تُعد تكاليف التدفئة عاملًا كبيرًا من عوامل التكلفة في العقارات المؤجرة. وهي، إلى جانب تكاليف الطاقة والتشغيل الأخرى، تنتمي إلى ما يُسمى «الإيجار الثاني». تتم الفوترة إما مباشرةً بين المستأجر ومورّد الخدمة، أو في إطار فاتورة التدفئة السنوية و/أو فاتورة التكاليف الإضافية. ويتكرر نشوء النزاعات بين المستأجر والمؤجر في هذا الشأن. نوضح لكم: كيف يمكن حساب تكاليف التدفئة وما المتطلبات القائمة؟
الأساس القانوني هو لائحة تكاليف التدفئة
يجوز للمؤجر تحميل المستأجرين تكاليف الماء الساخن والتدفئة وفقًا لـ § 2 النقطة 4 من لائحة تكاليف التشغيل (BetrKV). وما الذي يندرج تحديدًا ضمن تكاليف التدفئة وكيف يجوز للمؤجرين إصدار فواتيرها، فهو منصوص عليه في لائحة تكاليف التدفئة (HeizkostenV).
مهم: لا تنطبق اللائحة إلا على المباني السكنية متعددة الأسر المؤجرة والمزودة بتدفئة مركزية أو بإمداد بالتدفئة عن بُعد. ويُستثنى من ذلك المنزلان اللذان يقيم فيهما المالك، وكذلك المباني التي تعتمد في معظم إمداداتها على الطاقات المتجددة (الطاقة الشمسية، الرياح، المضخة الحرارية، التوليد المشترك للطاقة والحرارة)، والمنازل السلبية (التي يقل احتياجها من الطاقة عن 15 kWh/qm)، ومساكن الطلاب والمباني المماثلة، فضلًا عن المنازل التي يكون فيها تركيب تقنيات قراءة العدادات مكلفًا بصورة غير متناسبة.
لائحة تكاليف التدفئة الجديدة
تم تعديل نص القانون أو استكماله منذ ذلك الحين بموجب اللائحة الخاصة بـ تعديل لائحة تكاليف التدفئة. وتسري التعديلات منذ ديسمبر 2021. وتراعي التوضيحات التالية كلا الأساسين.
ما هي تكاليف التدفئة؟
تشكّل تكاليف الطاقة البحتة، بما في ذلك تكاليف توريد الغاز أو النفط أو التدفئة عن بُعد أو الخشب أو أنواع الوقود المماثلة، أكبر بند من بنود التكاليف في العديد من الفواتير. إلا أن المصطلح يشمل نفقات أكثر بكثير. ويجوز تحميل المستأجرين، على سبيل المثال، أيضًا
- تكاليف الماء الساخن الموفَّر بواسطة نظام التدفئة،
- الكهرباء اللازمة للتشغيل،
- نفقات أعمال الصيانة،
- تكاليف تنظيف النظام وغرفة التدفئة،
- تكاليف منظف المداخن،
- تكاليف الخدمة الناشئة (القراءة بواسطة أطراف ثالثة).
كيف يجوز حساب تكاليف التدفئة؟
لا تتعلق لائحة تكاليف التدفئة إلا بالشقق المؤجرة التي يتم تزويدها عبريتم تزويدها بالتدفئة المركزية أو بالتدفئة عن بُعد. يفترض العديد من المستأجرين أن التكاليف تُحتسب حسب الاستهلاك. إلا أن هذا غير صحيح. يحدد المشرّع في § 6 من لائحة تكاليف التدفئة (HeizkostenV) إطارًا للمحاسبة. وبناءً على ذلك، يجب احتساب ما لا يقل عن 50 بالمائة من التكاليف حسب الاستهلاك. أما التكاليف الأخرى المتكبدة، ولا سيما البنود غير المرتبطة بالاستهلاك مثل الصيانة أو التنظيف، فيجوز للمؤجر توزيعها وفقًا لنسبة مساحة السكن والاستخدام. وبذلك يدفع المستأجرون الذين يشغلون شقة أكبر، نسبيًا، تكاليف تدفئة أعلى قليلًا من المستأجرين الذين يشغلون شقة صغيرة. ويجب تحديد أساس المحاسبة في عقد الإيجار. ووفقًا للخبرة، تصل نسبة التكاليف المحتسبة حسب الاستهلاك إلى 70 بالمائة.
كيف يتم تحديد تكاليف التدفئة؟
تتمثل نقطة مهمة أخرى في تحديد الاستهلاك. وهذا الأمر يؤدي أيضًا كثيرًا إلى نزاعات بين المستأجرين والمؤجرين. ومن المفترض أن تراعي لائحة تكاليف التدفئة المعدلة المذكورة أعلاه ذلك. فهي تحدد نماذج المحاسبة التي يجب على المؤجر استخدامها.
وفقًا للأحكام المعدلة منذ نهاية عام 2021، يجب على المؤجرين من حيث المبدأ قياس الاستهلاك. ويمكن تحقيق ذلك باستخدام ما يسمى بعدادات كمية تكاليف التدفئة أو أجهزة توزيع تكاليف التدفئة. ولهذا الغرض، يجب تركيب نظام تسجيل مناسب في الشقق وتقنيات التدفئة واستخدامه. كما تنص اللائحة المعدلة على قراءة البيانات عن بُعد. ويجب أن تعمل تقنية القراءة عن بُعد بشكل مستقل عن الشركة المصنعة، أي أن تكون «قابلة للتشغيل البيني» و«متوافقة مع بوابة العداد الذكي» (SMGW). وإذا لم تكن قراءة كميات الاستهلاك عن بُعد ممكنة بعد، فيجب تحديث هذه التجهيزات حتى نهاية عام 2026. وتسري مهلة ممتدة حتى نهاية عام 2031 على الأنظمة غير المتوافقة التي تم تركيبها قبل عام أو بعد عام من دخول لائحة تكاليف التدفئة المعدلة حيز التنفيذ.
