W pełni wynajęty w najlepszej lokalizacji w Chociebużu: zabytkowa nieruchomość inwestycyjna z 10 lokalami i możliwościami odpisów AfA

Najważniejsze informacje

Cena zakupu i koszty

O tym domu.

Budynek mieszkalno-usługowy w centralnej lokalizacji Cottbus, rok budowy 1911, zabytek indywidualny. Obiekt dysponuje łączną powierzchnią użytkową dziesięciu jednostek: ośmiu stylowych lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni mieszkalnej ok. 673 m² oraz dwóch lokali użytkowych na parterze o powierzchni użytkowej ok. 122 m². Powierzchnia działki 462 m², w całości podpiwniczony, przyłącze do miejskiej sieci ciepłowniczej od 2016 roku. W całości wynajęty.

Przemyślane układy pomieszczeń i elastyczne możliwości użytkowania zapewniają wysoką atrakcyjność dla najemców. Kilka mieszkań posiada własne balkony, a niektóre dodatkowo loggie, co wyraźnie podnosi komfort mieszkania w budynku zabytkowym.

ARCHITEKTURA I OCHRONA ZABYTKÓW

Jest to mający znaczenie historyczne, czynszowy budynek mieszkalny z okresu grynderskiego (rok budowy 1911), którego kształt elewacji w imponujący sposób świadczy o wpływie architektury reformowanej. Jako oficjalny zabytek indywidualny o znaczeniu artystyczno-budowlanym i urbanistycznym (zgodnie z wykazem zabytków BLDAM) budynek łączy historyczny urok z ponadczasową reprezentacyjnością.

STAN OBIEKTU, WARTOŚĆ SUBSTANCJI BUDOWLANEJ I POWIERZCHNIE

Nieruchomość prezentuje się w stale i fachowo utrzymywanym stanie zachowania. Po generalnym remoncie w 1996 roku na przestrzeni lat przeprowadzano etapami ukierunkowane działania – ostatnio kompleksowe prace dachowe w 2025 roku. Łącznie w substancję budowlaną zainwestowano już w sposób ciągły ok. 612 000 EUR. Te długofalowe działania konserwacyjne zapewniają wysoką wartość substancji obiektu w perspektywie długoterminowej.

W całości podpiwniczony budynek oferuje ponadto doskonałą infrastrukturę: kondygnacja piwniczna obejmuje łącznie 13 praktycznych pomieszczeń piwnicznych przypisanych do poszczególnych jednostek, a także oddzielne pomieszczenia techniczne budynku (elektryka, woda) oraz centralne pomieszczenie licznikowe. Określone obszary (takie jak wewnętrzna część piwnicy i dziedziniec) zostały przy dotychczasowych pracach świadomie pominięte, aby pozostawić nowemu właścicielowi własną swobodę aranżacji.

Szczegóły wyposażenia i instalacji:

Przygotowanie ciepłej wody: zdecentralizowane za pośrednictwem stacji mieszkaniowej miejskiej sieci ciepłowniczej w każdym mieszkaniu, bezpośrednie rozliczenie najemca/Stadtwerke Cottbus.

Informacje dotyczące powierzchni i utrzymania:

Dane dotyczące powierzchni: Dane dotyczące powierzchni opierają się na umowach najmu i protokołach przekazania. Nie są dostępne pomiary zgodne z rozporządzeniem w sprawie powierzchni mieszkalnej ani DIN 277; dane podawane są bez gwarancji.

Koszty utrzymania: Rzeczywiste koszty utrzymania wyniosły w 2024 roku około 2,75 EUR/m². W roku 2025 wynoszą one według ostatecznej Rozliczenie na około 14,64 EUR/m², w tym przeprowadzony remont dachu (bez tego działania dotyczącego dachu około 5,89 EUR/m²). Remont dachu przeprowadzono w 2025 roku i w całości opłacono; koszty są uwzględnione w wartości 14,64 EUR/m² i nie zostaną ponownie poniesione przez nabywcę. Przyszłe wydatki mogą się od tego różnić.

NAJWAŻNIEJSZE KORZYŚCI PODATKOWE I OPTYMALIZACJA AMORTYZACJI

Dzięki statusowi pojedynczego zabytku nabywca może uzyskać atrakcyjne możliwości kształtowania sytuacji podatkowej w celu optymalizacji rentowności netto po opodatkowaniu:

Specjalna amortyzacja dla działań renowacyjnych (§ 7i EStG): Przyszłe działania modernizacyjne i renowacyjne przeprowadzone w uzgodnieniu z organem ochrony zabytków mogą, przy spełnieniu ustawowych warunków, podlegać podatkowo podwyższonej amortyzacji.

Potencjał zwiększenia amortyzacji budynku poprzez skrócenie pozostałego okresu użytkowania: Na podstawie odrębnej opinii rzeczoznawcy zgodnie z ImmoWertV można zweryfikować rzeczywisty ekonomiczny pozostały okres użytkowania. Jeżeli zostanie w ten sposób wykazany skrócony pozostały okres użytkowania części budynkowej, może zaistnieć możliwość dostosowania rocznej standardowej stawki amortyzacji.

Wskazówka: Ocena podatkowa należy w każdym przypadku do nabywcy. Wszystkie informacje nie stanowią porady podatkowej ani prawnej i są podawane bez gwarancji.

STRUKTURA PRZYCHODÓW I UMOWY NAJMU

Czynsz netto bez opłat eksploatacyjnych wynikający z obowiązujących umów najmu (stan na 01.09.2026, w tym korekty obowiązujące od 2026 roku): około 70 200 EUR rocznie

Struktura umów najmu:
Sześć z ośmiu umów najmu lokali mieszkalnych to umowy indeksowane zgodnie z § 557b BGB, a dwie opierają się na lokalnym porównawczym czynszu zgodnie z § 558 BGB. Obie umowy najmu lokali użytkowych zawierają klauzule waloryzacyjne. Umowy najmu ze stopniowanym czynszem nie występują.

POZOSTAŁE INFORMACJE

Budynek jako zabytek architektury jest zwolniony z obowiązku przedłożenia i okazania świadectwa charakterystyki energetycznej zgodnie z § 79 ust. 4 zdanie 2 GEG. Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządzono dobrowolnie.

KONTAKT

Czy wzbudziliśmy Państwa zainteresowanie?

Prosimy o bezpośredni kontakt z nami – z przyjemnością przedstawimy Państwu wszystkie dalsze szczegóły i osobiście oraz dyskretnie porozmawiamy z Państwem na temat tej niezwykle interesującej nieruchomości!

Lokalizacja