-Provisionsfrei - Frisch renovierte Spreewohnung zur Eigennutzung oder als 7%er Kapitalanlage

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Wohnung

Zum Verkauf steht eine 2025 umfassend renovierte 3-Zimmer-Eigentumswohnung im Hochparterre rechts eines gepflegten Altbaus von 1925 – nur rund 100 m vom Spreeufer in Berlin-Niederschöneweide entfernt. Verkauf direkt durch den Eigentümer, ohne Maklerprovision.

Die Wohnung bietet 63,15 m² Wohnfläche (Aufmaß nach WoFlV, 10/2024). Vom zentralen Flur gehen alle Räume einzeln ab – es gibt kein Durchgangszimmer:
- Zimmer 3: 16,91 m² (mit Erker)
- Zimmer 2: 13,87 m²
- Zimmer 1: 7,67 m²
- Küche mit Fenster: 12,62 m²
- Flur: 6,44 m²
- Tageslichtbad mit Wanne: 5,20 m²
- Abstellkammer: 0,44 m²

Durch diesen Schnitt eignet sich die Wohnung sowohl für die zimmerweise Vermietung als auch für Paare oder kleine Familien.

VERMIETUNG UND ERTRÄGE
Die Wohnung ist zimmerweise vermietet, alle drei Zimmer sind belegt (Einzelverträge je Zimmer, befristet bis 05/2027, Kaution je Mieter zwei Monatsmieten):
- Zimmer 1 (7,67 m²): 450 €
- Zimmer 2 (13,87 m²): 600 €
- Zimmer 3 (16,91 m²): 650 €
Mieteinnahmen gesamt: 1.700 € pro Monat / 20.400 € pro Jahr (Pauschalmieten inkl. Heizung, Wasser, Strom, Rundfunkbeitrag und Internet). Nettokaltmiete also ca. 1400 € pro Monat

Beim Kaufpreis von 259.000 € (ca. 4.100 €/m²) ergibt sich eine Bruttomietrendite von ca. 7,9 % (Faktor ca. 12,7) bzw. ca. 6,7 % nach Hausgeld und Grundsteuer.

FLEXIBEL: KAPITALANLAGE ODER EIGENNUTZUNG
Mit Ablauf der Befristungen ist die Wohnung ab 06/2027 bezugsfrei. Bis dahin laufen die Mieteinnahmen weiter. Danach stehen alle Wege offen: Fortführung der zimmerweisen Vermietung, Neuvermietung der gesamten Wohnung oder Eigennutzung.

LAUFENDE KOSTEN
- Hausgeld aktuell: 249,05 € pro Monat (ab 01.01.2027: 287,82 €), davon Rücklage 25,44 €; inklusive Heizung und Kaltwasser
- Grundsteuer: 135,92 € pro Jahr

Ausstattung laut Anbieter

Die Wohnung wurde 2025 durch einen Fachbetrieb in allen Gewerken außer dem Bad renoviert:

- Elektrik: neuer Stromsicherungskasten, Elektroleitungen in der gesamten Wohnung unter Putz erneuert, alle Steckdosen und Schalter neu (Gewährsbescheinigung eines Elektrofachbetriebs liegt vor)
- Wände und Decken: alte Tapeten vollständig entfernt, verspachtelt, geschliffen, glatt hergestellt und zweifach weiß gestrichen
- Böden: in Zimmern, Küche und Flur neu verlegtes helles Laminat im Fischgrätmuster, neue weiße Sockelleisten
- Küche: neue Einbauküche (2025) mit Herd, Backofen, Spüle, Kühl-Gefrier-Kombination und Geschirrspüler, Fliesenspiegel im weißen Fischgrätmuster, Waschmaschinenplatz (bleibt in der Wohnung und ist im Kaufpreis enthalten)
- Türen: Altbautüren aufgearbeitet und weiß lackiert
- Bad: Tageslichtbad mit Wanne, türhoch gefliest, Handtuchheizkörper – aus der Gebäudesanierung, voll funktionsfähig; Modernisierung als Option für den Käufer

Gebäude: Baujahr 1925, im Jahr 2000 umfassend saniert. Massivbau mit Putzfassade und Ziegeldach, 4 Vollgeschosse, voll unterkellert, 8 Wohnungen im Aufgang. Kunststofffenster mit Doppelverglasung. Zentralheizung über Nah-/Fernwärme. Gepflegte Wohnanlage mit begrüntem Innenhof.

Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 85,9 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse C, Energieträger Heizwerk fossil (Nah-/Fernwärme), Baujahr Wärmeerzeuger 2005, gültig bis 11.09.2028.

Sonstiges

EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
- WEG Köllnische Str. 38–50 mit 154 Wohnungen (ca. 10.471 m² Wohnfläche)
- Miteigentumsanteil: 607/100.000
- Grundbuch: Treptow, Blatt 23270N
- Verwaltung: WOBEGE mbH, bestellt bis 31.12.2028
- Erhaltungsrücklage: 1.073.229,79 € (Stand 31.12.2024), rechnerischer Anteil ca. 6.500 €
- Sonderumlagen: keine beschlossen (ETV 23.09.2026); die 2026 beschlossenen Maßnahmen (u. a. Fahrradbügel, Zaun, Fassadenarbeiten) werden aus der Erhaltungsrücklage finanziert

UNTERLAGEN AUF ANFRAGE
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Mietverträge, Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Energieausweis, Grundriss, Wohnflächenberechnung sowie Nachweise zur Renovierung 2025.

BESICHTIGUNG
Besichtigungen nach Absprache und in Abstimmung mit den Mietern. Verkauf direkt durch den Eigentümer – keine Maklerprovision.

Alle Angaben wurden sorgfältig zusammengestellt, erfolgen jedoch ohne Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit. Maßgeblich sind allein die Regelungen des notariellen Kaufvertrags. Zwischenverkauf und Irrtum vorbehalten.

Lage

Lagebeschreibung

Niederschöneweide liegt im Bezirk Treptow-Köpenick im Berliner Südosten, direkt an der Spree. Die Köllnische Straße ist eine ruhige, baumbestandene Wohnstraße, das Spreeufer ist rund 100 m entfernt.

Supermärkte und eine Bäckerei sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Ärzte, Apotheken, Cafés und Restaurants finden sich im direkten Umfeld, das Einkaufszentrum am Bahnhof Schöneweide liegt in der Nähe. Schulen und Kitas gibt es im Ortsteil.

Anbindung:
- Bushaltestelle in ca. 3 Gehminuten
- S- und Regionalbahnhof Schöneweide in ca. 5 Fahrradminuten
- S-Bahnhof Oberspree in ca. 5 Fahrradminuten
- Alexanderplatz in ca. 25 Minuten mit dem ÖPNV
- B 96a und Stadtautobahn A 113 in kurzer Entfernung, Flughafen BER gut erreichbar

Auf der gegenüberliegenden Spreeseite liegt Oberschöneweide mit dem Campus Wilhelminenhof der HTW Berlin, der Technologiepark Adlershof ist wenige S-Bahn-Minuten entfernt. Beides sorgt für eine stabile Nachfrage nach Zimmern und kleinen Wohnungen. Parken im öffentlichen Straßenraum.