Los gastos de calefacción son un factor de coste considerable en los inmuebles alquilados. Junto con otros gastos energéticos y de explotación, forman parte de la llamada «segunda renta». La liquidación se realiza directamente entre el inquilino y el proveedor o en el marco de la liquidación anual de los gastos de calefacción o/y gastos adicionales. Esto provoca repetidamente disputas entre inquilinos y propietarios. Aclaramos: ¿cómo se pueden calcular los gastos de calefacción y qué requisitos existen?
La base jurídica es el Reglamento de gastos de calefacción
El propietario puede repercutir a los inquilinos los gastos de agua caliente y calefacción conforme al § 2 punto 4 del Reglamento de gastos de explotación (BetrKV). Qué se considera exactamente gasto de calefacción y cómo pueden liquidarlo los propietarios está establecido en el Reglamento de gastos de calefacción (HeizkostenV).
Importante: El reglamento solo se aplica a edificios residenciales plurifamiliares alquilados con calefacción central o suministro de calefacción urbana. Quedan excluidas las viviendas de dos familias en las que vive el propietario, así como los edificios cuyo suministro provenga mayoritariamente de energías renovables (solar, eólica, bomba de calor, cogeneración), las casas pasivas (con una demanda energética inferior a 15 kWh/qm), las residencias de estudiantes y edificios similares, así como las casas en las que la instalación de tecnología de lectura resultaría desproporcionadamente cara.
Nuevo Reglamento de gastos de calefacción
El texto legal ha sido modificado o complementado entretanto mediante el reglamento sobre la modificación del Reglamento de gastos de calefacción. Las modificaciones están vigentes desde diciembre de 2021. Las siguientes explicaciones tienen en cuenta ambas bases.
¿Qué son los gastos de calefacción?
En muchas liquidaciones, la mayor partida de costes corresponde a los costes energéticos puros, incluidos los costes de suministro de gas, petróleo, calefacción urbana, madera u otros combustibles similares. Sin embargo, el concepto incluye muchos más gastos. También se pueden repercutir, por ejemplo,
- los gastos del agua caliente suministrada mediante la instalación de calefacción,
- la electricidad necesaria para el funcionamiento,
- los gastos de trabajos de mantenimiento,
- los gastos de limpieza de la instalación y de la sala de calefacción,
- los gastos del deshollinador,
- los gastos de servicio generados (lectura por terceros).
¿Cómo se pueden calcular los gastos de calefacción?
El Reglamento de gastos de calefacción solo afecta a las viviendas alquiladas que disponen de ser abastecidas por una calefacción central o calefacción urbana. Muchos inquilinos suponen que los costes deben liquidarse según el consumo. Sin embargo, esto no es correcto. El legislador establece en el § 6 HeizkostenV un marco para la liquidación. Según este, al menos el 50 por ciento de los costes debe liquidarse según el consumo. El arrendador puede repercutir los demás costes incurridos, especialmente las partidas independientes del consumo, como el mantenimiento o la limpieza, de acuerdo con la proporción de la superficie habitable y útil. Por ello, los inquilinos con una vivienda más grande pagan proporcionalmente algo más en concepto de calefacción que los inquilinos con una vivienda pequeña. La base de liquidación debe constar en el contrato de arrendamiento. Según la experiencia, la proporción de los costes liquidados en función del consumo llega hasta el 70 por ciento.
¿Cómo deben determinarse los costes de calefacción?
Otro punto importante es determinar el consumo. También sobre esto, los inquilinos y arrendadores suelen entrar en conflicto. La modificación del reglamento de costes de calefacción mencionada anteriormente pretende tenerlo en cuenta. Esta establece los modelos de liquidación que debe utilizar el arrendador.
De acuerdo con los apartados modificados desde finales de 2021, los arrendadores deben medir, en principio, el consumo. Esto es posible mediante los llamados contadores de cantidades de calefacción o repartidores de costes de calefacción. Para ello, debe instalarse y utilizarse un sistema de registro adecuado en las viviendas y en la instalación técnica de calefacción. El reglamento modificativo prescribe además la lectura remota de los datos. La tecnología de lectura remota debe funcionar independientemente del fabricante, es decir, ser «interoperable» y «compatible con smart meter gateway» (SMGW). Si todavía no es posible realizar la lectura remota de las cantidades consumidas, estos dispositivos deberán instalarse posteriormente antes de finales de 2026. Para las instalaciones no compatibles que se hayan instalado un año antes o después de la entrada en vigor del reglamento de costes de calefacción reformado, se aplica un plazo ampliado hasta finales de 2031.
