घर बदलते समय किरायेदारों को अक्सर यह समस्या होती है कि उन्हें पुरानी जमा राशि अभी वापस नहीं मिली होती, लेकिन नई जमा राशि पहले ही चुकानी पड़ती है। किराए के साथ-साथ स्थानांतरण और संभवतः नवीनीकरण की लागतें मिलकर शीघ्र ही भारी वित्तीय बोझ बन जाती हैं। कुछ कंपनियों ने इस समस्या को पहचाना है और किराया जमा गारंटी अथवा गारंटी प्रमाणपत्र के माध्यम से समाधान प्रदान करती हैं। किराये की सुरक्षा का यह रूप किरायेदारों और मकान मालिकों के लिए एक दिलचस्प विकल्प हो सकता है। हालांकि, इसमें कुछ जोखिम भी होते हैं।
जमा गारंटी क्या है?
बैंकिंग, ऋण संस्थानों और बीमा क्षेत्र के विभिन्न प्रदाता हैं, जो किराये की सुरक्षा के विकल्प के रूप में समाधान प्रदान करते हैं। वे किरायेदार के लिए गारंटर बनते हैं और उसे एक गारंटी प्रमाणपत्र सौंपते हैं। किरायेदार यह दस्तावेज़ मकान मालिक को दे देता है।
इसमें मकान मालिक को किराये की सुरक्षा के विपरीत नकद राशि नहीं मिलती, बल्कि केवल यह पुष्टि मिलती है कि वित्तीय क्षति की स्थिति में जमा गारंटर किरायेदार की ओर से भुगतान करेगा। किरायेदार के घर खाली करने के बाद मकान मालिक निम्नलिखित मामलों में गारंटर से संपर्क कर सकता है और गारंटी राशि से वित्तीय मुआवजे की मांग कर सकता है:
- किराए का भुगतान बकाया होने पर,
- अतिरिक्त खर्चों के हिसाब से बकाया राशि का भुगतान न होने पर,
- मकान या किराये के फर्नीचर को नुकसान पहुंचने पर,
- सहमति के अनुसार आवश्यक सौंदर्य मरम्मत न किए जाने पर।
इन मामलों में जमा कंपनी किराये के अनुबंध में सहमत किराये की सुरक्षा की राशि तक उत्तरदायी होती है।
क्या मकान मालिक को किराया जमा गारंटी स्वीकार करनी होती है?
किराये की सुरक्षा और गारंटी के बीच एक महत्वपूर्ण अंतर यह है कि मकान मालिक को इसे स्वीकार करना आवश्यक नहीं है। केवल वे निवेश रूप, जिन्हें उसे अनुरोध पर लागू करना होता है, बचत खाता और नकद भुगतान हैं। इसका अर्थ है: दोनों पक्षों को इस वैकल्पिक भुगतान पर सहमत होना होगा।
किरायेदार के दृष्टिकोण से किराया जमा गारंटी कैसे काम करती है?
किरायेदारों के लिए गारंटी प्रमाणपत्र तत्काल वित्तीय राहत है। उन्हें किराये की सुरक्षा राशि जुटाने की आवश्यकता नहीं होती और वे एक अनुबंध करते हैं। इसमें मूलतः दो ऐसे नाम हैं, जो विषय-वस्तु की दृष्टि से प्रासंगिक पहलुओं में भिन्न नहीं हैं।
- किराया गारंटी: एक ऋण संस्थान किरायेदार के लिए गारंटी देता है। यदि मकान मालिक किसी क्षति की सूचना देता है, तो प्रदाता किरायेदार की ओर से भुगतान करता है। मूलतः यह भीएक निजी व्यक्ति किराया गारंटी ले सकता है। हालांकि, मकान मालिकों की ओर से इसकी स्वीकृति आम तौर पर काफी कम होती है।
- किराया जमा बीमा: एक बीमा कंपनी नुकसान की स्थिति में दायित्व लेने की पेशकश करती है। यदि मकान मालिक अपने दावे को प्रमाणित करता है, तो बीमा कंपनी राशि का भुगतान करती है।
दोनों ही मामलों में किरायेदार को किराये की सुरक्षा राशि स्वयं उपलब्ध नहीं करानी पड़ती। लेकिन उसे अपने गारंटर को प्रीमियम देना होता है। यह उसकी अपनी साख और प्रदाता के आधार पर, देय किराया सुरक्षा राशि का लगभग चार से सात प्रतिशत प्रति वर्ष होता है। 1,800 यूरो की किराया सुरक्षा राशि (जो उदाहरण के लिए 600 यूरो के शुद्ध किराये के बराबर है) पर, पांच प्रतिशत वार्षिक प्रीमियम के साथ लागत 90 यूरो होती है।
सुझाव: अधिकांश गारंटियों को अल्प सूचना पर फिर से रद्द किया जा सकता है। इस मामले में किरायेदार को स्वाभाविक रूप से सहमत किराया सुरक्षा राशि मकान मालिक को देनी होगी। पर्याप्त साख होने पर ऋण एक विकल्प हो सकता है।
किरायेदार के लिए लाभ और नुकसान
किरायेदारों के लिए ऐसी जमा सुरक्षा के लाभ हैं:
- वे नकदी तरल बनाए रखते हैं और स्थानांतरण, नवीनीकरण तथा दोहरे किराये की लागत को बेहतर ढंग से वहन कर सकते हैं।
- वे गारंटी का उपयोग अंतरिम वित्तपोषण के रूप में कर सकते हैं, जब तक कि उन्हें पुराने मकान मालिक से वहां जमा किराया जमा राशि वापस नहीं मिल जाती।
