Bijna 7% rendement en verhoogde AFA in het hart van Bochum

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit appartement

Te koop aangeboden wordt een verhuurd 2-kamerappartement met 58,73 m² woonoppervlak op de derde verdieping van een goed onderhouden appartementencomplex in Bochum-Wattenscheid. De getoonde interieurfoto’s zijn originele foto’s van het appartement, waarbij de aanwezige meubels achteraf digitaal met behulp van AI zijn verwijderd om een indruk van de ongemeubileerde ruimtes te geven; de feitelijke, momenteel gemeubileerde toestand van het verhuurde appartement wijkt hiervan af.

Het appartement is sinds mei 2022 voor langere termijn verhuurd. De netto koude huur bedraagt momenteel € 401,70 per maand, wat overeenkomt met 6,84 €/m². Om particuliere beleggers vanaf het begin een aantrekkelijk instaprendement te bieden, verleent de verkoper bovendien een totale huurtoeslag van € 4.000 over een looptijd van 36 maanden. Daarmee stijgt het rendement in de eerste drie jaar van 5,13 % (brutorendement zonder toeslag) naar 6,55 % per jaar; na afloop van de 36 maanden blijft het reguliere huurrendement op basis van de bestaande netto koude huur gelden.

Fiscaal kan voor het gebouw een verhoogde afschrijving van minimaal 4 % per jaar op het gebouwaandeel (80 % van de koopprijs) worden toegepast, in plaats van de lineaire 2 %. Voorwaarde is een taxatierapport inzake de resterende gebruiksduur volgens § 7 lid 4 zin 2 EStG, dat individueel per koper wordt opgesteld – het opstellen neemt enige tijd in beslag en moet definitief met de belastingadviseur van de betreffende koper worden afgestemd; dit vervangt geen belastingadvies.

De vereniging van eigenaars is in het kader van de splitsing opnieuw opgericht; het onderhoudsreservefonds bedraagt momenteel € 11.000. Voor de renovatie van de gevel (voor- en achterzijde) ligt er een kostenraming van € 18.000, die voor 50 % wordt gesubsidieerd via het gevelsubsidieprogramma van de stad Bochum. De zolderverdieping van het huis is al verkocht en wordt uitgebouwd, wat bovendien bijdraagt aan de energie-efficiëntie van het totale gebouw.

Overige gevallen

Juridische opmerking (kort)
Koop breekt geen huur (§ 566 BGB) – de bestaande huurovereenkomst gaat ongewijzigd over op de verkrijger. Als appartementsrecht werd de eenheid na terbeschikkingstelling aan de huurders omgezet; de wettelijke opzegverbodstermijn van drie jaar na inschrijving van de eigendomsoverdracht (§ 577a BGB) is van toepassing.

Locatie

Locatie

Het appartement ligt in Bochum-Wattenscheid, een van de dichtstbevolkte stadsdelen van Bochum met een gegroeide woonbebouwing en goede voorzieningen voor de dagelijkse behoeften in de directe omgeving. Het station Wattenscheid is met vier Regional-Express- en één Regionalbahn-lijn aangesloten op het langeafstandsnet; via het nabijgelegen station Wattenscheid-Höntrop bestaat bovendien een directe S-Bahn-verbinding (S1) naar Bochum en Essen. Het centrum van Bochum is daarmee evenals Essen in enkele minuten per trein bereikbaar, de A40 ligt op korte rijafstand. Winkels voor de dagelijkse behoeften, artsen en scholen zijn in het stadsdeel aanwezig. De locatie is daarmee zowel geschikt voor huurders met een arbeidsplaats in het Ruhrgebied als voor beleggers die inzetten op stabiele verhuurbaarheid op lange termijn.