A propos de cette maison
À vendre, un immeuble collectif comprenant quatre unités et une surface totale habitable/utilisable de 316 m², datant de 1870, au cœur de la vieille ville historique d’Eutin. Cet immeuble collectif de deux étages, construit en dur, séduit par sa façade de style néoclassique tardif ainsi que par ses plafonds en stuc partiellement conservés et présente un caractère marquant pour le paysage urbain. Le bien comprend quatre abris pour voitures, trois places de stationnement ainsi qu’un pratique abri à vélos/matériel.
Le bien se présente comme un investissement sûr en période de crise : les quatre unités sont louées dans le cadre de baux commerciaux flexibles. Une grande partie des surfaces est occupée par la ville d’Eutin en tant que locataire. Pour vous, investisseur, cela signifie : une solvabilité maximale, des paiements de loyers ponctuels et un risque de défaut de paiement des loyers proche de zéro. Parallèlement, les baux commerciaux vous garantissent une grande flexibilité contractuelle pour les évolutions futures.
Le loyer net hors charges actuellement perçu s’élève à 26 700 € par an. Le loyer actuel étant nettement inférieur à la moyenne du marché à Eutin, une hausse considérable d’environ 40 % est possible lors d’une relocation. En raison de la pénurie de logements dans la ville, on peut partir du principe que le bien restera durablement facilement louable. Remarque : pour l’unité commerciale, un accord prévoit que le loyer reste inchangé jusqu’au 31.12.2027.
Le bâtiment a été entretenu régulièrement. Certaines parties présentent un potentiel de modernisation, notamment une partie des fenêtres et portes des logements ainsi que des revêtements de sol, les murs de la cage d’escalier, les deux escaliers extérieurs (réfection de l’enduit et du carrelage) et l’abri à vélos. Le chauffage central au gaz est pleinement fonctionnel, mais vieillissant sur le plan technique (année de construction : 2005). Des mesures ciblées dans ces domaines améliorent la substance du bâtiment, l’efficacité énergétique et le rendement ; en tant que monument historique situé dans une zone officielle de rénovation, le bien bénéficie en outre d’avantages fiscaux.
Accessoires et caractéristiques, tels que décrits
Le bien offre une distribution polyvalente :
- Sous-sol (appartement semi-enterré lumineux – env. 66 m²) : Il dispose d’un salon accueillant et d’une chambre, avec sol stratifié, d’une salle de bains carrelée avec douche, baignoire, raccordement pour lave-linge et fenêtre, ainsi que d’une cuisine/salle à manger ouverte et carrelée avec accès direct à la grande terrasse.
- Rez-de-chaussée (local commercial avec possibilité de créer 2 unités – env. 90 m²) : Anciennement composé de deux logements, il est actuellement utilisé comme grand local commercial (partie avant entièrement rénovée en 2022). En construisant simplement un mur, l’état d’origine peut être rétabli relativement facilement. Il en résulterait : un logement (env. 46 m², 2 pièces avec sols stratifiés, cuisine carrelée, salle de bains, WC invités) ainsi qu’un local commercial avant, utilisable séparément (env. 44 m² avec sol en vinyle haut de gamme, WC et raccordements de cuisine déjà présents). Le bien comprendrait ainsi 5 unités.
- Étage (appartement spacieux – env. 100 m²) : Un vaste foyer donne accès à l’espace de vie. Un salon lumineux, deux pièces attenantes pouvant servir de pièces de séjour ou de chambres, une cuisine ainsi qu’une salle d’eau pratique pour invités offrent beaucoup d’espace et le charme de l’ancien avec plafonds en stuc. Les sols sont en stratifié ou en moquette, et carrelés dans la salle de bains.
- Combles (charmant appartement sous les combles – env. 60 m²) : Il se compose d’un salon, d’une chambre, d’un WC invités séparé et d’une cuisine donnant accès à deux petites chambres (sols stratifiés). L’atout majeur est la salle de bains entièrement rénovée et carrelée, avec lumière naturelle, douche, baignoire et WC.
