Акт приймання-передачі квартири є одним із найважливіших документів під час заселення та виселення. У ньому обидві сторони договору оренди фіксують стан квартири, перелічують недоліки, зазначають передані ключі та предмети обстановки, а також показники лічильників.
Хоча акт приймання-передачі квартири не є обов’язковим, він може мати для вас юридичне значення. Ви повинні наполягати на такому документі як орендодавець, так і орендар. Адже обидві сторони можуть таким чином захистити себе та заздалегідь запобігти спорам.
Значення: яке завдання має акт приймання-передачі квартири?
Акт приймання-передачі квартири є неформальним документом, у якому орендодавець і орендар під час зміни житла якомога об’єктивніше фіксують стан квартири. Зокрема, у ньому перелічуються недоліки. Обидві сторони підписують документ і тим самим гарантують, що зазначений у ньому стан об’єкта відповідає дійсності.
Обидві сторони можуть використовувати акт приймання-передачі квартири, щоб визначити різницю між станом квартири під час заселення та виселення. З цього, зокрема, випливає, чи потрібен косметичний ремонт, який має виконати орендар, хто спричинив недоліки або чи, наприклад, наявні всі передані ключі.
Типовий приклад застосування: орендодавець і орендар порівнюють стан квартири під час заселення та виселення. Якщо стан окремих деталей, таких як стіни, дверні рами або підлогове покриття, погіршився понад очікуваний рівень зносу, це може спричинити обов’язок виконати косметичний ремонт. Але якщо недолік уже був зафіксований під час заселення, орендар не зобов’язаний його усувати.
Коли складається акт приймання-передачі квартири?
Є два моменти, коли цей документ може бути для вас важливим.
-
Обидві сторони складають акт приймання-передачі під час заселення. У такому разі орендодавець і орендар оглядають квартиру та письмово фіксують її стан. Як правило, ця домовленість відбувається після підписання договору оренди та під час передачі ключів. Передача має відбутися не пізніше першого дня орендних відносин.
-
Обидві сторони складають акт приймання-передачі квартири під час виселення. Також у цьому випадку учасники оглядають квартиру та фіксують недоліки. Як правило, і тут оптимальним моментом є передача ключів. Це означає: Передача відбувається не пізніше останнього дня орендних правовідносин.
Особливий випадок: акт приймання-передачі квартири між орендарями
Якщо орендодавець відмовляється від огляду квартири між двома орендами, попередній і наступний орендарі можуть скласти акт приймання-передачі квартири. Єдина відмінність: наступний орендар бере на себе відповідальність за зафіксований у протоколі стан квартири.
Час доби може мати вирішальне значення!
З практичного досвіду, квартиру слід оглядати за достатнього денного освітлення. Сонячне світло дає змогу краще все роздивитися, а недоліки легше помітити. У слабо освітлених приміщеннях увечері або рано-вранці існує ризик, що ви не помітите подряпин, вм’ятин, відтінків фарби та подібних недоліків.
Як правильно заповнити детальний акт приймання-передачі квартири
Для форми та змісту акта приймання-передачі квартири офіційних вимог немає. Однак він має містити щонайменше деякі важливі пункти, щоб у разі спору відповідати правовим вимогам. І Німецька асоціація орендарів та подібні об’єднання, і різні організації орендодавців рекомендують схожий зміст. Саме на нього слід орієнтуватися під час складання документа.
Формальні відомості
Детальний акт приймання-передачі квартири має містити такі формальні пункти:
- Адреса квартири та відомості про її розташування (номер квартири, поверх тощо) для однозначної ідентифікації об’єкта.
- Ім’я та адреса орендодавця або уповноваженої особи/організації (наприклад, керуючої компанії), а також нового чи попереднього орендаря. Адресою нового орендаря має бути його попередня адреса, а адресою попереднього орендаря — його майбутня адреса.
- Імена інших осіб, присутніх під час передачі (бажано із зазначенням адреси), щоб у разі спору вони могли виступити свідками.
- Дата й час передачі квартири.
- Підписи обох сторін договору оренди, а також, за потреби, інших осіб.
Зміст опису стану
Крім того, детальний акт приймання-передачі квартири має містити такі змістові пункти, що описують стан об’єкта:
- Акт має містити детальний опис стану всіх приміщень. Ідеально, якщо ви перелічите приміщення та розподілите їх на різні ділянки. Для цього дуже добре підходять поля для позначок у двох категоріях, наприклад «без недоліків» і «недоліки», із додатковим рядком для пояснень. За допомогою у цих полях обидві сторони повинні зафіксувати стан усіх приміщень і всіх окремих елементів, таких як підлоги (із зазначенням виду підлогового покриття), стіни, стелі, вікна, плінтуси, радіатори/труби, а також двері. Залежно від квартири це утворює відносно довгий список окремих пунктів.
- У такий самий спосіб зафіксуйте стан корисних площ, таких як балкон, тераса, підвальне приміщення, горище або сарай для інструментів.
- Окремим пунктом або в описі відповідних приміщень зазначте видимі недоліки вимикачів, розеток, дзвінка або підключень для телебачення й телефону.
