| Тип | Плоская земля |
|---|---|
| Этаж | 0 |
| Жилая площадь, ок. | 55 m² |
| Год построен | 1909 |
| Доступно с | По договорённости |
|---|---|
| Комнаты | 2,5 |
| Ванные комнаты | 1 |
| Тип топлива | Газ |
| Состояние | Хорошо сохранившийся |
|---|
| Цена покупки | 215.000 € |
|---|---|
| Цена за м² | 3 909,09 €/m² |
| Комиссия | Нет комиссии для покупателей |
Вычислить с помощью этой цены покупки. Каждое предположение можно редактировать, и все цифры необязательные оценки.
Первоначальный платеж оценивается как сумма кредита × (процент + погашение) ÷ 12. Индивидуальные условия кредитования, специальные выплаты и дополнительные сборы не включены. Расходы на налоговое, нотариальное и агентское обслуживание могут отличаться в вашем случае. Это не предложение о финансировании или финансовая консультация.
Ваши вводы рассчитываются только в этом браузере и не сохраняются и не отправляются в TraumImmo.
Больше финансовых калькуляторов и предположенийВ востребованном и стабильном с точки зрения стоимости районе столицы федеральной земли эта добротная квартира в собственности продаётся без комиссии. Объект расположен в ухоженном многоквартирном доме, который впечатляет своей исторической субстанцией и статусом объекта культурного наследия. Для инвестора это означает не только приобретение стабильного по стоимости материального актива, но прежде всего доступ к эксклюзивным налоговым условиям, которые могут устойчиво оптимизировать доходность после уплаты налогов.
Квартира с 2,5 комнатами, расположенная на высоком первом этаже, отличается эффективной планировкой на площади около 55,7 м². Помещения находятся в ухоженном состоянии; светлые жилые зоны с ламинированным полом сочетаются с функционально облицованными плиткой зонами кухни и ванной комнаты. В ванной комнате с естественным освещением установлена ванна. Существенный плюс с точки зрения эксплуатации: имеющаяся встроенная кухня прямо не включена в аренду, а лишь предоставлена в пользование, что минимизирует риск расходов на обслуживание для собственника.
Техническое оснащение соответствует современным требованиям: установлены пластиковые окна с изолирующим остеклением и автономное газовое отопление поэтажного типа (прямое приобретение газа без предварительных расходов). Благодаря самостоятельному регулированию отопления арендатор сам контролирует свои расходы. Отдельная кладовая в подвале дополняет жилое пространство. В связи с охраной памятника обязанность предоставлять энергетический паспорт отсутствует, что дополнительно упрощает управление недвижимостью.
Помимо обычной амортизации здания (AfA) в размере 2,5 % для объектов, построенных до 1925 года, статус объекта культурного наследия в соответствии с § 7i EStG предоставляет значительные возможности для амортизации будущих ремонтных работ. Кроме того, согласно новому закону о земельном налоге федеральной земли Баден-Вюртемберг объект пользуется снижением налоговой ставки на 10 %.
Почему эта инвестиция выгодна для вас: в центре Штутгарта обычно действуют дорогие коэффициенты цены покупки от 26 до 30 (что означает низкую доходность менее 3,5 %), тогда как здесь вы приобретаете объект по абсолютной фиксированной цене с доходностью от валовой арендной платы выше средней — 4,77 % — и коэффициентом цены покупки всего 20,9. Все факторы, снижающие стоимость (например, умеренно отремонтированное состояние и газовое поэтажное отопление), уже полностью и с запасом учтены в этом низком коэффициенте. Здесь вы покупаете реальную материальную основу с резервом на будущее.
Надёжное формирование резервов: товарищество собственников ведёт хозяйственную деятельность предусмотрительно и основательно. Доля резервного фонда для по состоянию на 31.12.2025 эта квартира имеет привлекательный резерв в размере 3 312,84 €, что по отношению к покупной цене представляет собой превосходную коммерческую подушку безопасности. При ежемесячном домовом сборе всего 204,00 € (из которых не перекладываемые расходы составляют чрезвычайно низкие 462,84 € в год) текущие эксплуатационные расходы для вас как арендодателя остаются максимально предсказуемыми. Вы приобретаете экономически здоровый объект с реальным запасом на будущее.
