Entièrement loué à Cottbus, emplacement privilégié : immeuble de rendement classé monument historique avec 10 unités et opportunités d’amortissement fiscal (AfA)

Informations clés

Prix d'achat & coûts

A propos de cette maison

Immeuble résidentiel et commercial situé dans un emplacement central à Cottbus, construit en 1911, monument individuel. Le bien dispose d’une surface utile totale répartie sur dix unités : huit logements élégants d’une surface habitable totale d’env. 673 m² ainsi que deux unités commerciales au rez-de-chaussée d’env. 122 m² de surface utile. Terrain de 462 m², entièrement excavé, raccordement au chauffage urbain depuis 2016. Entièrement loué.

Les plans bien conçus et les possibilités d’utilisation flexibles garantissent une forte attractivité auprès des locataires. Plusieurs appartements disposent de leurs propres balcons, certains également de loggias, ce qui rehausse sensiblement le confort d’habitation dans cet immeuble ancien.

ARCHITECTURE & PROTECTION DES MONUMENTS

Il s’agit d’un immeuble locatif historique de l’époque wilhelmienne (construit en 1911), dont la conception de la façade témoigne de manière impressionnante de l’influence de l’architecture réformée. Classé officiellement monument individuel en raison de son importance architecturale et urbanistique (conformément à la liste des monuments du BLDAM), le bâtiment associe charme historique et prestance intemporelle.

ÉTAT DU BIEN, VALEUR SUBSTANTIELLE & SURFACES

Le bien se présente dans un état de conservation entretenu de manière continue et professionnelle. Après une rénovation complète en 1996, des mesures ciblées et échelonnées ont été réalisées au fil des années – les dernières en date étant d’importants travaux de toiture en 2025. Au total, des investissements continus d’env. 612.000 EUR ont déjà été consacrés à la substance du bâtiment. Ces mesures d’entretien durables préservent à long terme la valeur substantielle élevée du bien.

Le bâtiment entièrement excavé offre en outre une excellente infrastructure : le sous-sol comprend au total 13 caves pratiques attribuées aux unités, ainsi que des locaux techniques séparés (électricité, eau) et un local central pour les compteurs. Certaines parties (telles que l’espace intérieur de la cave et la cour) ont délibérément été laissées de côté lors des mesures précédentes afin de laisser au nouveau propriétaire une marge de conception personnelle.

Détails des équipements et de la technique :

Production d’eau chaude : décentralisée via le chauffage urbain, au moyen d’une sous-station par appartement, facturation directe locataire/Stadtwerke Cottbus.

Indications relatives aux surfaces et à l’entretien :

Indications de surface : les indications de surface reposent sur les contrats de location et les procès-verbaux de remise. Aucun relevé selon l’ordonnance sur les surfaces habitables ou la norme DIN 277 n’est disponible ; les indications sont fournies sans garantie.

Coûts d’entretien : les coûts d’entretien effectifs s’élevaient en 2024 à environ 2,75 EUR/m². Pour l’année 2025, ils s’élèvent selon le définitif Décompte d’environ 14,64 EUR/m², y compris la rénovation de la toiture réalisée (environ 5,89 EUR/m² sans cette mesure concernant la toiture). La rénovation de la toiture a été réalisée et entièrement payée en 2025 ; les coûts sont inclus dans la valeur de 14,64 EUR/m² et ne seront pas engagés à nouveau par l’acquéreur. Les dépenses futures peuvent différer de ce montant.

POINTS FORTS FISCAUX ET OPTIMISATION DES AMORTISSEMENTS

En raison de son statut de monument historique individuel, le bien peut offrir à l’acquéreur des possibilités intéressantes d’optimisation fiscale du rendement net après impôts :

Amortissement fiscal spécial pour les travaux de rénovation (§ 7i EStG) : Les futurs travaux de modernisation et de rénovation réalisés en concertation avec l’autorité de protection des monuments historiques peuvent, sous réserve des conditions légales, faire l’objet d’un amortissement fiscal majoré.

Potentiel d’augmentation de l’amortissement du bâtiment grâce à une durée d’utilisation résiduelle raccourcie : La durée d’utilisation économique résiduelle effective peut être vérifiée au moyen d’une expertise distincte conformément à l’ImmoWertV. Si une durée d’utilisation résiduelle raccourcie de la quote-part du bâtiment est ainsi démontrée, il peut éventuellement être possible d’adapter le taux d’amortissement annuel normal.

Remarque : L’évaluation fiscale relève, au cas par cas, de la responsabilité de l’acquéreur. Toutes les informations fournies ne constituent ni un conseil fiscal ni un conseil juridique et sont communiquées sans garantie.

STRUCTURE DES REVENUS & BAUX

Loyer net hors charges des baux en cours (état au 01.09.2026, y compris les ajustements entrés en vigueur en 2026) : environ 70.200 EUR p.a.

Structure des baux :
Six des huit baux d’habitation sont des baux indexés conformément au § 557b BGB, deux suivent le loyer comparatif local conformément au § 558 BGB. Les deux baux commerciaux contiennent des clauses d’indexation. Aucun bail à paliers n’existe.

AUTRES

En tant que monument historique, le bâtiment est exempté de l’obligation de présentation et de production du certificat énergétique conformément au § 79, al. 4, phrase 2 GEG. L’établissement du certificat énergétique a été effectué volontairement.

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