Volledig verhuurd op toplocatie in Cottbus: monumentaal rendementsobject met 795 m² oppervlakte, 10 eenheden & afschrijvingsmogelijkheden

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit huis.

Woon- en bedrijfspand in centrale ligging van Cottbus, bouwjaar 1911, individueel monument. Het object beschikt over een totale nuttige oppervlakte van tien eenheden: acht stijlvolle wooneenheden met een totale woonoppervlakte van ca. 673 qm en twee bedrijfseenheden op de begane grond met ca. 122 qm nuttige oppervlakte. Perceelgrootte 462 qm, volledig onderkelderd, aansluiting op stadsverwarming sinds 2016. Volledig verhuurd.

De doordachte plattegronden en de flexibele gebruiksmogelijkheden zorgen voor een hoge aantrekkelijkheid voor huurders. Meerdere woningen beschikken over eigen balkons, deels bovendien over loggia’s, wat het wooncomfort in het oude gebouw merkbaar verhoogt.

ARCHITECTUUR & MONUMENTENBESCHERMING

Bij dit object gaat het om een historisch beladen huurwoonhuis uit de Gründerzeit (bouwjaar 1911), waarvan de gevelvormgeving indrukwekkend getuigt van de invloed van de reformarchitectuur. Als officieel individueel monument van bouwkundige en stedenbouwkundige betekenis (volgens de monumentenlijst van het BLDAM) verbindt het gebouw historische charme met tijdloze representativiteit.

OBJECTTOESTAND, SUBSTANTIEWAARDE & OPPERVLAKTEN

Het vastgoed presenteert zich in een voortdurend en vakkundig onderhouden staat van instandhouding. Na een grondige renovatie in 1996 zijn in de loop der jaren gefaseerde, gerichte maatregelen uitgevoerd – laatstelijk dakwerkzaamheden in 2025. In totaal is reeds ca. 612.000 EUR aan continue investeringen in de bouwsubstantie gevloeid. Deze duurzame onderhoudsmaatregelen waarborgen op lange termijn de hoge substantiewaarde van het object.

Het volledig onderkelderde gebouw biedt bovendien een uitstekende infrastructuur: de kelderverdieping omvat in totaal 13 praktische kelderruimten die aan de eenheden zijn toegewezen, evenals afzonderlijke technische ruimten (elektra, water) en een centrale meterruimte. Bepaalde deelgebieden (zoals het binnenste keldergedeelte en de binnenplaats) zijn bij de eerdere maatregelen bewust uitgesteld, om de nieuwe eigenaar eigen ontwerpvrijheid te laten.

Uitrustings- en technische details:

Warmwaterbereiding: Decentraal via een stadsverwarmingswoningstation per woning, directe afrekening huurder/Stadtwerke Cottbus.

Oppervlakte- en onderhoudsaanwijzingen:

Oppervlaktegegevens: De oppervlaktegegevens berusten op de huurovereenkomsten en de opleveringsprotocollen. Opmetingen volgens de Wohnflächenverordnung of DIN 277 zijn niet beschikbaar; de gegevens worden zonder garantie verstrekt.

Onderhoudskosten: De werkelijke onderhoudskosten bedroegen in 2024 circa 2,75 EUR/m². Voor het jaar 2025 bedragen zij volgens de definitieve afrekening ongeveer 14,64 EUR/m² inclusief de uitgevoerde dakrenovatie (zonder deze dakmaatregel ongeveer 5,89 EUR/m²). De dakrenovatie is in 2025 uitgevoerd en volledig betaald; de kosten zijn opgenomen in de waarde van 14,64 EUR/m² en komen voor de koper niet opnieuw ten laste. Toekomstige uitgaven kunnen hiervan afwijken.

FISCALE HOOGTEPUNTEN EN OPTIMALISATIE VAN DE AFSCHRIJVING

Door de status als individueel monument kunnen zich voor de koper aantrekkelijke fiscale vormgevingsmogelijkheden openen om het nettorendement na belastingen te optimaliseren:

Sonder-AfA voor saneringsmaatregelen (§ 7i EStG): Toekomstige moderniserings- en saneringsmaatregelen die in overleg met de monumentenzorgautoriteit worden uitgevoerd, kunnen onder de wettelijke voorwaarden fiscaal versneld worden afgeschreven.

Potentieel om de gebouw-AfA te verhogen via een verkorte resterende gebruiksduur: Via een afzonderlijk deskundigenrapport conform de ImmoWertV kan de feitelijke economische resterende gebruiksduur worden getoetst. Indien hierbij een verkorte resterende gebruiksduur van het gebouwaandeel wordt aangetoond, bestaat eventueel de mogelijkheid om het jaarlijkse reguliere afschrijvingspercentage aan te passen.

Opmerking: De fiscale beoordeling berust in het individuele geval bij de koper. Alle gegevens vormen geen fiscaal of juridisch advies en worden zonder garantie verstrekt.

OPBRENGSTSTRUCTUUR & HUURCONTRACTEN

Netto-koudhuur van de lopende huurcontracten (stand 01.09.2026, inclusief de in 2026 van kracht geworden aanpassingen): ongeveer 70.200 EUR p.j.

Huurcontractstructuur:
Zes van de acht woninghuurcontracten zijn indexhuurcontracten volgens § 557b BGB, twee volgen de plaatselijk gebruikelijke vergelijkingshuur volgens § 558 BGB. Beide commerciële huurcontracten bevatten waardevaststellingsclausules. Staffelhuurcontracten bestaan niet.

OVERIGE

Het gebouw is als bouwkundig monument vrijgesteld van de indienings- en bewijsplicht volgens § 79 lid 4 zin 2 GEG. Het opstellen van het energiecertificaat vond vrijwillig plaats.

CONTACT

Hebben wij uw interesse gewekt?

Neem eenvoudig rechtstreeks contact met ons op – wij kijken ernaar uit u alle verdere details te presenteren en over dit zeer interessante vastgoed persoonlijk en discreet met u in gesprek te gaan!

Locatie