Технологии, обеспечивающие будущее, и идеальное состояние: автономная газовая квартирная система отопления, что подтверждается документально, ежегодно профессионально обслуживается и находится в безупречном, надёжном рабочем состоянии. Поскольку арендатор рассчитывается за отопление напрямую с поставщиком энергии, у вас как собственника отсутствуют какие-либо бюрократические расходы или риски финансового авансирования. Благодаря собственному режиму отопления арендатор также полностью самостоятельно контролирует свои расходы.
Квартира впечатляет продуманной и превосходно сдаваемой в аренду планировкой, которая оптимально использует площадь. Уютная лоджия приглашает расслабиться и заметно повышает комфорт проживания в городской среде. В жилых помещениях уложен неподвластный времени ламинат, а кухня и ванная комната функционально облицованы плиткой. Ванная комната с естественным освещением является настоящим плюсом на рынке аренды и оснащена привлекательной ванной. Встроенная кухня, уже включённая в покупную цену, находится в ухоженном, обычном состоянии и идеально завершает общий образ этого добротного объекта недвижимости.
Экономические показатели
-Продажа от собственника по фиксированной цене: абсолютно без комиссии (экономия около 7 500 € при покупке).
-Покупная цена: 215 000,00 € (фиксированная цена).
-Текущая чистая арендная плата: 855,00 € в месяц (10 260,00 € в год / 15,35 € за м²).
-Целевая чистая арендная плата (потенциал): 983,25 € в месяц (11 799,00 € в год / 17,65 € за м²).
-Высокая доходность: сильная текущая валовая доходность от аренды 4,77 % с быстрым увеличением до целевой доходности свыше 5,4 % (точно 5,49 %).
-Текущий домовой сбор: 204,00 € в месяц (из них не перекладываемые расходы: всего 462,84 € в год).
-Резервы, обеспечивающие будущее: ежегодное отчисление 576,00 €; доля резерва уже составляет 3 312,84 € (общий резерв WEG: 34 508,74 € по состоянию на 31.12.2025).
-Минимизированный риск арендодателя: встроенная кухня по договору предоставляется только в пользование.Безупречная техника: автономный газовый котёл в исправном состоянии с непрерывным ежегодным интервалом технического обслуживания.
-Защита по GEG (бонус за статус памятника): полное предусмотренное законом освобождение от дорогостоящих обязательств по энергетической санации в соответствии с Законом об энергетике зданий (GEG), а также отсутствие обязанности предоставлять энергетический сертификат.
-Налоговый ускоритель для людей с высоким доходом: официальный статус памятника архитектуры с эксклюзивными специальными амортизационными отчислениями согласно § 7i EStG (100 % вычет расходов на санацию), а также повышенной амортизацией старого здания в размере 2,5 % в год для активного снижения вашей налоговой нагрузки.
Ваш пункт назначения переходит на Карты Google только тогда, когда вы отправляете форму. TraumImmo не хранит и не регистрирует ее.
Шваренбергштрассе относится к самым востребованным и оживлённым развивающимся районам столицы земли. Местоположение квартиры идеально сочетает городскую жизнь с тихими местами для отдыха. Разнообразные магазины повседневного спроса, супермаркеты, а также разнообразная ресторанная сцена находятся в непосредственной близости, в пешей доступности.
Связь с общественным транспортом превосходна: остановки Stadtbahn «Bergfriedhof» (U4) и «Ostendplatz» (U4, U9), а также важные автобусные маршруты находятся в нескольких минутах ходьбы и менее чем за 10 минут доставят вас или ваших арендаторов прямо в центр Штутгарта и к главному вокзалу. Высокую рекреационную ценность и качество жизни обеспечивают всемирно известные зоны отдыха прямо у порога: идиллическая Уландсхёэ, а также обширный парк виллы Берг удобно доступны пешком. Это первоклассное сочетание полностью развитой инфраструктуры и высокого качества местоположения гарантирует стабильно высокий спрос на аренду в долгосрочной перспективе и обеспечивает устойчивый рост стоимости этой недвижимости, являющейся памятником архитектуры.
1.480.000 € Большая квартира-мезонет мечты с двумя террасами, гаражом и панорамным видом70184 Stuttgart Stuttgart-Süd
215.000 € Доходная жемчужина — памятник архитектуры в Штутгарте-Ост: высокая AfA, коэффициент 20,9 (без комиссии!)70184 Stuttgart
249.500 € Налогово привлекательная инвестиция в Штаммхайм-Зюд с надёжным арендатором (без комиссии)70439 Stuttgart– Stammheim
