I costi di riscaldamento rappresentano una voce di spesa significativa negli immobili locati. Insieme agli altri costi energetici e di gestione, rientrano nel cosiddetto «secondo affitto». Il conteggio avviene direttamente tra inquilino e fornitore oppure nell’ambito del conteggio annuale dei costi di riscaldamento e/o accessori. Tra inquilino e locatore si verificano spesso controversie al riguardo. Facciamo chiarezza: come si possono calcolare i costi di riscaldamento e quali requisiti si applicano?
La base giuridica è il regolamento sui costi di riscaldamento
Il locatore può trasferire agli inquilini i costi dell’acqua calda e del riscaldamento ai sensi del § 2 punto 4 del regolamento sui costi di gestione (BetrKV). Cosa rientra esattamente nei costi di riscaldamento e come i locatori possono contabilizzarli è stabilito nel regolamento sui costi di riscaldamento (HeizkostenV).
Importante: il regolamento si applica solo agli edifici plurifamiliari locati con riscaldamento centralizzato o fornitura di teleriscaldamento. Sono esclusi gli edifici con due abitazioni in cui vive il proprietario, nonché gli edifici alimentati prevalentemente da energie rinnovabili (solare, eolica, pompa di calore, cogenerazione), le case passive (con fabbisogno energetico inferiore a 15 kWh/mq), i dormitori per studenti e gli edifici analoghi, nonché le case in cui l’installazione della tecnologia di rilevazione sarebbe sproporzionatamente costosa.
Nuovo regolamento sui costi di riscaldamento
Il testo legislativo è stato nel frattempo modificato o integrato dal regolamento sulla modifica del regolamento sui costi di riscaldamento. Le modifiche sono in vigore da dicembre 2021. Le spiegazioni seguenti tengono conto di entrambe le basi.
Cosa sono i costi di riscaldamento?
In molti conteggi, la voce di spesa maggiore è costituita dai soli costi energetici, comprese le spese di fornitura, per gas, petrolio, teleriscaldamento, legna o combustibili simili. Tuttavia, il termine comprende molte altre spese. Possono essere ripartiti, ad esempio, anche
- i costi dell’acqua calda fornita dall’impianto di riscaldamento,
- l’elettricità necessaria per il funzionamento,
- le spese per i lavori di manutenzione,
- i costi di pulizia dell’impianto e del locale caldaia,
- i costi dello spazzacamino,
- i costi di servizio sostenuti (rilevazione da parte di terzi).
Come si possono calcolare i costi di riscaldamento?
Il regolamento sui costi di riscaldamento riguarda solo gli appartamenti in locazione dotati di essere alimentati da un impianto di riscaldamento centralizzato o dal teleriscaldamento. Molti inquilini presumono che i costi debbano essere fatturati in base ai consumi. Tuttavia, non è corretto. Il legislatore stabilisce all’art. 6 HeizkostenV un quadro per la fatturazione. Di conseguenza, almeno il 50 percento dei costi deve essere calcolato in base ai consumi. I restanti costi sostenuti, in particolare le voci indipendenti dai consumi come la manutenzione o la pulizia, possono essere ripartiti dal locatore in base alla superficie abitativa e utile proporzionale. Pertanto, gli inquilini con un appartamento più grande pagano, in proporzione, costi di riscaldamento leggermente più elevati rispetto agli inquilini con un appartamento piccolo. La base di calcolo deve essere indicata nel contratto di locazione. Per esperienza, la quota dei costi calcolati in base ai consumi arriva fino al 70 percento.
Come si determinano i costi di riscaldamento?
Un altro punto importante è la determinazione dei consumi. Anche su questo inquilini e locatori entrano spesso in conflitto. La modifica dell’ordinanza sui costi di riscaldamento sopra menzionata intende porre rimedio a tale situazione. Essa stabilisce i modelli di fatturazione che il locatore deve utilizzare.
Secondo i passaggi modificati alla fine del 2021, i locatori devono in linea di principio misurare i consumi. Ciò è possibile con i cosiddetti contatori della quantità di calore o ripartitori dei costi di riscaldamento. A tal fine, nelle abitazioni e nella tecnologia dell’impianto di riscaldamento deve essere installato e utilizzato un sistema di rilevazione idoneo. Il regolamento modificato prescrive inoltre la lettura a distanza dei dati. La tecnologia di telelettura deve funzionare indipendentemente dal produttore, ossia essere «interoperabile» e «compatibile con smart meter gateway» (SMGW). Qualora non sia ancora possibile rilevare a distanza le quantità consumate, tali dispositivi devono essere installati entro la fine del 2026. Un termine prorogato fino alla fine del 2031 si applica agli impianti non compatibili installati un anno prima o dopo l’entrata in vigore dell’ordinanza sui costi di riscaldamento modificata.