Le prix d’achat comprend quatre cuisines intégrées avec appareils électroménagers.
La maison dispose d’un sous-sol complet et offre, outre le local technique, un débarras au sous-sol ainsi que quatre débarras dans les étages intermédiaires, dont trois sont équipés d’un raccordement pour lave-linge.
Autres
Extrait des modernisations des 5 dernières années :
Le bien a été entretenu en continu et dans les règles de l’art. Les principales mesures comprennent :
- Assainissement complet et professionnel des murs de la cave contre les remontées d’humidité par l’entreprise spécialisée renommée Isotec
- Remplacement du vase d’expansion de l’installation de chauffage
- Modernisation de la salle de bains de l’appartement mansardé
- Rénovation complète de la partie avant du local commercial au rez-de-chaussée
- Rénovation complète de l’appartement au sous-sol (contrôle électrique effectué)
- Remplacement partiel de l’installation électrique et des équipements sanitaires
- Installation de 2 nouvelles fenêtres de toit
- Entretien annuel du chauffage
Potentiel de développement & densification :
•Réserve constructible selon l’article § 34 du BauGB : Le terrain est répertorié par la ville d’Eutin dans le registre des terrains à bâtir intercalaires. Pour les développeurs de projets et promoteurs immobiliers, il s’agit d’une occasion rare de créer de nouveaux logements dans le centre historique de la ville par densification (une demande préalable de permis de construire définitive devra être déposée par l’acheteur).
•Flexibilité du plan : Le local commercial au rez-de-chaussée bénéficie de son emplacement d’angle très visible et peut, si nécessaire, être facilement divisé ou transformé en logements supplémentaires.
•Idéal comme investissement locatif solide, maison intergénérationnelle ou combinaison « habitation et activité professionnelle »
•Potentiel d’augmentation des loyers : Le loyer actuel s’élève à 7,04 €/m², soit nettement moins que le loyer moyen du marché à Eutin, de 10,02 €/m² (source : Immoscout24)
Le bien est entièrement loué. Par égard pour les locataires, je propose dans un premier temps une visite des extérieurs (ainsi que des parties communes) et la remise de l’ensemble des documents – ces derniers après réception d’une brève fiche de renseignements personnelle et d’un justificatif de financement. Les visites intérieures n’auront lieu que sur rendez-vous, regroupées et à un stade avancé du processus d’achat avec des candidats qualifiés.
Il s’agit d’une vente entre particuliers. Je prie cordialement les agences immobilières de s’abstenir de toute demande.
Emplacement
Zone et itinéraires
Planifier une route
Votre destination va sur Google Maps seulement lorsque vous soumettez le formulaire. TraumImmo ne stocke ni ne le loge.
Détails de l'emplacement
Le bien séduit par sa situation privilégiée au centre d’Eutin, la pittoresque ville-arrondissement au cœur de la Suisse holsteinoise. Eutin – également connue sous le nom de « ville des roses » ou de « Weimar du Nord » – allie culture historique et infrastructure urbaine à une qualité de vie et de loisirs inestimable. La place du marché historique, le château et les festivals d’Eutin attirent de nombreux visiteurs dans la région.
Tous les commerces et services nécessaires au quotidien, une gastronomie haut de gamme, la piscine couverte, les administrations, les écoles, les médecins et les hôpitaux sont facilement accessibles à pied. Le château d’Eutin, le jardin du château ainsi que les lacs Groß Eutiner See et Kleiner Eutiner See se trouvent à proximité immédiate.
Accès parfait :
•Gare routière et ferroviaire d’Eutin : à seulement env. 200 m à pied (liaison idéale vers Lübeck/Kiel)
•Côte de la mer Baltique (Scharbeutz, Grömitz) : accessible en seulement env. 20–30 minutes
•Ville hanséatique de Lübeck : env. 45 minutes (voiture/train)
•Métropole de Hambourg : env. 90 minutes (liaison voiture/ICE via Lübeck)
