About this dream house
Property Description
Zum Verkauf steht ein Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten und insgesamt 316 m² Wohn-/Nutzfläche aus dem Jahr 1870 im Herzen der historischen Altstadt von Eutin. Das zweigeschossige, in massiver Bauweise errichtete Mehrfamilienhaus besticht durch seine spätklassizistische Fassadengestaltung sowie den teilweise erhaltenen Stuckdecken und besitzt einen stadtbildprägenden Charakter. Zum Objekt gehören vier Carports, drei Stellplätze sowie ein praktischer Fahrrad-/Geräteschuppen.
Das Objekt präsentiert sich als krisensichere Kapitalanlage: Alle vier Einheiten sind über flexible Gewerbemietverträge vermietet. Ein Großteil der Flächen wird von der Stadt Eutin als Mieter genutzt. Für Sie als Investor bedeutet dies: maximale Bonität, pünktliche Mietzahlungen und ein gegen null gehendes Mietausfallrisiko. Gleichzeitig sichern Ihnen die Gewerbemietverträge eine hohe vertragliche Flexibilität für zukünftige Entwicklungen.
Die aktuelle Ist-Kaltmiete beträgt 26.700 € p.a. Da der aktuelle Mietzins deutlich unter dem Eutiner Marktdurchschnitt liegt, bietet sich hier bei Neuvermietung ein enormes Steigerungspotenzial von ca. 40 %. Aufgrund des knappen Wohnraums in der Stadt ist von einer dauerhaft hohen Vermietbarkeit auszugehen. Hinweis: Für die Gewerbeeinheit besteht eine Vereinbarung, wonach der Mietzins bis zum 31.12.2027 unverändert bleibt.
Das Gebäude wurde laufend instandgehalten. In Teilbereichen besteht Modernisierungspotenzial – u. a. bei einem Teil der Wohnungsfenster und -türen sowie der Bodenbeläge, den Wänden im Treppenhaus, den beiden Außentreppen (Erneuerung des Putzes und der Fliesen) und dem Fahrradschuppen. Die Gaszentralheizung ist voll funktionsfähig, technisch jedoch alternd (Bj. 2005). Gezielte Maßnahmen in diesen Bereichen steigern Substanz, Energieeffizienz und Ertrag – als Kulturdenkmal im förmlichen Sanierungsgebiet zudem steuerlich begünstigt.
Furnishing
Die Immobilie bietet eine vielseitige Aufteilung:
- Untergeschoss (helle Souterrainwohnung – ca. 66 m²): Verfügt über ein einladendes Wohnzimmer und einen Schlafraum, mit Laminatfußboden, ein gefliestes Badezimmer mit Dusche, Badewanne, Waschmaschinenanschluss und Fenster sowie eine offene, geflieste Ess-/Küche mit direktem Ausgang zur großzügigen Terrasse.
- Erdgeschoss (Gewerbeeinheit mit Option auf 2 Einheiten – ca. 90 m²): Ehemals zwei Wohneinheiten, aktuell als große Gewerbeeinheit genutzt (vorderer Bereich 2022 komplett renoviert). Durch das Einziehen nur einer Wand kann hier relativ einfach der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden. Es entstünden: Eine Wohneinheit (ca. 46 m², 2 Zimmer mit Laminatfußböden, geflieste Küche, Bad, Gäste-WC) sowie ein separat nutzbarer, vorderer Gewerberaum (ca. 44 m² mit einem hochwertigen Vinyl-Fußboden, WC und bereits vorhandenen Küchenanschlüssen). Das Objekt würde damit 5 Einheiten umfassen.
- Obergeschoss (großzügige Etagenwohnung – ca. 100 m²): Ein großzügiges Foyer eröffnet den Zugang zum Wohnbereich. Ein helles Wohnzimmer, zwei angrenzende Wohn-/Schlafräume, eine Küche sowie ein praktisches Gäste-Duschbad bieten viel Platz und Altbau-Charme mit Stuckdecken. Die Fußböden bestehen aus Laminat bzw. Teppich und Fliesen im Badezimmer.
