясности относительно фактического состояния квартиры.
Итог: Не полагайтесь на Не отказывайтесь от акта приёма-передачи квартиры!
Чёткий перечень недостатков при смене жильцов считается хорошим тоном. Более того: составление протокола создаёт обязательства для обеих сторон и обеспечивает определённую правовую защищённость.
Позднее арендодатель не сможет утверждать, что арендатор повредил квартиру или не выполнил необходимые косметические ремонтные работы. Арендатор не сможет заявлять о недостатках, которые он должен был заметить при передаче квартиры. Кроме того, документ помогает определить степень износа в период между въездом и выездом, а также возможные необходимые косметические ремонтные работы.
Важно: подписывайте этот документ только при передаче квартиры. Не соглашайтесь на передачу квартиры без протокола. Передача ключей и подробное описание состояния квартиры в день её передачи составляют единое целое.