-Без комиссии - Недавно отремонтированная квартира на Шпрее для собственного проживания или как инвестиция с доходностью 7%

Основные сведения

Цена покупки & расходы

Об этой квартире

На продажу выставлена полностью отремонтированная в 2025 году 3-комнатная квартира в собственности в высоком партере справа в ухоженном старом доме 1925 года постройки — всего примерно в 100 м от берега Шпрее в Берлине-Нидершёневайде. Продажа напрямую от собственника, без комиссии маклера.

Квартира предлагает 63,15 м² жилой площади (обмер по WoFlV, 10/2024). Из центрального коридора все помещения выходят отдельно — проходных комнат нет:
- Комната 3: 16,91 м² (с эркером)
- Комната 2: 13,87 м²
- Комната 1: 7,67 м²
- Кухня с окном: 12,62 м²
- Коридор: 6,44 м²
- Ванная комната с дневным светом и ванной: 5,20 м²
- Кладовая: 0,44 м²

Благодаря такой планировке квартира подходит как для покомнатной сдачи в аренду, так и для пар или небольших семей.

АРЕНДА И ДОХОДНОСТЬ
Квартира сдаётся покомнатно, все три комнаты заняты (отдельные договоры на каждую комнату, сроком до 05/2027, залог с каждого арендатора — две месячные арендные платы):
- Комната 1 (7,67 м²): 450 €
- Комната 2 (13,87 м²): 600 €
- Комната 3 (16,91 м²): 650 €
Общий доход от аренды: 1.700 € в месяц / 20.400 € в год (паушальная арендная плата, включая отопление, воду, электричество, сбор за радиовещание и интернет). Чистая холодная аренда, таким образом, около 1400 € в месяц

При цене покупки 259.000 € (около 4.100 €/м²) валовая доходность от аренды составляет около 7,9 % (коэффициент около 12,7), либо около 6,7 % после домовых платежей и земельного налога.

ГИБКО: КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЕ ИЛИ СОБСТВЕННОЕ ПРОЖИВАНИЕ
По истечении сроков аренды квартира будет свободна для заселения с 06/2027. До тех пор доходы от аренды продолжают поступать. После этого открыты все возможности: продолжение покомнатной сдачи, новая сдача всей квартиры в аренду или собственное использование.

ТЕКУЩИЕ РАСХОДЫ
- Домовые платежи в настоящее время: 249,05 € в месяц (с 01.01.2027: 287,82 €), из них резерв 25,44 €; включая отопление и холодную воду
- Земельный налог: 135,92 € в год

Фитинги и особенности, как описано

Квартира была отремонтирована в 2025 году специализированной фирмой по всем видам работ, кроме ванной комнаты:

- Электрика: новый распределительный щит, электропроводка по всей квартире обновлена под штукатуркой, все розетки и выключатели новые (имеется гарантийное свидетельство электромонтажной фирмы)
- Стены и потолки: старые обои полностью удалены, поверхности зашпаклёваны, отшлифованы, выровнены до гладкого состояния и дважды окрашены в белый цвет
- Полы: в комнатах, на кухне и в коридоре заново уложен светлый ламинат в ёлочку, новые белые плинтусы
- Кухня: новая встроенная кухня (2025) с плитой, духовым шкафом, мойкой, холодильно-морозильной комбинацией и посудомоечной машиной, фартук из плитки в белой ёлочке, место для стиральной машины (остаётся в квартире и входит в цену покупки)
- Двери: двери старого фонда отреставрированы и окрашены в белый цвет
- Ванная: ванная комната с дневным светом, с ванной, облицована плиткой до верха двери, полотенцесушитель – из санации здания, полностью работоспособна; модернизация по желанию покупателя

Здание: год постройки 1925, в 2000 году комплексно санировано. Капитальное строение с оштукатуренным фасадом и черепичной крышей, 4 полных этажа, полностью подвальное, 8 квартир в подъезде. Пластиковые окна с двойным остеклением. Центральное отопление от локальной/централизованной теплосети. Ухоженный жилой комплекс с озеленённым внутренним двором.

Энергетический паспорт: паспорт на основе потребления, конечное энергопотребление 85,9 кВт·ч/(м²·год), класс энергоэффективности C, энергоноситель — теплоцентраль на ископаемом топливе (локальная/централизованная теплосеть), год выпуска теплогенератора 2005, действителен до 11.09.2028.

другой

СООБЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ
- WEG Köllnische Str. 38–50 со 154 квартирами (ок. 10.471 м² жилой площади)
- Доля в общей собственности: 607/100.000
- Поземельная книга: Treptow, лист 23270N
- Управление: WOBEGE mbH, назначено до 31.12.2028
- Резерв на содержание: 1.073.229,79 € (по состоянию на 31.12.2024), расчётная доля ок. 6.500 €
- Специальные взносы: не приняты (собрание собственников 23.09.2026); мероприятия, утверждённые в 2026 году (в т. ч. велостойки, забор, фасадные работы), финансируются из резерва на содержание

ДОКУМЕНТЫ ПО ЗАПРОСУ
Выписка из поземельной книги, декларация о разделе, договоры аренды, хозяйственные планы и расчёты жилищных взносов, протоколы собраний собственников, энергетический паспорт, план, расчёт жилой площади, а также подтверждения ремонта 2025 года.

ОСМОТР
Осмотры по договорённости и по согласованию с арендаторами. Продажа напрямую собственником – без комиссии маклера.

Все сведения были тщательно собраны, однако предоставляются без гарантии точности и полноты. Определяющими являются исключительно положения нотариального договора купли-продажи. Промежуточная продажа и ошибка сохраняются за собой.

Расположение

Подробности о местоположении

Нидершёневайде расположен в округе Трептов-Кёпеник на юго-востоке Берлина, непосредственно у Шпрее. Кёльнише-штрассе — тихая жилая улица с деревьями, берег Шпрее находится примерно в 100 м.

Супермаркеты и пекарня доступны в нескольких минутах ходьбы. Врачи, аптеки, кафе и рестораны находятся в непосредственной близости, торговый центр у вокзала Шёневайде расположен рядом. В районе есть школы и детские сады.

Транспортная доступность:
- автобусная остановка примерно в 3 минутах ходьбы
- станция S-Bahn и региональных поездов Шёневайде примерно в 5 минутах на велосипеде
- станция S-Bahn Обершпре примерно в 5 минутах на велосипеде
- Александерплац примерно за 25 минут на общественном транспорте
- B 96a и городская автомагистраль A 113 в непосредственной близости, аэропорт BER хорошо доступен

На противоположном берегу Шпрее расположен Обершёневайде с кампусом Вильгельминенхоф HTW Berlin, технологический парк Адлерсхоф находится в нескольких минутах езды на S-Bahn. И то и другое обеспечивает стабильный спрос на комнаты и небольшие квартиры. Парковка на общественных улицах.