- Занотуйте актуальні номери та показники лічильників електроенергії, газу й води (якщо застосовно), а також наявну кількість енергоносіїв (мазуту, газу, дров).
- Перелічіть кількість переданих ключів із зазначенням їхнього призначення (вхідні двері, двері квартири, замок підвалу, поштова скринька тощо). Якщо один або кілька ключів зберігаються у третіх осіб, це також слід зазначити. Наприклад, так може бути, якщо підрядна організація отримала ключ під час замовлення косметичного ремонту. Важливо щодо ключів: під час виїзду орендар повинен здати всі ключі. Це стосується також виготовлених дублікатів. Під час заселення орендодавець повинен передати новому орендарю всі наявні ключі.
- Якщо передаються інструкції з експлуатації, наприклад для датчиків диму, опалювальних котлів або подібних приладів, у довільній формі перелічіть їх у документі.
- Якщо предмети обстановки, такі як кухня, шафи або подібне, є частиною орендної угоди, їх слід перелічити — за потреби із зазначенням видимих недоліків. Під час передачі слід перевірити їхню справність і зафіксувати це в протоколі.
Не забудьте: кожна зі сторін отримує по одному примірнику!
Практична порада: правильне проставлення позначок і зауважень
Поки всі приміщення перебувають у бездоганному стані, позначка навпроти «без недоліків» є правильною. Але що робити, якщо є видимі сліди користування або місця з пліснявою чи відшарованою фарбою? У такому разі поставте позначку навпроти «недоліки» та якомога точніше опишіть недолік у додатковому рядку. Під час огляду слід особливо звертати увагу на невеликі «пошкодження», які згодом можуть призвести до серйозної суперечки. Тоді як невелика подряпина на дверній рамі зазвичай не має істотного значення, непомічені недоліки іншого характеру можуть спричинити дорогі додаткові роботи. Так, важкопереборна пліснява у ванній кімнаті, eine несправна віконна ущільнювальна прокладка або дірка в паркеті, а також необхідні роботи з фарбування олійною фарбою часто є дорогими. Якщо не зафіксувати такі «дрібниці» в акті, це згодом може дорого коштувати вам як орендарю під час заселення. Під час виїзду ви, як орендодавець, натомість залишитеся самі оплачувати витрати на їх усунення.
Адже діє правило: лише якщо проблему зазначено в акті, можна з’ясувати, хто її спричинив. Це є передумовою для зобов’язання орендаря усунути її.
У разі незгоди зафіксуйте різні думки в акті
Мета огляду — якомога об’єктивніше зафіксувати стан квартири. Однак не завжди однозначно, чи плінтус, наприклад, лише трохи зношений, чи пошкоджений. Якщо оцінки розходяться, обидві сторони мають право внести до акта власну відмінну оцінку. Пам’ятайте: спірні моменти бажано підтверджувати фотографіями.
Важливо: Оскільки обидві сторони підписують акт приймання-передачі квартири, не можна ігнорувати відмінну думку.
Додаткові домовленості та недоліки, виявлені пізніше
В акті слід також зафіксувати усні домовленості. Якщо одна зі сторін погоджується усунути недолік, це має випливати з документа. Те саме стосується відмови від усунення.
У цьому контексті проблемними є недоліки або обіцянки, які не зафіксовані письмово. Якщо, наприклад, сторона договору не дотримується усних домовленостей, інша сторона повинна довести це порушення. Аналогічна ситуація з недоліками, виявленими пізніше. Тому діє правило: усі домовленості слід заносити до акта.
Що станеться, якщо домовленості немає?
Оскільки акт приймання-передачі квартири юридично не є обов’язковим, ви можете відмовитися від цього документа. Однак у разі сумнівів тоді виникає ситуація, коли слово однієї сторони протиставляється слову іншої.
Якщо одна зі сторін відмовляється спільно зафіксувати стан квартири, інша може залучити майстра або експерта для документування недоліків. Також нейтральна третя особа, наприклад сусід, загалом може виступити в цій ролі як свідок. Важливо: огляд квартири має відбуватися під час передачі, тобто безпосередньо до або після неї. Чим довший проміжок між цими подіями, тим менше ясності щодо фактичного стану квартири.
Висновок: Не покладайтеся на "не відмовляйтеся від акта приймання-передачі квартири!
Чіткий перелік недоліків під час зміни орендаря є ознакою належної практики. Більше того: складання акта забезпечує обов’язковість для обох сторін і певну правову визначеність.
Орендодавець згодом не зможе стверджувати, що орендар пошкодив квартиру або не виконав необхідний косметичний ремонт. Орендар не зможе заявляти претензії щодо недоліків, які він мав побачити під час приймання квартири. Крім того, цей документ допомагає визначити знос у період між заселенням і виселенням, а також, можливо, необхідний косметичний ремонт.
Важливо: підписуйте цей документ лише під час передання квартири. Не погоджуйтеся на передання без акта. Передання ключів і детальний опис стану квартири в день її передання становлять єдине ціле.