किराये की संपत्तियों में हीटिंग लागत एक महत्वपूर्ण खर्च होती है। अन्य ऊर्जा और संचालन लागतों के साथ ये तथाकथित „दूसरे किराये“ का हिस्सा हैं। बिलिंग या तो किरायेदार और आपूर्तिकर्ता के बीच सीधे होती है या वार्षिक हीटिंग और/या अतिरिक्त लागत के बिल के हिस्से के रूप में की जाती है। इस संबंध में किरायेदार और मकान-मालिक के बीच बार-बार विवाद होते हैं। हम स्पष्ट करते हैं: हीटिंग लागत की गणना कैसे की जा सकती है और कौन-सी आवश्यकताएँ लागू होती हैं?
कानूनी आधार हीटिंग लागत विनियमन है
मकान-मालिक संचालन लागत विनियमन की § 2 बिंदु 4 (BetrKV) के अनुसार गर्म पानी और हीटिंग की लागत किरायेदारों पर डाल सकता है। हीटिंग लागत में वास्तव में क्या शामिल है और मकान-मालिक इनका बिल कैसे बना सकते हैं, यह हीटिंग लागत विनियमन (HeizkostenV) में निर्धारित है।
महत्वपूर्ण: यह विनियमन केवल केंद्रीय हीटिंग या दूरस्थ हीटिंग आपूर्ति वाले किराये के बहु-परिवार भवनों पर लागू होता है। इसमें वे दो-परिवार वाले मकान शामिल नहीं हैं जिनमें मालिक रहता है, तथा ऐसे भवन भी नहीं जिनकी अधिकांश आपूर्ति नवीकरणीय ऊर्जा (सौर, पवन, हीट पंप, संयुक्त ताप-विद्युत उत्पादन) से होती है, पैसिव हाउस (15 kWh/qm से कम ऊर्जा आवश्यकता), छात्रावास और समान भवन, तथा वे मकान जिनमें रीडिंग तकनीक की स्थापना अनुपातहीन रूप से महंगी होगी।
नया हीटिंग लागत विनियमन
कानूनी पाठ में हीटिंग लागत विनियमन में संशोधन संबंधी विनियमन द्वारा अब संशोधन या पूरक किया गया है। ये परिवर्तन दिसंबर 2021 से लागू हैं। निम्नलिखित विवरण दोनों आधारों को ध्यान में रखते हैं।
हीटिंग लागत क्या हैं?
कई बिलों में सबसे बड़ा खर्च गैस, तेल, दूरस्थ हीटिंग, लकड़ी या समान ईंधनों के लिए शुद्ध ऊर्जा लागत और आपूर्ति लागत होती है। हालांकि, इस अवधारणा में इससे कहीं अधिक खर्च शामिल हैं। उदाहरण के लिए, निम्नलिखित लागतें भी किरायेदारों पर डाली जा सकती हैं:
- हीटिंग प्रणाली द्वारा उपलब्ध कराए गए गर्म पानी की लागत,
- संचालन के लिए आवश्यक बिजली,
- रखरखाव कार्यों के खर्च,
- प्रणाली तथा हीटिंग कक्ष की सफाई की लागत,
- चिमनी सफाईकर्मी की लागत,
- उत्पन्न होने वाली सेवा लागत (तीसरे पक्ष द्वारा रीडिंग)।
हीटिंग लागत की गणना कैसे की जा सकती है?
हीटिंग लागत विनियमन केवल उन किराये के आवासों पर लागू होता है जो केंद्रीय हीटिंग या दूरस्थ हीटिंग द्वारा आपूर्ति की जाती है। कई किरायेदार मानते हैं कि लागत की गणना खपत के आधार पर की जानी चाहिए। हालांकि, यह सही नहीं है। कानून निर्माता § 6 HeizkostenV में बिलिंग के लिए एक ढांचा निर्धारित करता है। इसके अनुसार, कम से कम 50 प्रतिशत लागत की गणना खपत के आधार पर की जानी चाहिए। शेष होने वाली लागतें, विशेष रूप से खपत से स्वतंत्र मदें जैसे रखरखाव या सफाई, मकान-मालिक आनुपातिक आवासीय और उपयोग क्षेत्रफल के अनुसार किरायेदारों पर डाल सकता है। इसलिए बड़े अपार्टमेंट वाले किरायेदार, छोटे अपार्टमेंट वाले किरायेदारों की तुलना में अनुपातिक रूप से कुछ अधिक हीटिंग लागत चुकाते हैं। बिलिंग का आधार किरायानामे में निर्धारित किया जाना चाहिए। अनुभव के अनुसार, खपत के आधार पर बिल की जाने वाली लागत का हिस्सा 70 प्रतिशत तक होता है।
हीटिंग लागत कैसे निर्धारित की जानी चाहिए?
