Расходы на отопление являются существенной статьёй затрат при аренде недвижимости. Вместе с другими расходами на энергию и эксплуатацию они относятся к так называемой «второй арендной плате». Расчёт производится либо непосредственно между арендатором и поставщиком, либо в рамках ежегодного расчёта расходов на отопление и/или дополнительных эксплуатационных расходов. Между арендатором и арендодателем при этом снова и снова возникают споры. Мы разъясняем: как рассчитать расходы на отопление и какие требования необходимо соблюдать?
Правовой основой является Положение о расходах на отопление
Согласно § 2 пункту 4 Положения об эксплуатационных расходах (BetrKV), арендодатель может переложить на арендаторов расходы на горячую воду и отопление. Что именно относится к расходам на отопление и как арендодатель может их рассчитывать, установлено в Положении о расходах на отопление (HeizkostenV).
Важно: Положение распространяется только на сдаваемые в аренду многоквартирные дома с центральным отоплением или централизованным теплоснабжением. Исключение составляют двухквартирные дома, в которых проживает собственник, а также здания, преимущественно снабжаемые энергией из возобновляемых источников (солнечная энергия, ветер, тепловой насос, комбинированная выработка тепла и электроэнергии), пассивные дома (с потребностью в энергии менее 15 кВт·ч/кв. м), студенческие общежития и аналогичные здания, а также дома, в которых установка счётчиков была бы несоразмерно дорогой.
Новое Положение о расходах на отопление
Текст закона тем временем был изменён или дополнен постановлением об изменении Положения о расходах на отопление. Изменения действуют с декабря 2021 года. В нижеследующих разъяснениях учитываются обе правовые основы.
Что относится к расходам на отопление?
В большинстве расчётов наибольшую статью расходов составляют непосредственно затраты на энергию вместе с расходами на поставку газа, нефти, централизованного теплоснабжения, древесины или аналогичного топлива. Однако это понятие включает значительно больше расходов. Распределению также подлежат, например,
- расходы на горячую воду, предоставляемую отопительной установкой,
- необходимая электроэнергия для эксплуатации,
- расходы на техническое обслуживание,
- расходы на очистку установки и помещения отопительной системы,
- расходы на услуги трубочиста,
- возникающие сервисные расходы (снятие показаний третьими лицами).
Как можно рассчитывать расходы на отопление?
Положение о расходах на отопление распространяется только на арендные квартиры, которые отапливаются через центральное отопление или централизованное теплоснабжение. Многие арендаторы исходят из того, что расходы должны рассчитываться по фактическому потреблению. Однако это неверно. Законодатель устанавливает в § 6 HeizkostenV рамки для расчёта. Согласно им, не менее 50 процентов расходов должны рассчитываться по потреблению. Оставшиеся расходы, особенно не зависящие от потребления статьи, такие как техническое обслуживание или уборка, арендодатель вправе распределять пропорционально жилой и полезной площади. Поэтому арендаторы квартир большей площади в соотношении платят несколько больше за отопление, чем арендаторы небольших квартир. Основа расчёта должна быть зафиксирована в договоре аренды. Как показывает опыт, доля расходов, рассчитываемых по потреблению, составляет до 70 процентов.
Как определяются расходы на отопление?
Ещё одним важным моментом является определение потребления. Из-за этого арендаторы и арендодатели также часто вступают в споры. Указанное выше изменённое постановление о расходах на отопление должно учитывать эту проблему. Оно устанавливает модели расчёта, которые обязан использовать арендодатель.
Согласно положениям, изменённым в конце 2021 года, арендодатели в принципе обязаны измерять потребление. Это возможно с помощью так называемых счётчиков количества тепла или распределителей затрат на отопление. Для этого в квартирах и отопительной системе необходимо установить и использовать подходящую систему учёта. Изменённое постановление также предписывает дистанционное считывание данных. Технология дистанционного считывания должна работать независимо от производителя, то есть быть «интероперабельной» и «совместимой со smart-meter gateway» (SMGW). Если дистанционное считывание объёмов потребления ещё невозможно, такие устройства необходимо установить дополнительно до конца 2026 года. Продлённый срок до конца 2031 года действует для несовместимых установок, которые были смонтированы за год до или после вступления в силу новой редакции постановления о расходах на отопление.
