Entièrement loué à Cottbus, emplacement de premier choix : immeuble de rapport classé monument historique avec 795 m² de surface, 10 lots et des possibilités d’amortissement fiscal

Informations clés

Prix d'achat & coûts

A propos de cette maison

Immeuble d’habitation et commercial en situation centrale à Cottbus, année de construction 1911, monument classé isolé. Le bien dispose d’une surface utile totale de dix unités : huit logements élégants d’une surface habitable totale d’environ 673 m² ainsi que deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée d’environ 122 m² de surface utile. Superficie du terrain 462 m², entièrement sous-solé, raccordement au chauffage urbain depuis 2016. Entièrement loué.

Les plans bien conçus et les possibilités d’utilisation flexibles assurent une forte attractivité pour les locataires. Plusieurs appartements disposent de leurs propres balcons, certains en outre de loggias, ce qui valorise sensiblement le confort d’habitation dans l’immeuble ancien.

ARCHITECTURE ET PROTECTION DES MONUMENTS

Il s’agit d’un immeuble locatif historique de l’époque des fondateurs (année de construction 1911), dont la conception de façade témoigne de manière impressionnante de l’influence de l’architecture réformiste. En tant que monument classé isolé officiel d’importance architecturale et urbanistique (selon la liste des monuments du BLDAM), le bâtiment allie charme historique et représentativité intemporelle.

ÉTAT DU BIEN, VALEUR DE LA SUBSTANCE ET SURFACES

L’immobilier se présente dans un état d’entretien entretenu de manière continue et professionnelle. Après une rénovation de fond en 1996, des mesures ciblées et échelonnées ont été réalisées au fil des années – en dernier lieu des travaux de toiture en 2025. Au total, des investissements continus d’environ 612.000 EUR ont déjà été injectés dans la substance bâtie. Ces mesures d’entretien durables garantissent à long terme la valeur élevée de la substance du bien.

Le bâtiment entièrement sous-solé offre en outre une excellente infrastructure : le sous-sol comprend au total 13 caves pratiques affectées aux unités, ainsi que des locaux techniques séparés (électricité, eau) et un local de compteurs central. Certaines parties (comme l’intérieur de la cave et la cour) ont été volontairement reportées lors des mesures précédentes, afin de laisser au nouveau propriétaire sa propre marge d’aménagement.

Détails d’équipement et techniques :

Production d’eau chaude : décentralisée via une station d’appartement de chauffage urbain par logement, facturation directe locataire/Stadtwerke Cottbus.

Indications relatives aux surfaces et à l’entretien :

Indications de surface : les indications de surface reposent sur les contrats de location et les procès-verbaux de remise. Il n’existe pas de métré selon le règlement sur les surfaces habitables ou la norme DIN 277 ; les indications sont fournies sans garantie.

Coût d’entretien : le coût d’entretien réel s’élevait en 2024 à environ 2,75 EUR/m². Pour l’année 2025, il s’élève selon le décompte définitif à environ 14,64 EUR/m² y compris la réfection de toiture réalisée (sans cette mesure de toiture, environ 5,89 EUR/m²). La réfection de toiture a été réalisée en 2025 et intégralement payée ; les coûts sont inclus dans la valeur de 14,64 EUR/m² et ne sont pas à nouveau à la charge de l’acquéreur. Les dépenses futures peuvent s’en écarter.

POINTS FORTS FISCAUX ET OPTIMISATION DES AMORTISSEMENTS

Grâce au statut de monument historique individuel, des marges de manœuvre fiscales attractives peuvent s’ouvrir à l’acquéreur afin d’optimiser le rendement net après impôts :

Amortissement spécial pour les mesures de rénovation (§ 7i EStG) : les futures mesures de modernisation et de rénovation réalisées en concertation avec l’autorité de protection des monuments historiques peuvent, sous les conditions légales, faire l’objet d’un amortissement fiscal majoré.

Potentiel d’augmentation de l’amortissement du bâtiment grâce à une durée d’utilisation restante raccourcie : un rapport d’expertise distinct conformément à l’ImmoWertV permet de vérifier la durée d’utilisation économique restante réelle. Si une durée d’utilisation restante raccourcie de la part bâtiment est ainsi établie, il existe le cas échéant la possibilité d’adapter le taux d’amortissement régulier annuel.

Remarque : l’appréciation fiscale incombe au cas par cas à l’acquéreur. Toutes les indications ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique et sont fournies sans garantie.

STRUCTURE DES REVENUS ET BAUX

Loyer net hors charges des baux en cours (état au 01.09.2026, y compris les adaptations entrées en vigueur en 2026) : environ 70.200 EUR p.a.

Structure des baux :
Six des huit baux d’habitation sont des baux indexés selon le § 557b BGB, deux suivent le loyer comparatif usuel local selon le § 558 BGB. Les deux baux commerciaux contiennent des clauses de maintien de la valeur. Il n’existe pas de baux à loyer échelonné.

DIVERS

En tant que monument historique, le bâtiment est exempté de l’obligation de présentation et de justificatif conformément au § 79 al. 4 phrase 2 GEG. L’établissement du certificat de performance énergétique a été effectué à titre volontaire.

CONTACT

Avons-nous éveillé votre intérêt ?

Contactez-nous simplement directement – nous serons ravis de vous présenter tous les détails complémentaires et d’échanger personnellement et discrètement avec vous au sujet de ce bien immobilier particulièrement intéressant !

Emplacement