Importante: la fatturazione deve basarsi sui dati misurati. Le semplici stime non sono più consentite. Ciò significa che l’inquilino deve accettare l’installazione di dispositivi di misurazione o di altre tecnologie.
Quando devono essere determinati i costi di riscaldamento?
Poiché i dati sui consumi accumulati si registrano soprattutto in inverno, i dati devono essere rilevati almeno due volte all’anno e comunicati agli inquilini. In caso di trasmissione elettronica dei dati o su richiesta dell’inquilino, il locatore è tenuto a mettere tali dati a disposizione trimestralmente. Da gennaio 2022, i dati rilevati a distanza devono essere trasmessi addirittura mensilmente.
Cosa deve contenere la comunicazione sui costi di riscaldamento?
Oltre all’obbligo di lettura a distanza, per i locatori esistono disposizioni relative alle informazioni che devono inoltre mettere a disposizione. Tra queste rientrano:
- consumo in kWh,
- costi dell’energia/del combustibile,
- combustibile e relativa composizione,
- indicazione delle emissioni di CO2 causate,
- confronto dei dati attuali con quelli dell’anno precedente (corretto per il clima),
- confronto dei dati attuali con la categoria di utenti (corretto per il clima).
Queste indicazioni devono fornire agli inquilini maggiori informazioni sulle loro abitudini di riscaldamento. In particolare, il confronto con l’anno precedente e con altri utenti (inquilini) tipici dovrebbe contribuire a evidenziare il potenziale di risparmio e a ottimizzare il proprio comportamento durante il periodo di riscaldamento.
Quando vengono conteggiati i costi di riscaldamento?
Indipendentemente dall’obbligo di comunicazione, i costi di riscaldamento vengono generalmente conteggiati una volta all’anno. Di norma, l’inquilino versa mensilmente un acconto nell’ambito delle cosiddette spese accessorie, che viene quindi detratto. Il conteggio dei costi di riscaldamento fa generalmente parte del conteggio delle spese di esercizio.
Si applicano le seguenti disposizioni:
- Il locatore deve conteggiare i costi di riscaldamento per un anno.
- L’anno di conteggio non deve coincidere con l’anno solare (ad esempio, è consentito effettuare il conteggio da marzo a febbraio).
- Il conteggio deve contenere le indicazioni sopra menzionate delle comunicazioni sui consumi nonché, tra l’altro, il consumo, la classe di combustibile, i costi complessivi, le spese accessorie, il criterio di ripartizione dei costi, la dimensione della superficie abitativa riscaldata, gli acconti versati e la differenza risultante dal conteggio.
- Il conteggio deve essere disponibile al più tardi dodici mesi dopo la fine del periodo di conteggio.
- Se, oltre agli acconti forfettari per le spese accessorie versati, risultano ulteriori richieste nei confronti dell’inquilino, anche queste devono essere avanzate entro un anno dalla fine del periodo di conteggio. I crediti a favore dell’inquilino devono invece essere corrisposti anche successivamente.
- Gli inquilini possono presentare opposizione al conteggio fino a un anno dopo la sua emissione.
Particolarità: cambio di inquilino durante il periodo di conteggio
I cambi di inquilino non avvengono sempre alla fine di un periodo di conteggio. Per i cambiamenti “in corso d’anno” vale quanto segue: ogni inquilino paga solo la quota dei costi di riscaldamento maturata durante il periodo di locazione contrattuale. Non importa se l’abitazione è stata sgomberata anticipatamente o occupata in ritardo. Il Il locatore deve rilevare i consumi al momento dell’ingresso e dell’uscita, ma non deve effettuare il conguaglio anticipatamente. L’inquilino uscente deve attendere il conguaglio ordinario.
Particolarità: chi paga per l’alloggio sfitto?
In caso di cambio di abitazione, un immobile locato può rimanere sfitto per un periodo prolungato. Questo periodo di sfitto non deve gravare sugli altri inquilini. Per tale periodo, il locatore deve calcolare normalmente i costi complessivi di riscaldamento relativi a quell’abitazione. Tuttavia, la somma calcolata è a suo carico. Non può ripartirla sugli altri inquilini, ma deve sottrarla dall’importo complessivo dei costi di riscaldamento. Ciò comprende anche i costi proporzionali, ad esempio per la manutenzione, la pulizia e la lettura dei dati.