Витрати на опалення є значною статтею витрат у орендованій нерухомості. Разом з іншими витратами на енергію та експлуатацію вони належать до так званої «другої орендної плати». Розрахунок здійснюється або безпосередньо між орендарем і постачальником, або в межах щорічного розрахунку витрат на опалення та/або додаткових витрат. У зв’язку з цим між орендарем і орендодавцем знову й знову виникають спори. Ми пояснюємо: як розрахувати витрати на опалення та які вимоги існують?
Правовою підставою є Постанова про витрати на опалення
Орендодавець може перекласти витрати на гарячу воду й опалення на орендарів відповідно до § 2 пункту 4 Постанови про експлуатаційні витрати (BetrKV). Що саме належить до витрат на опалення та як орендодавці можуть їх розраховувати, визначено в Постанові про витрати на опалення (HeizkostenV).
Важливо: Постанова стосується лише орендованих багатоквартирних будинків із центральним опаленням або централізованим теплопостачанням. Винятками є двоквартирні будинки, у яких проживає власник, а також будівлі, що переважно забезпечуються відновлюваними джерелами енергії (сонце, вітер, тепловий насос, когенерація), пасивні будинки (з потребою в енергії менше 15 кВт·год/кв. м), студентські гуртожитки та подібні будівлі, а також будинки, у яких встановлення приладів для зняття показників було б непропорційно дорогим.
Нова Постанова про витрати на опалення
Текст закону тим часом було змінено або доповнено постановою про зміни до Постанови про витрати на опалення. Зміни діють із грудня 2021 року. Наведені нижче пояснення враховують обидві правові підстави.
Що таке витрати на опалення?
У багатьох розрахунках найбільшу статтю витрат становлять безпосередні витрати на енергію разом із витратами на постачання газу, нафти, централізованого теплопостачання, деревини або аналогічного палива. Однак це поняття охоплює значно більше витрат. Наприклад, розподілу підлягають також
- витрати на гарячу воду, що подається опалювальною установкою,
- необхідна електроенергія для експлуатації,
- витрати на технічне обслуговування,
- витрати на очищення установки та приміщення опалювальної системи,
- витрати на сажотруса,
- витрати на послуги, що виникають (зняття показників третіми особами).
Як можна розраховувати витрати на опалення?
Постанова про витрати на опалення стосується лише орендованих квартир, які забезпечуються через опалювальна система або централізоване теплопостачання. Багато орендарів вважають, що витрати мають нараховуватися відповідно до споживання. Однак це неправильно. Законодавець у § 6 HeizkostenV визначає рамки для нарахування. Відповідно, щонайменше 50 відсотків витрат мають нараховуватися за споживанням. Решту понесених витрат, зокрема незалежні від споживання статті, такі як технічне обслуговування або прибирання, орендодавець може розподіляти відповідно до частки житлової та корисної площі. Через це орендарі більшої квартири пропорційно сплачують дещо більше витрат на опалення, ніж орендарі маленької квартири. Основа для нарахування має бути зафіксована в договорі оренди. За досвідом, частка витрат, нарахованих за споживанням, становить до 70 відсотків.
Як визначаються витрати на опалення?
Ще одним важливим питанням є визначення споживання. Через це орендарі та орендодавці також часто сперечаються. Зазначена вище змінена постанова про витрати на опалення має врегулювати це питання. Вона визначає моделі нарахування, які орендодавець має використовувати.
Відповідно до положень, змінених із кінця 2021 року, орендодавці за загальним правилом повинні вимірювати споживання. Це можливо за допомогою так званих лічильників кількості тепла або розподільників витрат на опалення. Для цього в квартирах і опалювальній техніці необхідно встановити та використовувати відповідну систему обліку. Змінена постанова також вимагає дистанційного зчитування даних. Технологія дистанційного зчитування має працювати незалежно від виробника, тобто бути «інтероперабельною» та «сумісною зі smartmeter gateway» (SMGW). Якщо дистанційне зчитування обсягів споживання ще неможливе, такі пристрої необхідно дообладнати до кінця 2026 року. Подовжений строк до кінця 2031 року діє для несумісних систем, установлених за рік до або після набрання чинності новою редакцією постанови про витрати на опалення.
