Isıtma giderleri, kiralık taşınmazlarda önemli bir maliyet kalemidir. Diğer enerji ve işletme giderleriyle birlikte sözde „ikinci kira“ kapsamına girer. Hesaplaşma ya kiracı ile tedarikçi arasında doğrudan yapılır ya da yıllık ısıtma giderleri ve/veya yan giderler hesaplaşması çerçevesinde gerçekleştirilir. Bu süreçte kiracı ile ev sahibi arasında tekrar tekrar anlaşmazlıklar yaşanır. Açıklığa kavuşturuyoruz: Isıtma giderleri nasıl hesaplanabilir ve hangi şartlar geçerlidir?
Hukuki dayanak Isıtma Giderleri Yönetmeliği’dir
Ev sahibi, sıcak su ve ısıtma giderlerini İşletme Giderleri Yönetmeliği’nin § 2, 4. maddesi (BetrKV) uyarınca kiracılara yansıtabilir. Isıtma giderlerinin tam olarak neleri kapsadığı ve ev sahiplerinin bunları nasıl hesaplayabileceği Isıtma Giderleri Yönetmeliği’nde (HeizkostenV) düzenlenmiştir.
Önemli: Yönetmelik yalnızca merkezi ısıtmalı veya bölgesel ısıtma tedarikli kiralık çok aileli binalar için geçerlidir. Sahibinin oturduğu iki ailelik evler, yenilenebilir enerjilerden (güneş, rüzgâr, ısı pompası, kojenerasyon) ağırlıklı olarak yararlanan binalar, pasif evler (15 kWh/m²’nin altında enerji ihtiyacı), öğrenci yurtları ve benzeri binalar ile ölçüm teknolojisinin kurulmasının orantısız derecede pahalı olacağı evler kapsam dışıdır.
Yeni Isıtma Giderleri Yönetmeliği
Yasa metni, Isıtma Giderleri Yönetmeliği’nin değiştirilmesine ilişkin yönetmelik ile değiştirilmiş veya tamamlanmıştır. Değişiklikler Aralık 2021’den beri geçerlidir. Aşağıdaki açıklamalar her iki hukuki dayanağı da dikkate almaktadır.
Isıtma giderleri nelerdir?
Birçok hesaplaşmada en büyük maliyet kalemini, gaz, yağ, bölgesel ısıtma, odun veya benzeri yakıtlar için saf enerji giderleri ile teslimat giderleri oluşturur. Ancak bu kavram çok daha fazla harcamayı kapsar. Örneğin aşağıdaki giderler de kiracıya yansıtılabilir:
- ısıtma sistemiyle sağlanan sıcak su giderleri,
- işletim için gerekli elektrik,
- bakım çalışmaları giderleri,
- sistemin ve ısıtma odasının temizlenmesi giderleri,
- baca temizleyicisi giderleri,
- ortaya çıkan servis giderleri (üçüncü kişiler tarafından sayaç okuma).
Isıtma giderleri nasıl hesaplanabilir?
Isıtma Giderleri Yönetmeliği yalnızca şu yollarla ısıtılan kiralık konutları kapsar:merkezi ısıtma veya bölgesel ısıtma sistemi tarafından karşılanmaktadır. Birçok kiracı, masrafların tüketime göre hesaplanması gerektiğini varsayar. Ancak bu doğru değildir. Kanun koyucu, HeizkostenV’nin 6. maddesinde hesaplama için bir çerçeve belirlemiştir. Buna göre masrafların en az yüzde 50’si tüketime göre hesaplanmalıdır. Oluşan diğer masrafları, özellikle bakım veya temizlik gibi tüketime bağlı olmayan kalemleri, ev sahibi oransal konut ve kullanım alanına göre kiracılara yansıtabilir. Bu nedenle daha büyük bir dairede oturan kiracılar, küçük bir dairede oturan kiracılara kıyasla orantılı olarak biraz daha fazla ısıtma gideri öder. Hesaplama esasları kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Deneyimlere göre tüketime göre hesaplanan masrafların oranı yüzde 70’e kadar çıkmaktadır.
Isıtma giderleri nasıl belirlenmelidir?
Bir diğer önemli nokta, tüketimin belirlenmesidir. Bu konu da kiracılar ile ev sahipleri arasında sık sık anlaşmazlıklara yol açar. Yukarıda belirtilen değiştirilmiş Isıtma Giderleri Yönetmeliği bunun önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Yönetmelik, ev sahibinin kullanması gereken hesaplama modellerini belirler.
2021 sonundan bu yana değiştirilen hükümlere göre ev sahipleri, kural olarak tüketimi ölçmek zorundadır. Bu, sözde ısıtma gideri miktar sayaçları veya ısıtma gideri dağıtıcılarıyla mümkündür. Bunun için dairelere ve ısıtma sistemine uygun bir kayıt sistemi kurulmalı ve kullanılmalıdır. Değişiklik yönetmeliği ayrıca verilerin uzaktan okunmasını zorunlu kılmaktadır. Uzaktan okuma teknolojisi üreticiden bağımsız çalışmalı, yani “birlikte çalışabilir” ve “akıllı sayaç ağ geçidi uyumlu” (SMGW) olmalıdır. Tüketim miktarlarının uzaktan okunması henüz mümkün değilse, bu tür düzenekler 2026 sonuna kadar sonradan kurulmalıdır. Değiştirilen Isıtma Giderleri Yönetmeliği’nin yürürlüğe girmesinden bir yıl önce veya sonra kurulmuş uyumsuz sistemler için 2031 sonuna kadar uzatılmış bir süre geçerlidir.