एक अन्य महत्वपूर्ण बिंदु खपत का निर्धारण है। इस विषय पर भी किरायेदार और मकान-मालिक अक्सर विवाद में पड़ जाते हैं। ऊपर उल्लिखित संशोधित हीटिंग लागत अध्यादेश का उद्देश्य इसी का समाधान करना है। यह उन बिलिंग मॉडलों को निर्धारित करता है, जिनका उपयोग मकान-मालिक को करना आवश्यक है।
2021 के अंत से लागू संशोधित प्रावधानों के अनुसार, मकान-मालिकों को मूल रूप से खपत मापनी होगी। यह तथाकथित हीटिंग लागत मात्रा मीटर या हीटिंग लागत वितरकों द्वारा संभव है। इसके लिए अपार्टमेंटों और हीटिंग तकनीक में एक उपयुक्त रिकॉर्डिंग प्रणाली स्थापित करके उसका उपयोग करना होगा। संशोधन अध्यादेश में यह भी निर्धारित किया गया है कि डेटा को दूरस्थ रूप से पढ़ा जाए। दूरस्थ रीडिंग तकनीक निर्माता-स्वतंत्र रूप से काम करनी चाहिए, अर्थात „इंटरऑपरेबल“ और „स्मार्टमीटर-गेटवे-कम्पैटिबल“ (SMGW) होनी चाहिए। यदि अभी तक खपत की मात्रा को दूरस्थ रूप से पढ़ना संभव नहीं है, तो ऐसी व्यवस्थाओं को 2026 के अंत तक बाद में स्थापित करना होगा। गैर-संगत प्रणालियों के लिए 2031 के अंत तक विस्तारित अवधि लागू होती है, जिन्हें संशोधित हीटिंग लागत अध्यादेश के लागू होने से एक वर्ष पहले या बाद में स्थापित किया गया था।
इसमें महत्वपूर्ण बात यह है: बिलिंग मापे गए डेटा पर आधारित होनी चाहिए। केवल अनुमान अब अनुमत नहीं हैं। इसका अर्थ है कि किरायेदार को मीटर या अन्य तकनीकों की स्थापना स्वीकार करनी होगी।
हीटिंग लागत कब निर्धारित की जानी चाहिए?
चूंकि संचित खपत डेटा मुख्य रूप से सर्दियों में उत्पन्न होता है, इसलिए डेटा वर्ष में कम से कम दो बार दर्ज करके किरायेदारों को सूचित किया जाना चाहिए। इलेक्ट्रॉनिक डेटा प्रसारण या किरायेदार के अनुरोध पर, मकान-मालिक इन डेटा को त्रैमासिक रूप से उपलब्ध कराने के लिए बाध्य है। जनवरी 2022 से दूरस्थ रूप से पढ़े गए डेटा को मासिक रूप से भी भेजना आवश्यक है।
क्या आवश्यक है हीटिंग लागत की सूचना में क्या शामिल होना चाहिए?
दूरस्थ रीडिंग की बाध्यता के अतिरिक्त, मकान-मालिकों के लिए यह भी निर्धारित है कि उन्हें कौन-सी जानकारी अतिरिक्त रूप से उपलब्ध करानी होगी। इनमें शामिल हैं:
- kWh में खपत,
- ऊर्जा/ईंधन की लागत,
- ईंधन और उसकी संरचना,
- उत्पन्न CO2 उत्सर्जनों का विवरण,
- पिछले वर्ष की तुलना में वर्तमान डेटा (जलवायु-समायोजित),
- उपयोगकर्ता श्रेणी की तुलना में वर्तमान डेटा (जलवायु-समायोजित)।
इन विवरणों का उद्देश्य किरायेदारों को उनके हीटिंग व्यवहार के बारे में अधिक जानकारी देना है। विशेष रूप से पिछले वर्ष और सामान्य अन्य उपयोगकर्ताओं (किरायेदारों) के साथ तुलना से बचत की संभावनाओं को स्पष्ट करने और हीटिंग अवधि में अपने व्यवहार को अनुकूलित करने में सहायता मिलनी चाहिए।
हीटिंग लागत का हिसाब कब किया जाता है?
