Fast 7% Rendite und erhöhte AFA im Herzen von Bochum

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Wohnung

Zum Verkauf steht eine vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit 58,73 m² Wohnfläche im dritten Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses in Bochum-Wattenscheid. Die gezeigten Innenaufnahmen sind Originalfotografien der Wohnung, bei denen die vorhandenen Möbel nachträglich per KI digital entfernt wurden, um den unmöblierten Raumeindruck zu zeigen; der tatsächliche, aktuell möblierte Zustand der vermieteten Wohnung weicht davon ab.

Die Wohnung ist seit Mai 2022 langfristig vermietet. Die Nettokaltmiete beträgt aktuell 401,70 € monatlich, entsprechend 6,84 €/m². Um Kapitalanlegern von Beginn an eine attraktive Einstiegsrendite zu ermöglichen, gewährt der Verkäufer zusätzlich einen Mietzuschuss von insgesamt 4.000 € über eine Laufzeit von 36 Monaten. Damit steigt die Rendite in den ersten drei Jahren von 5,13 % (Bruttorendite ohne Zuschuss) auf 6,55 % p. a.; nach Ablauf der 36 Monate gilt die reguläre Mietrendite auf Basis der bestehenden Nettokaltmiete fort.

Steuerlich kann für das Gebäude eine erhöhte Abschreibung von mindestens 4 % p. a. auf den Gebäudeanteil (80 % des Kaufpreises) angesetzt werden, statt der linearen 2 %. Voraussetzung ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, das individuell je Käufer erstellt wird – die Erstellung nimmt etwas Zeit in Anspruch und ist final mit dem Steuerberater des jeweiligen Erwerbers abzustimmen; dies ersetzt keine Steuerberatung.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im Zuge der Aufteilung neu gegründet, die Instandhaltungsrücklage beläuft sich aktuell auf 11.000 €. Für die Fassadensanierung (vorne und hinten) liegt ein Kostenvoranschlag über 18.000 € vor, gefördert zu 50 % über das Fassadenzuschussprogramm der Stadt Bochum. Das Dachgeschoss des Hauses ist bereits verkauft und wird ausgebaut, was zusätzlich zur energetischen Effizienz des Gesamtgebäudes beiträgt.

Sonstiges

Rechtlicher Hinweis (kurz)
Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) – der bestehende Mietvertrag geht unverändert auf den Erwerber über. Als Eigentumswohnung wurde die Einheit nach Überlassung an die Mieterschaft umgewandelt; es gilt die gesetzliche Kündigungssperrfrist von drei Jahren nach Eigentumsumschreibung (§ 577a BGB).

Lage

Lagebeschreibung

Die Wohnung liegt in Bochum-Wattenscheid, einem der bevölkerungsreichsten Stadtteile Bochums mit gewachsener Wohnbebauung und guter Nahversorgung im direkten Umfeld. Der Bahnhof Wattenscheid ist mit vier Regional-Express- und einer Regionalbahn-Linie an das Fernverkehrsnetz angebunden; über den nahegelegenen Haltepunkt Wattenscheid-Höntrop besteht zudem eine direkte S-Bahn-Verbindung (S1) nach Bochum und Essen. Die Innenstadt Bochums ist damit ebenso wie Essen in wenigen Minuten mit der Bahn erreichbar, die A40 liegt in kurzer Fahrdistanz. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte und Schulen sind im Stadtteil vorhanden. Der Standort eignet sich damit sowohl für Mieter mit Arbeitsplatz im Ruhrgebiet als auch für Kapitalanleger, die auf eine stabile, langfristige Vermietbarkeit setzen.