Важливо: нарахування мають ґрунтуватися на виміряних даних. Лише оцінювання більше не дозволяється. Це означає, що орендар має погодитися на встановлення вимірювальних приладів або інших технологій.
Коли потрібно визначати витрати на опалення?
Оскільки дані про споживання, що накопичуються, виникають переважно взимку, дані потрібно збирати щонайменше двічі на рік і повідомляти їх орендарям. У разі електронної передачі даних або на вимогу орендаря орендодавець зобов’язаний надавати ці дані щоквартально. Із січня 2022 року дані, зчитані дистанційно, навіть потрібно передавати щомісяця.
Що потрібно що містить повідомлення про витрати на опалення?
Окрім обов’язкового дистанційного зчитування, для орендодавців існують вимоги щодо інформації, яку вони додатково мають надавати. До неї належать:
- споживання в кВт·год,
- витрати на енергію/паливо,
- паливо та його склад,
- зазначення спричинених викидів CO2,
- порівняння актуальних даних із даними за попередній рік (з урахуванням клімату),
- порівняння актуальних даних із даними відповідної категорії користувачів (з урахуванням клімату).
Ці дані мають надавати орендарям більше інформації про їхню поведінку щодо опалення. Зокрема, порівняння з попереднім роком і типовими іншими користувачами (орендарями) має допомогти продемонструвати потенціал економії та оптимізувати власну поведінку в опалювальний період.
Коли здійснюється розрахунок витрат на опалення?
Незалежно від обов’язку надання повідомлення, витрати на опалення зазвичай розраховуються один раз на рік. Як правило, орендар щомісяця сплачує авансовий платіж у межах так званих додаткових витрат, який зараховується в рахунок цих витрат. Розрахунок витрат на опалення зазвичай є частиною розрахунку експлуатаційних витрат.
Діють такі вимоги:
- Орендодавець має здійснити розрахунок витрат на опалення за один рік.
- Розрахунковий рік не обов’язково має збігатися з календарним роком (наприклад, дозволено здійснювати розрахунок за період із березня до лютого).
- У розрахунку мають міститися зазначені вище дані з повідомлень про споживання, а також, зокрема, споживання, клас палива, загальні витрати, додаткові витрати, ключ розподілу витрат, площа опалюваної житлової площі, сплачені авансові платежі та різниця, що випливає з розрахунку.
- Розрахунок має бути наданий не пізніше ніж через дванадцять місяців після закінчення розрахункового періоду.
- Якщо заборгованість орендаря перевищує сплачені фіксовані суми додаткових витрат, її також слід пред’явити протягом одного року після закінчення розрахункового періоду. Натомість кошти, що підлягають поверненню орендарю, можна виплатити й пізніше.
- Орендарі можуть подати заперечення проти розрахунку протягом одного року після його оформлення.
Особливість: зміна орендаря протягом розрахункового періоду
Зміна орендаря не завжди відбувається наприкінці розрахункового періоду. Для «внутрішньорічних» змін діє правило: кожен орендар сплачує лише частину витрат на опалення, що виникла протягом строку його договірної оренди. При цьому не має значення, чи було квартиру звільнено достроково або заселено із запізненням. Der Орендодавець зобов’язаний під час вселення та виселення визначити показники споживання, але не має проводити їх достроковий розрахунок. Орендар, який виїжджає, має дочекатися чергового розрахунку.
Особливість: хто платить за простій житла?
У разі зміни орендаря орендований об’єкт може тривалий час залишатися порожнім. Цей простій не повинен обтяжувати інших орендарів. За цей період орендодавець має у звичайному порядку визначити всі витрати на опалення, що припадають на цю квартиру. Однак розрахована сума покладається на нього. Він не має права розподіляти її між іншими орендарями, а повинен вирахувати її із загальної суми витрат на опалення. Це також включає пропорційні витрати, зокрема на технічне обслуговування, очищення та зчитування даних.