सूचना देने की बाध्यता से स्वतंत्र रूप से, हीटिंग लागत का हिसाब मूलतः वर्ष में एक बार किया जाता है। सामान्यतः किरायेदार तथाकथित सहायक लागतों के तहत मासिक अग्रिम भुगतान करता है, जिसे हिसाब में समायोजित किया जाता है। हीटिंग लागत का हिसाब सामान्यतः परिचालन लागत के हिसाब का हिस्सा होता है।
निम्नलिखित प्रावधान लागू होते हैं:
- मकान-मालिक को एक वर्ष की हीटिंग लागत का हिसाब करना होगा।
- हिसाब का वर्ष कैलेंडर वर्ष के समान होना आवश्यक नहीं है (उदाहरण के लिए, मार्च से फरवरी तक हिसाब करना अनुमत है)।
- हिसाब में ऊपर उल्लिखित खपत-सूचनाओं के विवरण के साथ-साथ, अन्य बातों के अलावा, खपत, ईंधन श्रेणी, कुल लागत, सहायक लागत, लागत-वितरण कुंजी, गर्म किए गए आवासीय क्षेत्र का आकार, किए गए अग्रिम भुगतान और हिसाब से उत्पन्न अंतर शामिल होना चाहिए।
- हिसाब, हिसाब अवधि की समाप्ति के बाद अधिकतम बारह महीनों के भीतर उपलब्ध होना चाहिए।
- यदि भुगतान की गई सहायक लागत की एकमुश्त राशि से अधिक दावे किरायेदार के विरुद्ध उत्पन्न होते हैं, तो उन्हें भी हिसाब अवधि की समाप्ति के एक वर्ष के भीतर प्रस्तुत किया जाना चाहिए। इसके विपरीत, किरायेदार के क्रेडिट का भुगतान बाद में भी किया जा सकता है।
- किरायेदार हिसाब जारी किए जाने के बाद एक वर्ष तक उसके विरुद्ध आपत्ति दर्ज करा सकते हैं।
विशेषता: हिसाब अवधि के दौरान किरायेदार का परिवर्तन
किरायेदारों का परिवर्तन हमेशा हिसाब अवधि के अंत में नहीं होता। “वर्ष के दौरान” होने वाले परिवर्तनों के लिए लागू है: प्रत्येक किरायेदार केवल उन हीटिंग लागतों का हिस्सा भुगतान करता है, जो उसकी संविदात्मक किरायेदारी अवधि के दौरान उत्पन्न हुई हैं। इसमें कोई फर्क नहीं पड़ता कि आवास समय से पहले खाली किया गया था या देर से लिया गया था। मकान-मालिक को किरायेदार के आने और जाने पर खपत के मूल्य निर्धारित करने चाहिए, लेकिन उनका समय से पहले हिसाब नहीं करना चाहिए। बाहर जाने वाले किरायेदार को नियमित हिसाब होने तक प्रतीक्षा करनी होगी।
विशेषता: खाली पड़े रहने का खर्च कौन चुकाता है?
मकान बदलने पर कोई किराये की संपत्ति लंबे समय तक खाली रह सकती है। इस खाली अवधि का भार अन्य किरायेदारों पर नहीं डाला जा सकता। मकान-मालिक को इस अवधि के लिए उस Wohnung पर आने वाली कुल हीटिंग लागत सामान्य रूप से निर्धारित करनी होगी। हालांकि, गणना की गई राशि का भार उसी पर होगा। वह इसे अन्य किरायेदारों पर नहीं डाल सकता, बल्कि इसे हीटिंग लागत की कुल राशि से घटाना होगा। इसमें रखरखाव, सफाई और डेटा रीड करने जैसी आनुपातिक लागतें भी शामिल हैं।