Важно: расчёт должен основываться на измеренных данных. Простые оценки больше не разрешены. Это означает, что арендатор должен согласиться на установку измерительных приборов или других технологий.
Когда необходимо определять расходы на отопление?
Поскольку накапливаемые данные о потреблении формируются прежде всего зимой, данные необходимо фиксировать и сообщать арендаторам не менее двух раз в год. При электронной передаче данных или по желанию арендатора арендодатель обязан предоставлять эти данные ежеквартально. С января 2022 года данные, полученные дистанционно, необходимо передавать даже ежемесячно.
Что необходимо «содержать сообщение о расходах на отопление?
Помимо обязанности по дистанционному считыванию показаний, для арендодателей существуют требования относительно того, какую дополнительную информацию они должны предоставлять. К ней относятся:
- потребление в кВт·ч,
- стоимость энергии/топлива,
- топливо и его состав,
- указание на вызванные выбросы CO2,
- сравнение текущих данных с данными за предыдущий год (с поправкой на климат),
- сравнение текущих данных с данными по категории пользователей (с поправкой на климат).
Эти сведения должны предоставлять арендаторам больше информации об их поведении в отношении отопления. В частности, сравнение с предыдущим годом и с типичными другими пользователями (арендаторами) должно способствовать выявлению потенциала экономии и оптимизации собственного поведения в отопительный период.
Когда производится расчёт расходов на отопление?
Независимо от обязанности предоставлять информацию, расчёт расходов на отопление, как правило, производится один раз в год. Обычно арендатор в рамках так называемых дополнительных расходов ежемесячно вносит авансовый платёж, который засчитывается в счёт этих расходов. Расчёт расходов на отопление, как правило, является частью расчёта эксплуатационных расходов.
Действуют следующие требования:
- Арендодатель должен произвести расчёт расходов на отопление за один год.
- Расчётный год не обязан совпадать с календарным годом (например, разрешается производить расчёт за период с марта по февраль).
- В расчёте должны содержаться указанные выше сведения из сообщений о потреблении, а также, в частности, потребление, класс топлива, общие расходы, дополнительные расходы, ключ распределения расходов, размер отапливаемой жилой площади, внесённые авансовые платежи и разница, вытекающая из расчёта.
- Расчёт должен быть предоставлен не позднее двенадцати месяцев после окончания расчётного периода.
- Если помимо внесённых фиксированных сумм дополнительных расходов возникают требования к арендатору, они также должны быть предъявлены в течение одного года после окончания расчётного периода. Положительное сальдо в пользу арендатора, напротив, может быть выплачено и позднее.
- Арендаторы могут подать возражение против расчёта в течение одного года после его выставления.
Особенность: смена арендатора в течение расчётного периода
Смена арендатора происходит не всегда в конце расчётного периода. Для смены «в течение года» действует следующее: каждый арендатор оплачивает только ту долю расходов на отопление, которая возникла в период его договорной аренды. При этом не имеет значения, была ли квартира освобождена досрочно или заселение произошло с опозданием. Арендодатель должен при въезде и выезде определить показатели потребления, но не выставлять счёт досрочно. Выезжающий арендатор должен дождаться обычного расчёта.
Особенность: кто оплачивает простой?
При смене жильцов объект аренды может длительное время пустовать. Этот простой не должен ложиться на других арендаторов. За этот период арендодатель должен в обычном порядке определить все расходы на отопление, приходящиеся на данную квартиру. Однако рассчитанная сумма относится на его счёт. Он не вправе распределять её между другими арендаторами, а должен вычесть её из общей суммы расходов на отопление. Сюда также входят долевые расходы, например на техническое обслуживание, очистку и считывание данных.