المهم هنا: يجب أن تستند المحاسبة إلى بيانات مقاسة. ولم تعد التقديرات البحتة مسموحة. وهذا يعني أن على المستأجر قبول تركيب أجهزة قياس أو تقنيات أخرى.
متى يتم تحديد تكاليف التدفئة؟
نظرًا لأن بيانات الاستهلاك المتراكمة تنشأ أساسًا في الشتاء، يجب تسجيل البيانات مرتين سنويًا على الأقل وإبلاغ المستأجرين بها. وعند نقل البيانات إلكترونيًا أو بناءً على طلب المستأجر، يلتزم المؤجر بتوفير هذه البيانات كل ثلاثة أشهر. ومنذ يناير 2022، يجب حتى إرسال البيانات المقروءة عن بُعد شهريًا.
ما الذي يجب أن هل تتضمن الإشعار بتكاليف التدفئة؟
بالإضافة إلى الالتزام بالقراءة عن بُعد، توجد متطلبات على المؤجرين بشأن المعلومات التي يجب عليهم توفيرها أيضًا. وتشمل هذه:
- الاستهلاك بالكيلوواط/ساعة،
- تكاليف الطاقة/مواد الوقود،
- مادة الوقود وتركيبتها،
- بيان انبعاثات CO2 الناتجة،
- مقارنة البيانات الحالية بالعام السابق (بعد تصحيحها مناخيًا)،
- مقارنة البيانات الحالية بفئة المستخدمين (بعد تصحيحها مناخيًا).
تهدف هذه البيانات إلى تزويد المستأجرين بمزيد من المعلومات حول سلوكهم في التدفئة. ومن المفترض، على وجه الخصوص، أن تسهم المقارنة بالعام السابق وبالمستخدمين (المستأجرين) الآخرين النموذجيين في توضيح إمكانات التوفير وتحسين السلوك الخاص خلال فترة التدفئة.
متى تتم محاسبة تكاليف التدفئة؟
بصرف النظر عن الالتزام بالإبلاغ، تتم محاسبة تكاليف التدفئة grundsätzlich مرة واحدة سنويًا. وكقاعدة عامة، يدفع المستأجر دفعة مقدمة شهرية ضمن ما يسمى بالتكاليف الجانبية، وتتم تسويتها معها. وتكون محاسبة تكاليف التدفئة عادةً جزءًا من محاسبة تكاليف التشغيل.
تنطبق المتطلبات التالية:
- يجب على المؤجر محاسبة تكاليف التدفئة لسنة واحدة.
- لا يشترط أن تتطابق سنة المحاسبة مع السنة التقويمية (فمثلًا يُسمح بإجراء المحاسبة من مارس إلى فبراير).
- يجب أن تتضمن المحاسبة البيانات المذكورة أعلاه الخاصة بإشعارات الاستهلاك، وكذلك، من بين أمور أخرى، الاستهلاك، وفئة الوقود، والتكاليف الإجمالية، والتكاليف الجانبية، ومفتاح توزيع التكاليف، ومساحة السكن المدفأة، والدفعات المقدمة المسددة، والفرق الناتج عن المحاسبة.
- يجب تقديم المحاسبة في موعد أقصاه اثنا عشر شهرًا بعد انتهاء فترة المحاسبة.
- إذا نتجت مطالبات على المستأجر تتجاوز المبالغ الإجمالية للتكاليف الجانبية المدفوعة، فيجب أيضًا تقديمها بعد سنة واحدة من انتهاء فترة المحاسبة. أما الأرصدة المستحقة للمستأجر، فيجب دفعها حتى في وقت لاحق.
- يمكن للمستأجرين الاعتراض على المحاسبة حتى مرور سنة واحدة على إصدارها.
خصوصية: تغيير المستأجر أثناء فترة المحاسبة
لا تحدث تغييرات المستأجرين دائمًا في نهاية فترة المحاسبة. وتنطبق على التغييرات «خلال السنة» القاعدة التالية: يدفع كل مستأجر فقط حصته من تكاليف التدفئة التي نشأت خلال مدة إيجاره التعاقدية. ولا يهم في ذلك ما إذا كان قد تم إخلاء الشقة مبكرًا أو استئجارها متأخرًا. إن يجب على المؤجر تحديد قيم الاستهلاك عند الانتقال إلى المسكن وعند مغادرته، ولكن لا يجوز له إجراء المحاسبة قبل موعدها. ويتعين على المستأجر المغادر الانتظار حتى موعد المحاسبة النظامية.
خصوصية: من يدفع تكاليف شغور المسكن؟
عند تغيير السكن، قد تظل العين المؤجرة شاغرة لفترة طويلة. ولا يجوز أن يتحمل المستأجرون الآخرون تبعات هذا الشغور. يجب على المؤجر أن يحدد، بصورة اعتيادية، إجمالي تكاليف التدفئة المستحقة عن هذه الشقة خلال تلك الفترة. إلا أن المبلغ المحسوب يكون على عاتقه. ولا يجوز له توزيعه على المستأجرين الآخرين، بل يجب عليه خصمه من إجمالي تكاليف التدفئة. ويشمل ذلك أيضًا التكاليف النسبية مثل تكاليف الصيانة والتنظيف وقراءة البيانات.