Полностью сданный в аренду объект в престижном районе Котбуса: доходная недвижимость — памятник архитектуры, 795 м², 10 помещений и возможности амортизационных отчислений

Основные сведения

Цена покупки & расходы

Об этом доме

Жилой и коммерческий дом в центральном районе Котбуса, год постройки 1911, отдельный памятник архитектуры. Объект располагает общей полезной площадью из десяти единиц: восемь стильных жилых единиц общей жилой площадью ок. 673 кв. м, а также две коммерческие единицы на первом этаже полезной площадью ок. 122 кв. м. Площадь земельного участка 462 кв. м, полностью подвальное помещение, подключение к централизованному теплоснабжению с 2016 года. Полностью сдан в аренду.

Продуманные планировки и гибкие возможности использования обеспечивают высокую привлекательность для арендаторов. Несколько квартир имеют собственные балконы, частично дополнительно лоджии, что ощутимо повышает комфорт проживания в доме старой постройки.

АРХИТЕКТУРА И ОХРАНА ПАМЯТНИКОВ

Данный объект представляет собой исторически значимый доходный жилой дом эпохи грюндерства (год постройки 1911), оформление фасада которого впечатляюще свидетельствует о влиянии реформаторской архитектуры. Как официальный отдельный памятник архитектурно-художественного и градостроительного значения (согласно списку памятников BLDAM) здание сочетает историческое очарование с вневременной представительностью.

СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА, СТОИМОСТЬ КОНСТРУКТИВНОЙ ОСНОВЫ И ПЛОЩАДИ

Недвижимость представлена в постоянно и профессионально поддерживаемом состоянии сохранности. После капитального ремонта в 1996 году на протяжении лет проводились поэтапные целенаправленные мероприятия — в последний раз кровельные работы в 2025 году. В общей сложности в строительную субстанцию уже непрерывно инвестировано ок. 612.000 EUR. Эти устойчивые меры по содержанию долгосрочно обеспечивают высокую стоимость конструктивной основы объекта.

Полностью подвальное здание, кроме того, предлагает превосходную инфраструктуру: подвальный этаж включает в общей сложности 13 практичных подвальных помещений, закреплённых за единицами, а также отдельные технические помещения здания (электроснабжение, вода) и центральное помещение для счётчиков. Отдельные зоны (такие как внутренняя часть подвала и двор) при прежних мероприятиях были сознательно отложены, чтобы предоставить новому собственнику собственную свободу оформления.

Детали оснащения и техники:

Приготовление горячей воды: децентрализованно через квартирную станцию централизованного теплоснабжения для каждой квартиры, прямой расчёт арендатор/городские коммунальные службы Котбуса.

Указания по площадям и содержанию:

Данные о площадях: данные о площадях основаны на договорах аренды и актах передачи. Обмеры согласно Положению о жилой площади или DIN 277 отсутствуют; сведения приводятся без гарантии.

Расходы на содержание: фактические расходы на содержание в 2024 году составили около 2,75 EUR/м². На 2025 год, согласно окончательному расчёту, они составляют примерно 14,64 EUR/м² с учётом проведённого ремонта крыши (без этой меры по крыше — примерно 5,89 EUR/м²). Ремонт крыши был проведён в 2025 году и полностью оплачен, расходы включены в значение 14,64 EUR/м² и для приобретателя повторно не возникают. Будущие расходы могут от этого отличаться.

НАЛОГОВЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА И ОПТИМИЗАЦИЯ АМОРТИЗАЦИИ

Благодаря статусу отдельного памятника архитектуры для приобретателя могут открываться привлекательные возможности налогового планирования для оптимизации чистой доходности после уплаты налогов:

Специальная амортизация (Sonder-AfA) на меры по санации (§ 7i EStG): Будущие меры по модернизации и санации, проводимые по согласованию с органом охраны памятников, при соблюдении установленных законом условий могут амортизироваться в повышенном налоговом порядке.

Потенциал повышения амортизации здания за счёт сокращённого остаточного срока использования: На основании отдельного экспертного заключения в соответствии с ImmoWertV может быть проверена фактическая экономическая остаточная продолжительность использования. Если при этом будет подтверждён сокращённый остаточный срок использования доли здания, при определённых условиях существует возможность скорректировать ежегодную обычную норму амортизации.

Примечание: Налоговая оценка в каждом отдельном случае относится к компетенции приобретателя. Все сведения не являются налоговой или юридической консультацией и предоставляются без гарантии.

СТРУКТУРА ДОХОДОВ И ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ

Чистая холодная арендная плата по действующим договорам аренды (по состоянию на 01.09.2026, включая корректировки, вступившие в силу в 2026 году): примерно 70.200 EUR в год.

Структура договоров аренды:
Шесть из восьми договоров аренды жилых помещений являются индексными договорами аренды согласно § 557b BGB, два следуют обычной для данной местности сравнительной арендной плате согласно § 558 BGB. Оба договора аренды коммерческих помещений содержат оговорки о сохранении стоимости. Договоров со ступенчатой арендной платой не имеется.

ПРОЧЕЕ

Как памятник архитектуры здание освобождено от обязанности представления и выдачи свидетельства согласно § 79 абз. 4 предложение 2 GEG. Энергетический паспорт был составлен в добровольном порядке.

КОНТАКТ

Мы пробудили Ваш интерес?

Просто свяжитесь с нами напрямую — мы будем рады представить Вам все дальнейшие подробности и лично и конфиденциально обсудить с Вами этот чрезвычайно интересный объект недвижимости!

Расположение