- बचत अप्रभावित रहती है।
- वे ऋण लेने से बचते हैं।
हालांकि, किराया जमा गारंटी के नुकसान भी हैं:
- किराया जमा गारंटी की लागत अपेक्षाकृत अधिक होती है। कई वर्षों में एक महत्वपूर्ण राशि जमा हो जाती है। प्रीमियम वापस नहीं मिलते। क्योंकि किराया सुरक्षा राशि के विपरीत, किरायेदार को यह पैसा वापस नहीं मिलता।
- नुकसान की स्थिति में जमा गारंटी व्यक्तिगत दायित्व से मुक्त नहीं करती। जमा गारंटर किरायेदार से प्रतिपूर्ति मांग सकते हैं और किए गए नुकसान-भुगतान की वापसी की मांग कर सकते हैं। व्यवहार में यही सामान्य तरीका भी है।
- गारंटी देना व्यक्ति की अपनी साख पर निर्भर करता है। इसलिए किराये की जमा राशि का यह रूप सभी किरायेदारों के लिए उपयुक्त नहीं है। इसके अलावा, संबंधित Schufa प्रविष्टि के कारण अपनी साख कम हो जाती है।
- यदि मकान मालिक द्वारा जमा राशि का दावा अनुचित रहा हो, लेकिन गारंटर ने भुगतान कर दिया हो, तो नुकसान की राशि की वापसी अक्सर अपेक्षाकृत जटिल होती है और केवल कानूनी प्रक्रिया के माध्यम से ही संभव होती है।
मकान मालिक के दृष्टिकोण से किराया जमा गारंटी कैसे काम करती है?
मकान मालिक के लिए एक गारंटी। गारंटी दस्तावेज़ के साथ उसे यह सुरक्षा मिलती है कि नुकसान की स्थिति में कोई क्रेडिट संस्थान, बीमा कंपनी या कोई अन्य तीसरा पक्ष किरायेदार की ओर से भुगतान करेगा। इससे सामान्य प्रक्रिया से अलग प्रक्रिया अपनाई जाती है, हालांकि मकान मालिक अनुबंध करते समय स्वतंत्र रूप से तय कर सकता है कि वह गारंटी दस्तावेज़ स्वीकार करेगा या नहीं।
फिर भी गारंटी के दो प्रकार हैं, जो मामूली रूप से, लेकिन एक महत्वपूर्ण बिंदु में अलग होते हैं:
- स्वतंत्र दायित्व वाली गारंटी: इस प्रक्रिया में, नुकसान की स्थिति में जमा-गारंटी देने वाला किरायेदार से अपना पक्ष रखने को कहेगा। यदि किरायेदार भुगतान के विरुद्ध तर्क प्रस्तुत करता है, तो वह भुगतान को रोक सकता है या उसमें देरी कर सकता है। विवाद की स्थिति में इससे कानूनी विवाद उत्पन्न हो सकता है।
- पहली मांग पर गारंटी: मकान मालिक के लिए जमा-गारंटी का यह रूप संभालना आसान है। उसे केवल गारंटी दस्तावेज़ प्रस्तुत करना होता है और किराये की सुरक्षा राशि की सीमा तक मांगी गई राशि का भुगतान मिल जाता है। नुकसान की जांच नहीं की जाती।
मकान मालिक के लिए लाभ और नुकसान
मकान मालिक के लिए लगभग कुछ भी नहीं बदलता। इसलिए उसे निम्नलिखित लाभ मिलते हैं:
- स्पष्ट रूप से परिभाषित मानकों के अनुसार जमा राशि तक पहुंच।
- कम प्रयास, क्योंकि किरायेदार के लिए धन निवेश करना आवश्यक नहीं है।
- गारंटर के माध्यम से सुरक्षा।
- किराये की जमा-गारंटी सामान्यतः किरायेदार की भुगतान-क्षमता का संकेत देती है।
- जिन संपत्तियों को किराये पर देना कठिन होता है, उन्हें गारंटी के माध्यम से आसानी से किराये पर दिया जा सकता है, क्योंकि किरायेदारों को कम नकद राशि जुटानी पड़ती है।
कुछ नुकसान भी हैं, जिनके बारे में मकान मालिक को अवगत होना चाहिए:
- गारंटी के प्रकार के अनुसार अपने दावे को फॉर्म के माध्यम से प्रमाणित करना पड़ सकता है।
- स्वतंत्र दायित्व वाली गारंटी में किरायेदार नुकसान के निपटारे को रोक सकता है।
क्या किराये की जमा-गारंटी दोनों पक्षों के लिए लाभदायक है?
किरायेदार और मकान मालिक दोनों ही नकद के माध्यम से किराये की सुरक्षा के इस विकल्प से लाभ उठा सकते हैं। किरायेदारों के लिए आर्थिक रूप से यह तरीका सामान्यतः केवल अल्पकालिक अंतरिम व्यवस्था के रूप में लाभदायक होता है, लेकिन इससे स्थानांतरण संभव हो सकता है। मकान मालिकों को प्राथमिकता के आधार पर पहली मांग पर गारंटी स्वीकार करने पर ध्यान देना चाहिए। नुकसान होने पर यह सरल रास्ता है। कुल मिलाकर, किराये की जमा-गारंटी मौजूदा जमा विकल्पों का एक उपयोगी पूरक है। हालांकि, दोनों पक्षों को व्यक्तिगत रूप से जांचना चाहिए कि लाभ अधिक हैं या नुकसान।