-Provisievrij - Recent gerenoveerd Spree-appartement voor eigen gebruik of als 7%-belegging

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit appartement

Te koop staat een in 2025 grondig gerenoveerd 3-kamerappartement op de hoogparterre rechts in een goed onderhouden oud gebouw uit 1925 – slechts ongeveer 100 m van de oever van de Spree in Berlin-Niederschöneweide. Verkoop rechtstreeks door de eigenaar, zonder makelaarsprovisie.

De woning biedt 63,15 m² woonoppervlakte (opmeting volgens WoFlV, 10/2024). Vanuit de centrale hal zijn alle kamers afzonderlijk bereikbaar – er is geen doorgangskamer:
- Kamer 3: 16,91 m² (met erker)
- Kamer 2: 13,87 m²
- Kamer 1: 7,67 m²
- Keuken met raam: 12,62 m²
- Hal: 6,44 m²
- Daglichtbadkamer met bad: 5,20 m²
- Berging: 0,44 m²

Door deze indeling is de woning zowel geschikt voor kamergewijze verhuur als voor stellen of kleine gezinnen.

VERHUUR EN OPBRENGSTEN
De woning is kamergewijs verhuurd, alle drie de kamers zijn bezet (afzonderlijke contracten per kamer, tijdelijk tot 05/2027, borg per huurder twee maandhuren):
- Kamer 1 (7,67 m²): 450 €
- Kamer 2 (13,87 m²): 600 €
- Kamer 3 (16,91 m²): 650 €
Huurinkomsten totaal: 1.700 € per maand / 20.400 € per jaar (all-inhuren incl. verwarming, water, stroom, omroepbijdrage en internet). Netto koude huur dus ca. 1400 € per maand

Bij de koopprijs van 259.000 € (ca. 4.100 €/m²) resulteert een bruto huurrendement van ca. 7,9 % (factor ca. 12,7) respectievelijk ca. 6,7 % na VvE-bijdrage en grondbelasting.

FLEXIBEL: KAPITAALBELEGGING OF EIGEN GEBRUIK
Na afloop van de tijdelijke contracten is de woning vanaf 06/2027 vrij van huurders. Tot dan lopen de huurinkomsten door. Daarna staan alle opties open: voortzetting van de kamergewijze verhuur, nieuwe verhuur van de gehele woning of eigen gebruik.

LOPENDE KOSTEN
- VvE-bijdrage momenteel: 249,05 € per maand (vanaf 01.01.2027: 287,82 €), waarvan reserve 25,44 €; inclusief verwarming en koud water
- Grondbelasting: 135,92 € per jaar

Fittingen en kenmerken, zoals beschreven

De woning is in 2025 door een vakbedrijf in alle disciplines behalve de badkamer gerenoveerd:

- Elektriciteit: nieuwe groepenkast, elektrische leidingen in de gehele woning onder het pleisterwerk vernieuwd, alle stopcontacten en schakelaars nieuw (garantiecertificaat van een elektrovakbedrijf is aanwezig)
- Wanden en plafonds: oud behang volledig verwijderd, geplamuurd, geschuurd, glad gemaakt en tweemaal wit geschilderd
- Vloeren: in kamers, keuken en gang nieuw gelegd licht laminaat in visgraatpatroon, nieuwe witte plinten
- Keuken: nieuwe inbouwkeuken (2025) met kookplaat, oven, spoelbak, koel-vriescombinatie en vaatwasser, tegelstrook in wit visgraatpatroon, plaats voor wasmachine (blijft in de woning en is in de koopprijs inbegrepen)
- Deuren: authentieke deuren opgeknapt en wit gelakt
- Badkamer: daglichtbadkamer met bad, tot deurhoogte betegeld, handdoekradiator – uit de gebouwsanering, volledig functioneel; modernisering als optie voor de koper

Gebouw: bouwjaar 1925, in het jaar 2000 uitgebreid gerenoveerd. Massieve bouw met gepleisterde gevel en pannendak, 4 volledige verdiepingen, volledig onderkelderd, 8 woningen in het trappenhuis. Kunststof ramen met dubbele beglazing. Centrale verwarming via lokale/stadsverwarming. Verzorgd wooncomplex met groene binnenplaats.

Energieprestatiecertificaat: verbruikscertificaat, eindenergieverbruik 85,9 kWh/(m²·a), energie-efficiëntieklasse C, energiedrager warmtecentrale fossiel (lokale/stadsverwarming), bouwjaar warmteopwekker 2005, geldig tot 11.09.2028.

Overige gevallen

VERENIGING VAN EIGENAARS
- VvE Köllnische Str. 38–50 met 154 woningen (ca. 10.471 m² woonoppervlakte)
- Aandeel in mede-eigendom: 607/100.000
- Grondboek: Treptow, blad 23270N
- Beheer: WOBEGE mbH, aangesteld tot 31.12.2028
- Onderhoudsreserve: 1.073.229,79 € (stand 31.12.2024), rekenkundig aandeel ca. 6.500 €
- Bijzondere heffingen: geen vastgesteld (eigenarenvergadering 23.09.2026); de in 2026 vastgestelde maatregelen (o.a. fietsbeugels, hek, gevelwerkzaamheden) worden uit de onderhoudsreserve gefinancierd

DOCUMENTEN OP AANVRAAG
Uittreksel uit het grondboek, splitsingsakte, huurovereenkomsten, exploitatiebegrotingen en servicekostenafrekeningen, notulen van de eigenarenvergaderingen, energieprestatiecertificaat, plattegrond, berekening van de woonoppervlakte en bewijsstukken van de renovatie in 2025.

BEZICHTIGING
Bezichtigingen na afspraak en in overleg met de huurders. Verkoop rechtstreeks door de eigenaar – geen makelaarsprovisie.

Alle gegevens zijn zorgvuldig samengesteld, maar worden verstrekt zonder garantie voor juistheid en volledigheid. Alleen de bepalingen van de notariële koopovereenkomst zijn doorslaggevend. Tussentijdse verkoop en vergissingen voorbehouden.

Locatie

Locatie

Niederschöneweide ligt in het stadsdeel Treptow-Köpenick in het zuidoosten van Berlijn, direct aan de Spree. De Köllnische Straße is een rustige, met bomen omzoomde woonstraat; de oever van de Spree ligt op ongeveer 100 m afstand.

Supermarkten en een bakkerij zijn binnen enkele minuten lopen bereikbaar. Artsen, apotheken, cafés en restaurants bevinden zich in de directe omgeving; het winkelcentrum bij station Schöneweide ligt in de buurt. Scholen en kinderdagverblijven zijn er in de wijk.

Bereikbaarheid:
- Bushalte op ca. 3 minuten lopen
- S- en regionaal station Schöneweide op ca. 5 minuten fietsen
- S-station Oberspree op ca. 5 minuten fietsen
- Alexanderplatz in ca. 25 minuten met het openbaar vervoer
- B 96a en stadsautosnelweg A 113 op korte afstand, luchthaven BER goed bereikbaar

Aan de overzijde van de Spree ligt Oberschöneweide met de campus Wilhelminenhof van de HTW Berlin; het technologiepark Adlershof is enkele minuten met de S-Bahn verwijderd. Beide zorgen voor een stabiele vraag naar kamers en kleine woningen. Parkeren in de openbare straatruimte.