Burada önemli olan şudur: Hesaplama, ölçülmüş verilere dayanmalıdır. Salt tahminlere artık izin verilmemektedir. Bu, kiracının ölçüm cihazlarının veya diğer teknolojilerin kurulmasını kabul etmek zorunda olduğu anlamına gelir.
Isıtma giderleri ne zaman belirlenmelidir?
Biriken tüketim verileri özellikle kış aylarında oluştuğundan, veriler yılda en az iki kez kaydedilmeli ve kiracılara bildirilmelidir. Verilerin elektronik olarak iletilmesi durumunda veya kiracının talebi üzerine ev sahibi bu verileri üç ayda bir sunmakla yükümlüdür. Ocak 2022’den bu yana uzaktan okunan veriler aylık olarak bile iletilmelidir.
Ne yapılmalı ısıtma maliyetleri bildiriminde neler yer alır?
Uzaktan okuma yükümlülüğünün yanı sıra, ev sahipleri için hangi bilgileri ayrıca sunmaları gerektiğine ilişkin düzenlemeler de bulunmaktadır. Bunlar şunları içerir:
- kWh cinsinden tüketim,
- Enerji/yakıt maliyetleri,
- Yakıt ve bileşimi,
- Ortaya çıkan CO2 emisyonlarına ilişkin bilgi,
- Güncel verilerin önceki yılla karşılaştırılması (iklim koşullarına göre düzeltilmiş),
- Güncel verilerin kullanıcı kategorisiyle karşılaştırılması (iklim koşullarına göre düzeltilmiş).
Bu bilgiler kiracılara ısınma davranışları hakkında daha fazla bilgi sunmayı amaçlar. Özellikle önceki yılla ve diğer tipik kullanıcılarla (kiracılarla) yapılan karşılaştırma, tasarruf potansiyellerini görünür kılmaya ve ısıtma dönemindeki davranışları optimize etmeye katkıda bulunmalıdır.
Isıtma maliyetleri ne zaman hesaplanır?
Bildirim yükümlülüğünden bağımsız olarak, ısıtma maliyetleri kural olarak yılda bir kez hesaplanır. Genellikle kiracı, sözde yan giderler kapsamında aylık bir avans öder ve bu tutar hesaplamada mahsup edilir. Isıtma maliyetlerinin hesaplanması kural olarak işletme giderleri hesaplamasının bir parçasıdır.
Aşağıdaki düzenlemeler geçerlidir:
- Ev sahibi, ısıtma maliyetlerini bir yıl için hesaplamak zorundadır.
- Hesaplama yılı takvim yılıyla aynı olmak zorunda değildir (örneğin, Mart ayından Şubat ayına kadar hesaplama yapılmasına izin verilir).
- Hesaplamada, yukarıda belirtilen tüketim bildirimlerindeki bilgilerin yanı sıra tüketim, yakıt sınıfı, toplam maliyetler, yan giderler, maliyet dağıtım anahtarı, ısıtılan konut alanının büyüklüğü, ödenen avanslar ve hesaplama sonucunda ortaya çıkan fark da yer almalıdır.
- Hesaplama, hesaplama döneminin sona ermesinden en geç on iki ay sonra hazır bulunmalıdır.
- Ödenen yan gider götürü tutarlarını aşan ve kiracıdan talep edilmesi gereken tutarlar varsa, bunlar da hesaplama döneminin sona ermesinden itibaren bir yıl içinde talep edilmelidir. Buna karşılık, kiracının alacakları daha sonra da ödenebilir.
- Kiracılar, hesaplamanın düzenlenmesinden itibaren bir yıla kadar hesaplamaya itiraz edebilir.
Özellik: Hesaplama dönemi içinde kiracı değişikliği
Kiracı değişiklikleri her zaman bir hesaplama döneminin sonunda gerçekleşmez. “Yıl içindeki” değişiklikler için şu geçerlidir: Her kiracı, yalnızca sözleşmeye dayalı kira süresi boyunca oluşan ısıtma maliyetlerinin payını öder. Dairenin vaktinden önce boşaltılmış veya geç teslim alınmış olması önemli değildir. Kiraya veren, taşınma ve çıkış sırasında tüketim değerlerini belirlemeli, ancak bunları vaktinden önce mahsuplaştırmamalıdır. Taşınan kiracı, düzenli hesaplaşmayı beklemek zorundadır.
Özel durum: Boş kalan konutun masraflarını kim öder?
Konut değişikliğinde bir kiralık mülk daha uzun süre boş kalabilir. Bu boşluk süresi diğer kiracıların aleyhine olmamalıdır. Kiraya veren, bu dönem için söz konusu konuta ait toplam ısıtma giderlerini normal şekilde hesaplamalıdır. Ancak hesaplanan tutar onun aleyhine olur. Bu tutarı diğer kiracılara dağıtamaz; aksine toplam ısıtma giderlerinden çıkarmalıdır. Buna bakım, temizlik ve verilerin okunması gibi oransal giderler de dahildir.