- Dachgeschoss (charmante DG-Wohnung – ca. 60 m²): Aufgeteilt in ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, ein separates Gäste-WC und eine Küche, von der zwei kleinere Schlafräume abgehen (Laminatfußböden). Das Highlight ist das komplett renovierte und geflieste Tageslicht-Badezimmer mit Dusche, Badewanne und WC.
Im Kaufpreis enthalten sind vier Einbauküchen samt Elektrogeräten.
Das Haus ist voll unterkellert und bietet neben dem Technikraum einen Abstellraum im Untergeschoss sowie vier Abstellräume in den Zwischengeschossen, wovon drei mit Waschmaschinenanschluss versehen sind.
Other
Auszug der Modernisierungen der letzten 5 Jahre:
Das Objekt wurde kontinuierlich und fachgerecht gepflegt. Zu den wichtigsten Maßnahmen gehören:
- Umfangreiche, professionelle Kellerwandsanierung gegen aufsteigende Feuchtigkeit durch den renommierten Fachbetrieb Isotec
- Erneuerung des Ausdehnungsgefäßes der Heizungsanlage
- Modernisierung des Badezimmers in der Dachgeschosswohnung
- Komplettrenovierung des vorderen Teils der Gewerbeeinheit im EG
- Komplettrenovierung der UG-Wohnung (E-Check liegt vor)
- Teilweise Erneuerung der Elektrik und der Sanitäranlagen
- Einbau von 2 neuen Dachflächenfenstern
- Jährliche Heizungswartung
Entwicklungspotenzial & Nachverdichtung:
•Baureserve nach § 34 BauGB: Das Grundstück ist von der Stadt Eutin im Baulückenkataster erfasst. Für Projektentwickler und Bauträger bietet sich hier die seltene Gelegenheit, im historischen Stadtkern neuen Wohnraum durch Nachverdichtung zu schaffen (eine finale Bauvoranfrage ist vom Käufer zu stellen).
•Grundriss-Flexibilität: Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss profitiert von der werbewirksamen Ecklage und lässt sich bei Bedarf unkompliziert teilen oder in zusätzlichen Wohnraum umwandeln.
•Ideal als solide Kapitalanlage, Mehrgenerationenhaus oder Kombination aus "Wohnen und Arbeiten"
•Mietsteigerungspotential: Die aktuelle Ist-Miete liegt mit 7,04 €/m² deutlich unter der durchschnittlichen Marktmiete in Eutin von 10,02 €/m² (Quelle: Immoscout24)
Das Objekt ist voll vermietet. Aus Rücksicht auf die Mieter biete ich zunächst eine Besichtigung des Außenbereichs (sowie der Gemeinschaftsräume) und vollständige Unterlagen an – Letztere nach Eingang einer kurzen Selbstauskunft und eines Finanzierungsnachweises. Innenbesichtigungen erfolgen nur nach Terminvereinbarung, gebündelt und im fortgeschrittenen Kaufprozess mit qualifizierten Interessenten.
Es handelt sich um einen Verkauf von Privat. Von Makleranfragen bitte ich höflichst abzusehen.
Location
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Location description
Die Immobilie besticht durch ihre Top-Lage im Zentrum von Eutin, der malerischen Kreisstadt im Herzen der Holsteinischen Schweiz. Eutin – auch bekannt als "Rosenstadt" oder "Weimar des Nordens" – verbindet historische Kultur und urbane Infrastruktur mit einem unschätzbaren Freizeitwert. Der historische Marktplatz, das Schloss und die Eutiner Festspiele locken viele Gäste in die Region.
Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs, erstklassige Gastronomie, Hallenbad, Behörden, Schulen, Ärzte und Krankenhäuser sind bequem zu Fuß erreichbar. Das Eutiner Schloss, der Schlossgarten sowie der Große und Kleine Eutiner See befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft.
Perfekte Anbindung:
•(Bus-)Bahnhof Eutin: Nur ca. 200 m Fußweg (ideale Verbindung nach Lübeck/Kiel)
•Ostseeküste (Scharbeutz, Grömitz): In nur ca. 20–30 Minuten erreichbar
•Hansestadt Lübeck: Ca. 45 Minuten (Auto/Bahn)
•Metropole Hamburg: Ca. 90 Minuten (Auto-/ICE-Anbindung über Lübeck)