Importante: la liquidación debe basarse en datos medidos. Ya no se permiten meras estimaciones. Esto significa que el inquilino debe aceptar la instalación de dispositivos de medición u otras tecnologías.
¿Cuándo deben determinarse los costes de calefacción?
Dado que los datos de consumo acumulados se generan principalmente en invierno, los datos deben registrarse y comunicarse a los inquilinos al menos dos veces al año. En caso de transmisión electrónica de datos o a petición del inquilino, el arrendador está obligado a facilitar estos datos trimestralmente. Desde enero de 2022, los datos leídos a distancia deben transmitirse incluso mensualmente.
¿Qué debe ¿qué debe contener la comunicación sobre los costes de calefacción?
Además de la obligación de lectura remota, los arrendadores deben cumplir ciertos requisitos sobre la información que deben proporcionar adicionalmente. Entre estos se incluyen:
- consumo en kWh,
- costes de la energía/del combustible,
- combustible y su composición,
- indicación de las emisiones de CO2 causadas,
- comparación de los datos actuales con los del año anterior (ajustada al clima),
- comparación de los datos actuales con la categoría de usuarios (ajustada al clima).
Estos datos deben ofrecer a los inquilinos más información sobre sus hábitos de calefacción. En particular, la comparación con el año anterior y con otros usuarios (inquilinos) típicos debe ayudar a mostrar el potencial de ahorro y a optimizar el propio comportamiento durante el periodo de calefacción.
¿Cuándo se liquidan los costes de calefacción?
Independientemente de la obligación de comunicación, los costes de calefacción se liquidan generalmente una vez al año. Por regla general, el inquilino realiza un pago anticipado mensual en el marco de los llamados gastos accesorios, que se compensa con dichos costes. La liquidación de los costes de calefacción suele formar parte de la liquidación de los gastos de explotación.
Se aplican los siguientes requisitos:
- El arrendador debe liquidar los costes de calefacción correspondientes a un año.
- El año de liquidación no tiene que coincidir con el año natural (por ejemplo, está permitido liquidar de marzo a febrero).
- La liquidación debe incluir los datos mencionados anteriormente en las comunicaciones de consumo, así como, entre otros, el consumo, la clase de combustible, los costes totales, los gastos accesorios, el criterio de distribución de costes, el tamaño de la superficie habitable calefactada, los pagos anticipados realizados y la diferencia resultante de la liquidación.
- La liquidación debe estar disponible a más tardar doce meses después del final del periodo de liquidación.
- Si, además de las cantidades fijas pagadas en concepto de gastos accesorios, resultan importes a reclamar al inquilino, estos también deben reclamarse un año después del final del periodo de liquidación. En cambio, los saldos a favor del inquilino también pueden abonarse más tarde.
- Los inquilinos pueden presentar una objeción contra la liquidación hasta un año después de su emisión.
Particularidad: cambio de inquilino durante el periodo de liquidación
No siempre los cambios de inquilino tienen lugar al final de un periodo de liquidación. Para los cambios «durante el año» se aplica lo siguiente: cada inquilino paga únicamente la parte de los costes de calefacción generados durante su periodo contractual de alquiler. No importa si la vivienda fue desalojada antes de tiempo o ocupada con retraso. El El arrendador debe determinar los valores de consumo al entrar y al salir, pero no liquidarlos anticipadamente. El inquilino que se marcha debe esperar hasta la liquidación ordinaria.
Particularidad: ¿Quién paga por una vivienda vacía?
En caso de cambio de vivienda, un inmueble alquilado puede permanecer vacío durante un período prolongado. Esta vacancia no debe correr a cargo de los demás inquilinos. El arrendador debe determinar normalmente durante ese período los costes totales de calefacción correspondientes a esa vivienda. Sin embargo, la suma calculada correrá a su cargo. No puede repercutirla a los demás inquilinos, sino que debe restarla del importe total de los costes de calefacción. Esto también incluye costes proporcionales, como los de mantenimiento, limpieza y lectura de datos.