W pełni wynajęty obiekt w prestiżowej lokalizacji w Cottbus: zabytkowa nieruchomość inwestycyjna o powierzchni 795 m², 10 lokali i możliwości skorzystania z AfA

Najważniejsze informacje

Cena zakupu i koszty

O tym domu.

Budynek mieszkalno-usługowy w centralnej lokalizacji w Cottbus, rok budowy 1911, zabytek indywidualny. Obiekt dysponuje łączną powierzchnią użytkową dziesięciu jednostek: osiem stylowych lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni mieszkalnej ok. 673 m² oraz dwa lokale użytkowe na parterze o powierzchni użytkowej ok. 122 m². Powierzchnia działki 462 m², pełne podpiwniczenie, przyłącze ciepła sieciowego od 2016 r. W pełni wynajęty.

Przemyślane układy pomieszczeń i elastyczne możliwości użytkowania zapewniają wysoką atrakcyjność dla najemców. Kilka mieszkań dysponuje własnymi balkonami, częściowo dodatkowo loggiami, co wyraźnie podnosi komfort mieszkania w budynku zabytkowym.

ARCHITEKTURA I OCHRONA ZABYTKÓW

Obiekt ten to historyczna kamienica czynszowa z okresu grynderskiego (rok budowy 1911), której forma elewacji imponująco świadczy o wpływie architektury reformy. Jako oficjalny zabytek indywidualny o znaczeniu architektoniczno-artystycznym i urbanistycznym (zgodnie z listą zabytków BLDAM) budynek łączy historyczny urok z ponadczasową reprezentacyjnością.

STAN OBIEKTU, WARTOŚĆ SUBSTANCJI I POWIERZCHNIE

Nieruchomość prezentuje się w stanie zachowania stale i fachowo utrzymywanym. Po generalnym remoncie w 1996 r. na przestrzeni lat realizowano etapowe, ukierunkowane prace – ostatnio roboty dachowe w 2025 r. Łącznie w substancję budowlaną zainwestowano już w sposób ciągły ok. 612.000 EUR. Te trwałe działania konserwacyjne długoterminowo zabezpieczają wysoką wartość substancji obiektu.

W pełni podpiwniczony budynek oferuje ponadto doskonałą infrastrukturę: kondygnacja piwniczna obejmuje łącznie 13 praktycznych pomieszczeń piwnicznych przypisanych do jednostek oraz oddzielne pomieszczenia techniczne budynku (elektryka, woda) i centralne pomieszczenie licznikowe. Określone części (takie jak wnętrze piwnicy i dziedziniec) zostały świadomie pominięte w dotychczasowych pracach, aby pozostawić nowemu właścicielowi własną swobodę aranżacji.

Szczegóły wyposażenia i techniki:

Przygotowanie ciepłej wody: decentralnie poprzez stację mieszkaniową ciepła sieciowego w każdym mieszkaniu, rozliczenie bezpośrednie najemca/Stadtwerke Cottbus.

Informacje o powierzchniach i utrzymaniu:

Dane o powierzchniach: Dane o powierzchniach opierają się na umowach najmu i protokołach przekazania. Nie są dostępne pomiary zgodnie z rozporządzeniem o powierzchni mieszkalnej ani DIN 277; dane podawane są bez gwarancji.

Nakłady na utrzymanie: Rzeczywiste nakłady na utrzymanie wyniosły w 2024 r. ok. 2,75 EUR/m². Za rok 2025, według ostatecznego rozliczenia, wynoszą ok. 14,64 EUR/m² łącznie z przeprowadzoną naprawą dachu (bez tego działania dachowego ok. 5,89 EUR/m²). Naprawa dachu została przeprowadzona w 2025 r. i w pełni opłacona; koszty są zawarte w wartości 14,64 EUR/m² i nie powstaną ponownie po stronie nabywcy. Przyszłe nakłady mogą od tego odbiegać.

PODATKOWE ATUTY I OPTYMALIZACJA ODPISÓW AMORTYZACYJNYCH

Dzięki statusowi pojedynczego zabytku (Einzeldenkmal) nabywcy mogą otworzyć się atrakcyjne możliwości kształtowania sytuacji podatkowej w celu optymalizacji rentowności netto po opodatkowaniu:

Specjalna amortyzacja (Sonder-AfA) na działania renowacyjne (§ 7i EStG): Przyszłe modernizacje i renowacje przeprowadzone w uzgodnieniu z urzędem ochrony zabytków mogą, przy spełnieniu ustawowych przesłanek, być podatkowo odpisywane w podwyższonej wysokości.

Potencjał podwyższenia amortyzacji budynku poprzez skrócony pozostały okres użytkowania: Na podstawie odrębnej opinii rzeczoznawcy zgodnie z ImmoWertV można zweryfikować faktyczny gospodarczy pozostały okres użytkowania. Jeżeli zostanie wykazany skrócony pozostały okres użytkowania części budynkowej, istnieje ewentualnie możliwość dostosowania rocznej regularnej stawki odpisu amortyzacyjnego.

Wskazówka: Ocena podatkowa należy w indywidualnym przypadku do nabywcy. Wszystkie informacje nie stanowią doradztwa podatkowego ani prawnego i są podawane bez gwarancji.

STRUKTURA DOCHODÓW I UMOWY NAJMU

Czynsz netto na zimno z bieżących umów najmu (stan na 01.09.2026, łącznie z dostosowaniami, które weszły w życie w 2026 r.): ok. 70.200 EUR p.a.

Struktura umów najmu:
Sześć z ośmiu umów najmu mieszkań to umowy indeksowane zgodnie z § 557b BGB, dwie opierają się na miejscowym czynszu porównawczym zgodnie z § 558 BGB. Obie umowy najmu lokali użytkowych zawierają klauzule waloryzacyjne. Umowy najmu stopniowanego nie występują.

POZOSTAŁE

Budynek jako zabytek jest wyłączony z obowiązku przedłożenia i okazywania zgodnie z § 79 ust. 4 zdanie 2 GEG. Sporządzanie świadectwa energetycznego nastąpiło dobrowolnie.

KONTAKT

Czy wzbudziliśmy Państwa zainteresowanie?

Prosimy o bezpośredni kontakt – chętnie przedstawimy wszystkie dalsze szczegóły i porozmawiamy z Państwem osobiście i dyskretnie o tej niezwykle interesującej nieruchomości!

Lokalizacja