Полностью сданный в аренду объект в отличном месте Котбуса: доходный памятник архитектуры с 10 объектами и возможностями налоговой амортизации (AfA)

Основные сведения

Цена покупки & расходы

Об этом доме

Жилой и коммерческий дом в центральном районе Котбуса, год постройки 1911, отдельный объект культурного наследия. Общая полезная площадь объекта включает десять помещений: восемь стильных жилых единиц общей жилой площадью около 673 кв. м, а также два коммерческих помещения на первом этаже площадью около 122 кв. м. Площадь участка 462 кв. м, полное подвальное помещение, подключение к централизованному теплоснабжению с 2016 года. Полностью сдано в аренду.

Продуманные планировки и гибкие возможности использования обеспечивают высокую привлекательность для арендаторов. Несколько квартир располагают собственными балконами, некоторые дополнительно — лоджиями, что заметно повышает комфорт проживания в старом фонде.

АРХИТЕКТУРА И ОХРАНА ПАМЯТНИКОВ

Этот объект представляет собой исторический доходный жилой дом эпохи грюндерства (год постройки 1911), оформление фасада которого впечатляюще свидетельствует о влиянии реформаторской архитектуры. Как официальный отдельный памятник архитектурного и градостроительного значения (согласно перечню памятников BLDAM), здание сочетает историческое очарование с вневременной репрезентативностью.

СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА, СОСТОЯНИЕ КОНСТРУКЦИЙ И ПЛОЩАДИ

Недвижимость находится в постоянно поддерживаемом и профессионально ухоженном состоянии. После капитального ремонта в 1996 году на протяжении последующих лет поэтапно проводились целенаправленные мероприятия — последними стали масштабные кровельные работы в 2025 году. В общей сложности в строительные конструкции уже непрерывно инвестировано около 612 000 EUR. Эти устойчивые меры по содержанию обеспечивают высокую долгосрочную ценность конструкций объекта.

Полностью подвальное здание также располагает превосходной инфраструктурой: в подвальном этаже находятся в общей сложности 13 практичных кладовых помещений, закреплённых за отдельными единицами, а также отдельные технические помещения (электрооборудование, водоснабжение) и центральное помещение со счётчиками. Некоторые части объекта (например, внутренние помещения подвала и двор) сознательно не были включены в ранее проведённые мероприятия, чтобы оставить новому собственнику возможности для собственного оформления.

Оснащение и технические характеристики:

Приготовление горячей воды: децентрализованно, через индивидуальную тепловую станцию централизованного теплоснабжения в каждой квартире, прямые расчёты между арендатором и Stadtwerke Cottbus.

Примечания по площадям и техническому обслуживанию:

Данные о площадях: Данные о площадях основаны на договорах аренды и протоколах передачи. Обмеры согласно Положению о жилой площади или DIN 277 отсутствуют; данные приводятся без гарантии.

Расходы на техническое обслуживание: Фактические расходы на техническое обслуживание в 2024 году составили около 2,75 EUR/м². За 2025 год они согласно окончательной Расчёт составляет около 14,64 EUR/м², включая выполненный ремонт крыши (без учёта этого ремонта крыши — около 5,89 EUR/м²). Ремонт крыши был выполнен и полностью оплачен в 2025 году, расходы включены в сумму 14,64 EUR/м² и не возникнут для покупателя повторно. Будущие расходы могут отличаться от этой суммы.

НАЛОГОВЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА И ОПТИМИЗАЦИЯ АМОРТИЗАЦИИ

Статус объекта как отдельного объекта культурного наследия может открыть покупателю привлекательные возможности налогового планирования для оптимизации чистой доходности после уплаты налогов:

Специальная амортизация мероприятий по санации (§ 7i EStG): Будущие работы по модернизации и санации, выполненные по согласованию с органом охраны памятников, при соблюдении установленных законом условий могут амортизироваться в налоговых целях в повышенном размере.

Потенциал увеличения амортизации здания за счёт сокращённого оставшегося срока полезного использования: Посредством отдельного экспертного заключения согласно ImmoWertV может быть проверен фактический экономический оставшийся срок полезного использования. Если при этом будет подтверждён сокращённый оставшийся срок полезного использования части здания, может возникнуть возможность скорректировать ежегодную стандартную ставку амортизации.

Примечание: Налоговая оценка в каждом отдельном случае является обязанностью покупателя. Все сведения не являются налоговой или юридической консультацией и предоставляются без гарантии.

СТРУКТУРА ДОХОДОВ И ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ

Чистая арендная плата без коммунальных расходов по действующим договорам аренды (по состоянию на 01.09.2026, включая изменения, вступившие в силу в 2026 году): около 70 200 EUR в год.

Структура договоров аренды:
Шесть из восьми договоров аренды жилья являются индексными договорами аренды согласно § 557b BGB, два предусматривают арендную плату, соответствующую местной сравнительной арендной плате, согласно § 558 BGB. Оба договора аренды коммерческих помещений содержат оговорки о сохранении стоимости. Договоров со ступенчатым повышением арендной платы нет.

ПРОЧЕЕ

Здание как архитектурный памятник освобождено от обязанности предоставления и предъявления энергетического паспорта согласно § 79 абз. 4 предложению 2 GEG. Энергетический паспорт был оформлен добровольно.

КОНТАКТЫ

Мы заинтересовали вас?

Просто свяжитесь с нами напрямую — мы с нетерпением ждём возможности представить вам все дальнейшие детали и лично и конфиденциально обсудить с вами этот чрезвычайно интересный объект недвижимости!

Расположение