Vollvermietet in Cottbus Top-Lage: Denkmal-Renditeobjekt mit 10 Einheiten & AfA-Chancen

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung des Hauses

Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von Cottbus, Baujahr 1911, Einzeldenkmal. Das Objekt verfügt über eine Gesamtnutzfläche von zehn Einheiten: acht stilvolle Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 673 qm sowie zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss mit ca. 122 qm Nutzfläche. Grundstücksgröße 462 qm, voll unterkellert, Fernwärmeanschluss seit 2016. Vollvermietet.

Die durchdachten Grundrisse und die flexiblen Nutzungsmöglichkeiten sorgen für eine hohe Mieterattraktivität. Mehrere Wohnungen verfügen über eigene Balkone, teils zusätzlich über Loggien, was den Wohnkomfort im Altbau spürbar aufwertet.

ARCHITEKTUR & DENKMALSCHUTZ

Bei diesem Objekt handelt es sich um ein geschichtsträchtiges, gründerzeitliches Mietwohnhaus (Baujahr 1911), dessen Fassadengestaltung eindrucksvoll vom Einfluss der Reformarchitektur zeugt. Als offizielles Einzeldenkmal von baukünstlerischer und städtebaulicher Bedeutung (gemäß Denkmalliste des BLDAM) verbindet das Gebäude historischen Charme mit zeitloser Repräsentanz.

OBJEKTZUSTAND, SUBSTANZWERT & FLÄCHEN

Die Immobilie präsentiert sich in einem fortlaufend und fachgerecht gepflegten Erhaltungszustand. Nach einer Grundsanierung im Jahr 1996 wurden über die Jahre gestaffelte, zielgerichtete Maßnahmen durchgeführt – zuletzt umfangreiche Dacharbeiten im Jahr 2025. Insgesamt flossen bereits kontinuierliche Investitionen von ca. 612.000 EUR in die Bausubstanz. Diese nachhaltigen Pflegemaßnahmen sichern langfristig den hohen Substanzwert des Objekts.

Das voll unterkellerte Gebäude bietet zudem eine hervorragende Infrastruktur: Das Kellergeschoss umfasst insgesamt 13 praktische Kellerräume, die den Einheiten zugeordnet sind, sowie separate Haustechnikräume (Elektro, Wasser) und einen zentralen Zählerraum. Bestimmte Teilbereiche (wie der Kellerinnenbereich und der Hof) wurden bei den bisherigen Maßnahmen bewusst zurückgestellt, um dem neuen Eigentümer eigenen Gestaltungsspielraum zu überlassen.

Ausstattungs- und Technikdetails:

Warmwasserbereitung: Dezentral über Fernwärme-Wohnungsstation je Wohnung, Direktabrechnung Mieter/Stadtwerke Cottbus.

Flächen- und Instandhaltungshinweise:

Flächenangaben: Die Flächenangaben beruhen auf den Mietverträgen und den Übergabeprotokollen. Aufmaße nach Wohnflächenverordnung oder DIN 277 liegen nicht vor; die Angaben erfolgen ohne Gewähr.

Instandhaltungsaufwand: Der tatsächliche Instandhaltungsaufwand lag 2024 bei rund 2,75 EUR/m². Für das Jahr 2025 beläuft er sich laut endgültiger Abrechnung auf rund 14,64 EUR/m² einschließlich der durchgeführten Dachinstandsetzung (ohne diese Dachmaßnahme auf rund 5,89 EUR/m²). Die Dachinstandsetzung wurde 2025 durchgeführt und vollständig bezahlt, die Kosten sind im Wert von 14,64 EUR/m² enthalten und fallen für den Erwerber nicht erneut an. Künftige Aufwendungen können hiervon abweichen.

STEUERLICHE HIGHLIGHTS UND ABSCHREIBUNGS-OPTIMIERUNG

Durch den Status als Einzeldenkmal können sich für den Erwerber attraktive steuerliche Gestaltungsspielräume zur Optimierung der Netto-Rendite nach Steuern eröffnen:

Sonder-AfA für Sanierungsmaßnahmen (§ 7i EStG): Zukünftige, in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde durchgeführte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerlich erhöht abgeschrieben werden.

Potenzial zur Erhöhung der Gebäude-AfA über eine verkürzte Restnutzungsdauer: Über ein separates Sachverständigengutachten gemäß ImmoWertV kann die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer überprüft werden. Wird hierbei eine verkürzte Restnutzungsdauer des Gebäudeanteils nachgewiesen, besteht gegebenenfalls die Möglichkeit, den jährlichen regulären Abschreibungssatz anzupassen.

Hinweis: Die steuerliche Beurteilung obliegt im Einzelfall dem Erwerber. Sämtliche Angaben stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar und erfolgen ohne Gewähr.

ERTRAGSSTRUKTUR & MIETVERTRÄGE

Nettokaltmiete der laufenden Mietverträge (Stand 01.09.2026, einschließlich der 2026 wirksam gewordenen Anpassungen): rund 70.200 EUR p.a.

Mietvertragsstruktur:
Sechs der acht Wohnungsmietverträge sind Indexmietverträge nach § 557b BGB, zwei folgen der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Beide Gewerbemietverträge enthalten Wertsicherungsklauseln. Staffelmietverträge bestehen nicht.

SONSTIGES

Das Gebäude ist als Baudenkmal von der Vorlage- und Ausweispflicht gemäß § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG ausgenommen. Die Erstellung des Energieausweises erfolgte freiwillig.

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