مؤجّر بالكامل في موقع مميز بمدينة كوتبوس: عقار استثماري مدرج ضمن المباني الأثرية بمساحة 795 m²، و10 وحدات، وفرص للاستفادة من خصومات AfA

المعلومات الأساسية

سعر البيع والمصاريف

عن هذا المنزل

مبنى سكني وتجاري في موقع مركزي في كوتبوس، سنة البناء 1911، معلم فردي محمي. يتوفر العقار على مساحة استخدام إجمالية موزعة على عشر وحدات: ثماني وحدات سكنية أنيقة بمساحة سكنية إجمالية تبلغ حوالي 673 مترًا مربعًا، بالإضافة إلى وحدتين تجاريتين في الطابق الأرضي بمساحة استخدام تبلغ حوالي 122 مترًا مربعًا. مساحة الأرض 462 مترًا مربعًا، وقبو كامل، وتوصيل بالتدفئة المركزية عن بُعد منذ عام 2016. مؤجر بالكامل.

تضمن المخططات المدروسة وإمكانيات الاستخدام المرنة جاذبية عالية للمستأجرين. وتتوافر لعدة شقق شرفات خاصة بها، وبعضها مزود بالإضافة إلى ذلك بلوجيا، مما يرفع بشكل ملموس راحة السكن في المبنى القديم.

العمارة وحماية المعالم

يتعلق هذا العقار بمبنى سكني للإيجار ذي تاريخ عريق يعود إلى عصر التأسيس (سنة البناء 1911)، ويشهد تصميم واجهته بوضوح على تأثير عمارة الإصلاح. وبصفته معلمًا فرديًا رسميًا ذا أهمية معمارية فنية وحضرية (وفقًا لقائمة المعالم لدى BLDAM)، يجمع المبنى بين السحر التاريخي والحضور التمثيلي الخالد.

حالة العقار وقيمة المادة والمساحات

يظهر العقار في حالة صيانة مستمرة ومُنفَّذة بشكل احترافي. بعد تجديد أساسي في عام 1996، نُفذت على مر السنين إجراءات مرحلية وموجهة – وآخرها أعمال السقف في عام 2025. وقد تدفقت إجمالًا استثمارات مستمرة تبلغ حوالي 612.000 يورو في مادة البناء. وتؤمن إجراءات العناية المستدامة هذه على المدى الطويل القيمة المادية العالية للعقار.

يوفر المبنى ذو القبو الكامل أيضًا بنية تحتية ممتازة: يضم طابق القبو إجمالًا 13 غرفة قبو عملية مخصصة للوحدات، بالإضافة إلى غرف منفصلة للتقنيات المنزلية (كهرباء، مياه) وغرفة عدادات مركزية. وقد أُجّلت عمدًا بعض الأجزاء (مثل المنطقة الداخلية للقبو والفناء) ضمن الإجراءات السابقة، لإتاحة مجال تصميم خاص للمالك الجديد.

تفاصيل التجهيز والتقنية:

تحضير الماء الساخن: بشكل لامركزي عبر محطة تدفئة مركزية عن بُعد لكل شقة، مع فوترة مباشرة بين المستأجر وشركة Stadtwerke Cottbus.

ملاحظات المساحات والصيانة:

بيانات المساحات: تستند بيانات المساحات إلى عقود الإيجار ومحاضر التسليم. ولا تتوفر قياسات وفق لائحة المساحات السكنية أو DIN 277؛ وتُقدَّم البيانات دون ضمان.

تكاليف الصيانة: بلغت تكاليف الصيانة الفعلية في عام 2024 نحو 2,75 يورو/م². وبالنسبة لعام 2025 تبلغ وفق التسوية النهائية حوالي 14,64 يورو/م² بما في ذلك إصلاح السقف الذي تم تنفيذه (بدون إجراء السقف هذا حوالي 5,89 يورو/م²). تم تنفيذ إصلاح السقف في عام 2025 وسُدّد بالكامل، والتكاليف مشمولة في قيمة 14,64 يورو/م² ولا تُستحق على المشتري مرة أخرى. قد تختلف النفقات المستقبلية عن ذلك.

أبرز المزايا الضريبية وتحسين الاستهلاك

بفضل صفة المعلم الأثري الفردي، قد تتاح للمشتري مجالات جذابة للتخطيط الضريبي بهدف تحسين صافي العائد بعد الضرائب:

استهلاك خاص لإجراءات الترميم (§ 7i EStG): يمكن استهلاك إجراءات التحديث والترميم المستقبلية، المنفذة بالتنسيق مع هيئة حماية المعالم، بمعدل مرتفع ضريبيًا وفق الشروط القانونية.

إمكانية زيادة استهلاك المبنى عبر مدة انتفاع متبقية مختصرة: يمكن التحقق من مدة الانتفاع الاقتصادية المتبقية الفعلية عبر تقرير خبير منفصل وفق ImmoWertV. وإذا ثبتت مدة انتفاع متبقية مختصرة لحصة المبنى، فقد تتاح إمكانية تعديل معدل الاستهلاك السنوي العادي.

ملاحظة: يعود التقييم الضريبي في كل حالة على حدة إلى المشتري. جميع البيانات لا تُعد استشارة ضريبية أو قانونية وتُقدَّم دون ضمان.

هيكل العوائد وعقود الإيجار

صافي الإيجار البارد لعقود الإيجار السارية (بتاريخ 01.09.2026، بما في ذلك التعديلات التي أصبحت نافذة في 2026): حوالي 70.200 يورو سنويًا.

هيكل عقود الإيجار:
ستة من عقود إيجار الشقق الثمانية هي عقود إيجار مرتبطة بالمؤشر وفق § 557b BGB، ويتبع عقدان الإيجار المقارن المحلي المعتاد وفق § 558 BGB. ويتضمن عقدا الإيجار التجاري بنودًا للحفاظ على القيمة. ولا توجد عقود إيجار متدرجة.

أمور أخرى

المبنى، بصفته معلمًا معماريًا، مُستثنى من واجب التقديم والإبراز وفق § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG. وتم إعداد شهادة الطاقة بشكل طوعي.

التواصل

هل أثارنا اهتمامكم؟

تواصلوا معنا مباشرة بكل بساطة – يسعدنا أن نعرض عليكم جميع التفاصيل الإضافية وأن ندخل معكم في حديث شخصي وسري بشأن هذا العقار بالغ الأهمية!

الموقع