مؤجَّر بالكامل في كوتبوس بموقع متميز: عقار استثماري تاريخي مُدرّ للعائد يضم 10 وحدات وفرصًا للاستفادة من خصومات AfA

المعلومات الأساسية

سعر البيع والمصاريف

عن هذا المنزل

مبنى سكني وتجاري في موقع مركزي بمدينة كوتبوس، سنة البناء 1911، معلم أثري فردي. يضم العقار مساحة استخدام إجمالية موزعة على عشر وحدات: ثماني وحدات سكنية أنيقة بمساحة سكنية إجمالية تبلغ نحو 673 مترًا مربعًا، ووحدتين تجاريتين في الطابق الأرضي بمساحة استخدام تبلغ نحو 122 مترًا مربعًا. مساحة الأرض 462 مترًا مربعًا، ومبنى بقبو كامل، وموصول بشبكة التدفئة المركزية منذ عام 2016. مؤجر بالكامل.

تضمن المخططات المدروسة جيدًا وإمكانيات الاستخدام المرنة جاذبية عالية للمستأجرين. تتمتع عدة شقق بشرفات خاصة، وبعضها أيضًا بلوجيات، مما يعزز راحة السكن في المبنى القديم بشكل ملحوظ.

العمارة وحماية المعالم الأثرية

يتعلق الأمر بمبنى سكني تاريخي للإيجار من حقبة التأسيس (سنة البناء 1911)، وتشهد واجهته بتصميمها المؤثر بوضوح على تأثير العمارة الإصلاحية. وبصفته معلمًا أثريًا فرديًا رسميًا ذا أهمية فنية معمارية وتخطيطية عمرانية (وفقًا لقائمة المعالم الأثرية لدى BLDAM)، يجمع المبنى بين السحر التاريخي والحضور التمثيلي الخالد.

حالة العقار وقيمة الهيكل والمساحات

تظهر العقار بحالة صيانة مستمرة ومهنية. بعد التجديد الشامل في عام 1996، نُفذت على مر السنين إجراءات مرحلية وموجهة – وكان آخرها أعمال واسعة النطاق على السقف في عام 2025. وقد استُثمر حتى الآن إجمالي نحو 612.000 EUR بشكل مستمر في هيكل المبنى. وتضمن إجراءات الصيانة المستدامة هذه الحفاظ على القيمة العالية لهيكل العقار على المدى الطويل.

يوفر المبنى ذو القبو الكامل أيضًا بنية تحتية ممتازة: يضم طابق القبو إجمالي 13 غرفة قبو عملية مخصصة للوحدات، بالإضافة إلى غرف منفصلة لتقنيات المبنى (الكهرباء والمياه) وغرفة عدادات مركزية. وقد أُرجئت عمدًا بعض المناطق الجزئية (مثل الجزء الداخلي من القبو والفناء) ضمن الإجراءات السابقة، لإتاحة مجال تصميم خاص للمالك الجديد.

تفاصيل التجهيزات والتقنيات:

إعداد المياه الساخنة: مركزيًا عبر محطة تدفئة لكل شقة متصلة بالتدفئة المركزية، مع الفوترة المباشرة بين المستأجر ومرافق مدينة كوتبوس.

ملاحظات حول المساحات والصيانة:

بيانات المساحات: تستند بيانات المساحات إلى عقود الإيجار ومحاضر التسليم. ولا تتوفر قياسات وفقًا للائحة المساحات السكنية أو DIN 277؛ وتُقدَّم البيانات دون ضمان.

تكاليف الصيانة: بلغت تكاليف الصيانة الفعلية في عام 2024 نحو 2,75 EUR/م². وبالنسبة لعام 2025، فتبلغ وفقًا للنهائيةاحتساب بنحو 14,64 يورو/م²، بما في ذلك أعمال ترميم السقف المنفذة (وبنحو 5,89 يورو/م² من دون أعمال السقف هذه). تم تنفيذ ترميم السقف في عام 2025 ودفع تكاليفه بالكامل، والتكاليف مشمولة في قيمة 14,64 يورو/م² ولن يتحملها المشتري مرة أخرى. وقد تختلف النفقات المستقبلية عن ذلك.

أبرز المزايا الضريبية وتحسين الاستهلاك الضريبي

بفضل تصنيف العقار كمعلم أثري منفرد، قد تتاح للمشتري إمكانات جذابة للتخطيط الضريبي لتحسين صافي العائد بعد الضرائب:

الاستهلاك الضريبي الاستثنائي لتدابير الترميم (§ 7i EStG): يمكن، في ظل الشروط القانونية، استهلاك تكاليف أعمال التحديث والترميم المستقبلية المنفذة بالتنسيق مع هيئة حماية المعالم الأثرية ضريبيًا بمعدلات أعلى.

إمكانية زيادة استهلاك المبنى من خلال تقصير مدة الاستخدام المتبقية: يمكن التحقق من مدة الاستخدام الاقتصادية المتبقية الفعلية عبر تقرير خبير مستقل وفقًا لـ ImmoWertV. وإذا أُثبتت مدة استخدام متبقية أقصر لجزء المبنى، فقد تتاح إمكانية تعديل معدل الاستهلاك السنوي الاعتيادي.

ملاحظة: تقع مسؤولية التقييم الضريبي في كل حالة على عاتق المشتري. جميع البيانات لا تُعد استشارة ضريبية أو قانونية وتُقدَّم دون ضمان.

هيكل الإيرادات وعقود الإيجار

صافي الإيجار الأساسي لعقود الإيجار السارية (اعتبارًا من 01.09.2026، بما في ذلك التعديلات السارية في عام 2026): نحو 70.200 يورو سنويًا.

هيكل عقود الإيجار:
ستة من أصل ثمانية عقود إيجار الوحدات السكنية هي عقود إيجار مرتبطة بالمؤشر وفقًا للمادة § 557b من القانون المدني الألماني BGB، بينما يتبع عقدان الإيجار المقارن المعتاد محليًا وفقًا للمادة § 558 من القانون المدني الألماني BGB. ويتضمن عقدا إيجار الوحدتين التجاريتين بنودًا لحماية القيمة. ولا توجد عقود إيجار متدرجة.

أمور أخرى

المبنى، باعتباره معلمًا معماريًا، مستثنى من واجب التقديم وإبراز الوثيقة وفقًا للمادة § 79 الفقرة 4 الجملة 2 من قانون طاقة المباني GEG. وقد تم إصدار شهادة الطاقة طوعيًا.

جهة الاتصال

هل أثار عرضنا اهتمامكم؟

ما عليكم سوى التواصل معنا مباشرة – يسعدنا أن نعرض عليكم جميع التفاصيل الأخرى وأن نتحدث معكم شخصيًا وبكل سرية بشأن هذا العقار بالغ الأهمية!

الموقع